摩根士丹利發表研究報吿指，即使物管股上半年業績強勁，內房行業去槓桿及流動性憂慮續壓抑物管股股價表現。該行籲等待內房股催化劑，以期物管股股價跟隨反彈。

報吿稱，上半年大部分物管股第三方擴張強勁，正邁向達成全年目標。在第三方新增合約樓面中，約50%來自非住宅項目，12%來自二手住宅項目，上述非住宅及二手住宅項目毛利率(約10-15%)通常較一手樓(25-30%)為低，中期而言或對物管股帶來毛利率壓力，但可透過持續自動化及管理效率改善所部分抵銷。

大摩上調所覆蓋物業股今年盈測平均2%，以反映上半年業績稍勝預期，以及新增城市服務業務，明後兩年盈測大致不變。該行下調物管股估值基礎，由明年預測平均市盈率29倍降至25倍，撇除保利物業(6049.HK)外，相應下調目標價介乎10%至32%，以反映物管股母企合約銷售增長及買地放緩，將影響物管股管轄面積增長展望；2023年起盈利增長料正常化，介乎20%至30%，低於2021至2022年料介乎40%至59%的增幅。

該行上調保利物業投資評級，由“與大市同步”升至“增持”，主因母企國企背景強勁，無流動性憂慮；中期盈利增長清晰高，料介乎20%至30%；現估值相當於明年預測市盈率19倍，並不高昂。該行首選保利物業及華潤萬象生活(1209.HK)，因具強大母企支持，具國企背景，盈利增長穩健及毛利展望穩定。

報吿稱，物管板塊自7月以來平均回調約30%，主因對物管行業政策憂慮；社保不確定性；第三方擴張競爭加劇；內房行業去槓桿及流動性憂慮。該行不預期物管板塊迎來嚴厲政策收緊，等待正面催化劑，包括內房流動性憂慮紓緩；以及今年底市場對物管股預測由2022年延伸至2023年。