要說今年持有什麼行業的股民最慘，毫無疑問，持有房地產的股民最有發言權。就算拿地產老大哥萬科的股價看，也不容易，萬科A自2018年創新高後，這個檻就再也沒邁過去。

自今年3月初觸33元以來，萬科便衝高回落，陷入了漫長的回調期。直至前幾天還創新低，5個月內累計跌幅超過45%，接近腰斬。

週末，萬科突發公告，啓動萬物雲上市計劃，給54萬股民帶了一絲希望。

要知道，萬科旗下的萬物雲，被認爲是最有潛力的物業資產。碧桂園服務目前的市值爲1700億港元，其2020年營業收入156億，而萬物雲2020年營業收入182億，比碧桂園服務還要高，是妥妥的行業老大。

所以說，萬物雲一旦上市，其市值有望超過2000億港元，而目前，萬科集團總市值也就2000億，也就是說，萬科將孵化出另一個跟自己同等量級的上市公司，這必將帶動萬科股價的上升。

值得注意的是，前段時間，萬科一直說萬物雲不急着上市，現在突然打臉，這是爲什麼了呢？

01

寒冬瑟瑟發抖

9月20日，新力股價暴跌87%；

10月4日，花樣年官宣美元債債務違約；

10月26日，當代置業美元債實質債務違約；

10月29日，陽光城股東內訌，股價跌停；

11月4日，中國奧園擬出售奧園健康自救；

11月4日，佳兆業理財暴雷，甩賣資產自救；

11月5日，世茂股債大跌，緊急自救。

2021年下半年，應該大多數人都想不到，上半年看着還好好的房地產行業，下半年行情卻急轉直下，各種房企債務違約、理財產品爆雷，加上銷售大幅下滑，行業寒冬凌烈。

就連早在2018年，就喊出“活下去”的老大哥萬科，三季報數據也不理想，雖然營收仍然正增長，但增收不增利，淨利潤再度錄得雙位數下跌。

具體來看這份作業，營業收入上，第三季度同比增加9.70%，2021 年 1~9 月同比增加12.42%。歸母淨利潤，第三季度同比下降23.30%，2021 年 1~9 月同比下降15.98%。很顯然，第三季度的表現拉低了前三季度的數據。

而在2020年第三季度報告中，完全不是這個樣子。在2020年第三季度，萬科營業收入同比增長12.5%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長14.9%。

利潤的下滑，與毛利率的降低有關。1-9 月，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率爲 17.5%，較 2020 年同期下降 5.4 個百分點。

實際上，萬科的淨利潤下滑，早在半年報中就已顯露。今年上半年，萬科毛利率22.9%，同比下滑8.9個百分點，歸母淨利潤約110.5億元，同比下降11.7%。

此外，公司連續12年爲正的現金流同比大幅下滑96.35%,今年前九個月，萬科的經營性現金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%，其中7~9月，萬科經營活動產生的現金流量淨額進一步降爲-55.62億元，同比下降151.62%。

而這，應該是整個房地產行業的縮影。

02

全村人的希望？

按照三季報算，離年底還有三個月時間，大環境不樂觀，翻盤的概率小之又小。按這樣的趨勢來看，或許2021年萬科的現金流就要變成負增長。

在這樣的背景下，和之前很多房企分拆物業板塊上市一樣，或許是爲緩解流動性，萬科終於把全村人的希望的萬物雲上市日程提上了董事會。

還記得去年萬物雲更名之後，朱保全就聲稱，萬科不差錢，不會着急讓物業上市，不過可能2021年纔會缺錢，沒想到一語成讖。

在很多場合，鬱亮都一再表示，上市不着急，還沒準備好，萬物雲要以城市服務商的角色去上市。

據中報數據，萬物雲城市服務商的比重僅佔5.44%，個頭太小，撐不起城市服務商的門面。算上住宅、商管、萬物成長的科技等組成部分，萬物雲至多有點城市服務商的內味，離城市服務商還差不少。

但眼下萬科的處境不是多麼好，如上提到的業績下滑，增收不增利，導致股價腰斬，股票市值已經跌破了淨資產。

萬科需要一個好消息來提振市場士氣，而可能唯一能改變局面便是萬物雲上市。

據媒體估算，萬物雲上市可能估值在2000億上方，而萬科A股最新市值是2071億，幾乎追平。

萬物雲如若上市，能一定程度上緩解萬科現金流危機，提振萬科股價和地產股股價，以及對下行的物業股也有一定積極意義。

03

值多少錢呢？

作爲全村人的希望，萬物雲有啥看點呢？

萬物雲CEO朱保全希望萬物雲上市的時候不被當作一家物業服務公司。

萬物雲的前身是萬科物業，成立於2001年2月20日。2020年10月28日，據工商信息顯示，萬科物業更名爲萬物雲。

目前，如上圖所示，萬物雲分成三大板塊：SPACE、TECH、GROW；七個子板塊：萬科物業、萬物樑行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長。

萬物雲包括Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊含社區空間服務的萬科物業、樸鄰發展，以及商企空間服務的萬物樑行和城市空間服務的萬物雲城；Tech模塊則包括萬睿科技、第五空間，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務、搭建社區住戶&商戶線上服務平臺；Grow模塊的萬物成長將以科技連接空間，推動更多優質業務完善空間服務。

然而，萬科物業、萬物樑行、萬物雲城是萬物雲主要收入的“三駕馬車”，所以目前的萬物雲主要還是靠 SPACE，也就是傳統的空間服務。

不過，朱保全曾表示，萬物雲定位爲空間科技服務，發展重點是“科技”，“未來萬物雲的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。”

未來，萬物雲將服務近千萬個家庭。在商企服務方面，萬物雲以“萬物樑行”爲品牌，已服務項目近2000個。前十位互聯網企業，已有八家成爲萬物樑行的客戶。這些都是萬物雲寶貴的資產，利用得當，萬物雲可以成爲萬科未來發展的主要牽引力。

但具體看財務數據，萬物雲的營收主要來自傳統的物業服務，“科技”化任重道遠。

2020年，萬物雲營業收入182億元。其中住宅物業服務收入100.5億元，佔比55.2%，商業物業服務 53.1億元，佔比29.2%。萬物雲在管面積 5.66 億平方米，提供了大部分營收。

2020年其他收入佔比約15%。其他收入包括：智慧城市服務 9.9億元，佔比5.4%，社區生活服務9.8億元，佔比 5.4%，萬物成長收入8.6億元，佔比4.7%。

按照上面所說的，萬物雲定位爲空間科技服務，發展重點是“科技”，看這樣子含科技類的萬物成長，即智慧城市服務全部收入佔比才4.7%。

2021上半年，萬物雲營業收入104億元，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，佔比55%；商業物業服務31.6億元，佔比30%；其他收入佔比仍約爲15%。

這樣看來，這離朱總所說的“非傳統”物業還相差甚遠。

不過，作爲行業龍頭，萬物雲能值多少錢？

8月，陽光城以持有的陽光智博100%股份與萬物雲換股，獲取萬物雲4.8%的股份。市場當時預計，萬物雲估值約爲1000億元。

按照一般算法，萬物雲2021年的淨利潤約爲20億元，所以以上估值市盈率介於30-80倍之間。萬物雲的利潤增速多年保持在30%左右。如果再考慮萬科的龍頭地位，30倍的估值就偏低了。 

看部分港股物業服務公司的估值情況，最高的四家爲：華潤 57倍，碧桂園42倍，融創和旭輝都是37倍。考慮到萬科的綜合實力高於融創和旭輝，所以萬物雲最低估值應該大於37倍。

如果萬物雲未來能成功轉型，不以物業公司，而是以平臺公司、科技公司估值，那麼萬物雲有可能擁有超過華潤的市盈率。 

因此，萬物雲上市時，估值在40-60倍之間，對應市值爲800-1200億元，是合理的區間。不過，市場所說的超平母公司2000億的市值，或許只是成長性的溢價，有或沒，這不好說。

04

結尾

萬科危機意識很強，早在2018年，就喊出“活下去”的口號。當時，很多人覺得萬科在譁衆取寵。因爲那個時候，綜合實力前三的萬科根本不存在生存問題。

現在看，萬科對未來做最壞打算的做法可謂前瞻。

而現在，房市行情卻急轉直下，行業寒冬凌烈，目前看，萬物雲作爲全村人的希望，已經上路。 

此外，萬科目前市值2000多億元，歸母淨利潤400多億元。相比之下，物業服務板塊太小，目前淨利潤僅約20億元。所以，單靠物業服務無法支撐萬科這個龐然大物的生長。

對於大魚，必須選擇一個大池塘，放手讓他自己成長。

雖說願景很好，可資本市場似乎也不太買賬，消息公佈後，萬科股價並沒有來一波轟轟烈烈的拉昇。

或許，大家還在等這個萬物雲少年成長吧。