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大摩:對香港地產行業看法由吸引降至審慎,看好寫字樓收租股

摩根士丹利發表報吿指,雖然屢有監管風險消息傳出,但香港地產股年初至今表現仍然跑贏恆指,主要是受到超低利率(一個月HIBOR為6基點)、供應有限(私人住宅落成量為1.5萬)、成交量強勁增長(新盤升24%,二手升29%),及銷售均價升6%所推動。

不過,該行認為明年香港地產股的基本面會轉弱,成交量及樓價均會出現下跌,其中成交量估計將按年減少5%至15%,而樓價(以中原CCL計)則料會下跌2%,對比市場預期為升3%至10%。

大摩提到,在供應仍然有限下,行業要面對的新監管不確定性,但相信影響只會是負面。另一方面,雖然中港通關可帶來額外需求,不過僅影響高檔市場的10%成交量。而恆指下跌造成的負面財富效應在歷史上亦導致樓價下跌。加上市場對加息的預期,該行將對香港地產行業看法由“吸引”降至“審慎”。

該行將香港發展商的資產淨值(NAV)目標參考折讓由平均45%擴大至平均55%,與之前的下行週期一致,同時調整地產股評級及普遍下調目標價。其中,新地(0016.HK)及信置(0083.HK)評級由“增持”降至“與大市同步”;恆地(0012.HK)及新世界(0017.HK)評級由“與大市同步”降至“減持”;至於太古地產(1972.HK)“與大市同步”升至“增持”;冠君產業信託(2778.HK)評級則由“減持”升至“與大市同步”。

行業中,大摩最為喜好寫字樓收租股,其次為零售收租股,最後為住宅發展商。股份方面喜好香港置地、恆隆地產(0101.HK)及長實集團(1113.HK)。該行最不偏好恆地、新世界及九龍倉置業(1997.HK)。

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