今年以來，房企信用風險加速暴露，再次將這一關乎國計民生的重要行業推上輿論的風口浪尖。數據顯示，截至9月底，2021年房企累計違約債券只數達到39只，較2020年增長25只，累計金額達到467.5億元，較2020年增長159%。

受此影響，市場對房地產資金鍊安全問題愈發擔憂，憂慮情緒蔓延至其他板塊，其中受衝擊最大的便是物管板塊。2021 年 7 月至今，港股物業管理板塊集體調整。富途內地物業管理股指數從 7 月初的 5368點，大幅回調30個百分點，其背後的擔憂主要在於地產信用風險是否會觸發產業資本處置物業管理公司股權，以及交付規模和交付後運營質量的不確定性。

在此，筆者對於物管板塊大幅回調後的配置價值提出一些個人的見解，希望能提供一些有價值的參考。

一、地產新週期下，物管賽道方興未艾

首先，對於開篇所提及的由地產擔憂引發的物管板塊受挫，筆者認為：首先，在物管公司對於關聯房企的依賴度逐漸降低的趨勢下，這一下跌邏輯正加速弱化。其次，根據統計局最新公佈的數據，2021 年 1-8 月房屋累計竣工面積 4.67 億平方米，累計同比+26.0%，8 月單月竣工 4,957 萬平方米，單月同比+28.4%。這代表着竣工維持着平穩增長，整體形勢向好，物管交付面積提升有保障。

以長期的視角來判斷，房地產調控政策敲定了行業平穩健康的發展基調，迴歸居住屬性是大勢所趨，這在很大程度上指明瞭物管行業向好的發展趨勢。筆者認為，物管行業仍是可持續的優質賽道，具體來看：

1、政策指向層面，受到政策鼓舞的物管行業將在規範化的道路上繼續壯大

7月23日，在住建部等8部門聯合印發的《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》中重申了對物業管理服務的收費標準的合規性。換句話而言，其政策基調是推動物管行業市場化、規範化發展。

站在更長的時間維度來看，據華泰證券統計，自 2020 年下半年起，發改委、住建部等多部委的多個政策文件、十四五規劃 6 次提及物業管理，一系列的政策文件既肯定了物管公司在基層治理中的作用，也標誌着中央對於物管行業定位的提升。

筆者認為，物管行業在社會治理體系中的關鍵位置愈見明顯，促使物業服務業不斷打破邊界，向新的領域延展，物管賽道空間持續擴張。而對於其中的各家物管公司而言，伴隨着經營不規範、服務質量參差的物管公司被淘汰，疊加行業制度的逐步完善，行業集中度將加速提升，優質物管企業將佔領更大的市場份額。

2、投資邏輯層面，“安全邊際+上行空間”錨定物管行業長期投資價值

目前，物管行業已形成了存量與增量並行的市場格局。

一方面，商業模式決定了物管行業天然地具備抗週期能力強、輕資產運營、現金流穩定等優勢特徵。近三年以來，物企的收繳率及續約率都持續維持高位。2020年,百強企業物業服務費收繳率均值為93.57%,續約率均值為98.39%，這也意味着，在不考慮每年竣工面積交付結算的增量前提下，存量市場每年都會給物業公司貢獻穩定且可持續的營業收入，奠定了業績的安全邊際。

另一方面，筆者注意到，政策文件中明確鼓勵物管公司擴大服務覆蓋範圍、多元經營挖掘內需潛力。據此認為，未來物管行業發展的增量將不僅僅體現在物業管理面積的拓展上，更體現在深層次挖掘業主需求，實現服務邊界的拓展上，尤其是仍處在發展初期的增值服務、城市服務等業務板塊，為行業提供了廣闊的上行空間。

總結而言，作為城市基礎管理必不可少的一環，物業管理代表的是現代生活的剛性需求，亦是政策支持的行業板塊，向下有充足的安全邊際而向上空間廣闊。因此，隨着各項市場上的各類雜音消散，物管板塊估值大概率將回歸正常軌跡。

二、品牌影響力+核心能力圈，催化弘陽服務長期價值釋放

弘陽服務成立於2003年南京，是弘陽集團旗下物業板塊，也是中國華東區域廣受認可的綜合性社區服務供應商。自2017年以來，弘陽服務連續四年被中指院評為物業服務百強企業之一。

從當前市場環境來看，物管企業關聯房企的穩健性是投資者關注的要點之一。就弘陽地產而言，其“三道紅線”標準全線達標，保持綠檔，展現出健康穩健的發展步調。也就在近日，弘陽地產憑藉突出的現金管理能力，被香港知名券商評為中信里昂抗壓能力最高的首三家房企之一。筆者認為，背靠經營穩健、實力強大的優質房企，為弘陽服務在市場中獲得穩固競爭地位奠定了良好的基礎。

聚焦到弘陽服務本身的實力優勢，筆者觀察到，弘陽服務的品牌力與能力圈互為驅動，形成了“優質服務能力-品牌認可-服務能力圈擴大-品牌力再提升”的良性循環, 助力其打造出從眾多投資標的中脱穎而出的差異化核心競爭力。

先來看弘陽服務的品牌力。秉承着“讓生活更有温度”的初心，弘陽服務致力於打造精細化服務的標杆，實現服務品質與品牌影響力雙提升。下半年以來,弘陽服務先後斬獲了“2021物業服務企業綜合實力50強”、“2021城市服務領先企業”、“2021品質物業領先企業”等多項行業榮譽獎項。

此外，弘陽服務還在搶抓三大發展契機，不斷擴大自身能力圈，利於創造出更長遠、更持久的價值：

一是搶佔城市服務“新風口”。近年來，弘陽服務的業務邊界進一步拓展至城市公共服務領域。據瞭解，繼去年拿下南京泰山街道的城市服務項目。弘陽服務於今年上半年與南京市棲霞區西崗街道簽署戰略合作協議，再次拿下一項與南京政府合作的高價值城市服務項目。此外，弘陽服務今年以來還承接了一些保障房項目。

可以看到，弘陽服務緊跟國家城鎮化進程，其服務半徑從小區到城市擴圍，在不久的未來，將為公司創造出更多的增量空間。

二是掘金“社區增值服務”。談及物管行業未來的發展趨勢，高毛利社區增值服務是各家物企重點挖掘的領域之一。弘陽服務積極圍繞社區資源和業主資產，服務觸角延伸至公共區增值服務、房產中介服務、資產管理服務、社區商業服務以及美居服務等領域。

優秀的運營實力最終反映在公司的財務數據上，今年上半年，弘陽服務社區增值服務收入超9000萬元,同比大增230%。這一增長率在行業內處於絕對領先水平，體現出弘陽服務的高成長，將持續增厚公司的未來收益。

三是聚合優勢資源，強化增長動能。着眼於未來業務的增長彈性，弘陽服務不斷夯實鏈接優勢資源的能力與實力。

近日，弘陽服務基於服務能力、資源與優勢互補多維度的考量，順利與江蘇驊東投資有限公司達成合作。據悉，江蘇驊東投資有限公司，是啟東市委、市政府對江蘇南通二建集團實施股份制改革而創建的啟東建築業發展史上第一個具有投資功能的有限責任公司，主營建築業和房地產業，開發面積175萬平方米，累計投資額30多億元。

筆者認為，此次與江蘇驊東投資達成合作，不僅驗證了其高品質、智慧化的服務能力，更為其後續外拓斬獲更多市場機會積蓄了強勁的增長動能。

與此同時，弘陽服務的增長動能還體現在突出的全委項目中標能力上。數據顯示，弘陽服務上半年新增全委外拓項目28個,共433萬平方米，其中涵蓋了與街道管委會、業委會等合作的多個全委大體量項目。

不難預見，在上述多種利好加持下，弘陽服務未來業績大概率將延續良好的增長態勢。

小結

今年以來，物業管理板塊整體大幅回調，新股也頻現破發。短期來看，物管板塊的估值仍然受到房地產信用風險擔憂情緒的壓制，大部分物管公司已經接近歷史底部。中長期來看，物業管理存量+增量的發展模式、無重大資本開支、淨現金的財務狀況、穩定的派息分紅等增長邏輯並未改變，市場存在低估值+景氣拐點預期，屆時優質物企將迎來反彈。         

在一眾物管標的中，弘陽服務雖然不是體量最大的一家，但其互為驅動優質的服務力和持續擴大的能力圈，已經呈現出一個正向、加速發展的良好態勢，為公司後續發展帶來了巨大的想象空間，預計其價值將被市場逐步挖掘出來。

根據招銀國際發佈的最新研報，該行維持對弘陽服務的“買入”評級，維持9.37港元的目標價，潛在漲幅空間高達130%。綜合其基本面因素及同類企業估值水平來看，弘陽服務值得長期關注。