內地近年對各科網平台、教育培訓等行業加強監管或反壟斷雷厲風行，市場關注下一步會否波及本港，據《路透》上周五(17日)引述消息透露本港發展商獲告知要維護國家利益，協助解決住屋短缺問題，發展商已被告知「遊戲規則已經改變」，當局不再容忍壟斷行為。消息一出，市場擔心發展商迎來不明朗因素，地產股本周一(20日)近全線捱沽，四大本地地產股包括長實(01113.HK)、新地(00016.HK)、恆地(00012.HK)及新世界發展(00017.HK)單日股股價挫逾9%至13%。 香港地產建設商會執委會主席梁志堅其後表示，未聽聞有中央政府官員會見本港個別地產商。特首林鄭月娥周一指，難以評論有關中央與本港地產商對話的傳言，稱本港最大問題是土地，發展商持有私人土地，指港府是有權利用公權力收回私人土地發展公營房屋，而她個人近年親身體會發展商十分願意配合政策，如政府過渡性房屋的計劃有一半土地是地產商無償借予政府。隨後地產股股價見回穩。 券商普遍認為雖然無法證實傳聞，但料樓市政策憂慮會持續壓抑地產股，直至任何具體計劃出台為止，料發展商未來將備受考驗，商業模式或盈利能力或受到重大影響。高盛則指會留意特首下月6日所公布《施政報告》內容，會否為未來政策帶來啟示、或對發展商反彈帶來催化劑。 【憂「規則」改變 不明朗濃罩】 本港房屋問題嚴重，據香港房委會今年6月底數據顯示，一般公屋申請者平均輪候時間達5.8年創廿二年以來新高，今年3月底約有15.3萬宗一般公屋申請。而港府過去已多次指冀以多管齊下方式增加土地供應，包括填海、舊區重建、徵收新界棕地、引用《收回土地條例》收回私人土地、推出土地共享先導計劃等。而本港發展商近年亦有協助政府政策，如新世界發展於2019年曾捐出300萬呎農地、其後恆地、會德豐地產、新地亦相繼宣布借出地皮興建過渡性房屋，並參與政府推出的「土地共享先導計劃」以公私營合作模式建屋。 里昂周初報告指，發展商過去數年已努力協助特區政府增加中期住宅供應，包括捐出農地及積極參與土地共享計劃，指在現行供應機制下，料發展商可以再做的工作有限，風險其實在於特區政府潛在政策轉變。摩根士丹利指，供應是壓抑樓價上升及令住屋可負擔的最有力工具，而三個潛在解決供應的方案為農田轉換、填海和增加地積比。其中農田轉換近期已有所加快，如新地收購了古洞新發展區首塊公開招標農地(歷時15年規劃)。 【將農地收回 料解短期之急】 瑞銀周初報告指，農地收回是可作為解決本港當前房屋短缺的替代方案。據港府2017年的土地規劃，香港未來三十年最少需要4,800公頃的土地發展，而洪水橋、古洞北粉嶺北，加上元朗南等新發展區僅佔1,041公頃，獨立土地發展亦只佔590公頃，至於「明日大嶼」計劃的1,700公頃需要最少15年完成。該行估計港府或會將焦點轉至發展商新界農地及祖堂地收回，兩者分別有1,000及2,400公頃。 大摩料本港總體農地達6.78億平方呎(相當6,300公頃)、估計棕地(指一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地)達1.4億平方呎(相當1,300公頃)，料本港主要發展商總共持有農地1.08億平方呎(相當1,000公頃)，佔總體農地近16%， 高盛估計本港主要六家地產發展商持有農地儲備1.03億平方呎，以本港去年住宅單位平均面積約360平方呎計算，倘若全數轉換成住宅供應，此或意味著約可增加28萬個住宅供應單位，以公共和私人房屋項目推進的目標計，料可達成近八年房屋供應。(ta/w/t)~