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《大行報告》大摩降物管股目標價 首選保利物業(06049.HK)及華潤萬象生活(01209.HK)
摩根士丹利發表研究報告指,即使物管股上半年業績強勁,內房行業去槓桿及流動性憂慮續壓抑物管股股價表現。該行籲等待內房股催化劑,以期物管股股價跟隨反彈。 報告稱,上半年大部分物管股第三方擴張強勁,正邁向達成全年目標。在第三方新增合約樓面中,約50%來自非住宅項目,12%來自二手住宅項目,上述非住宅及二手住宅項目毛利率(約10-15%)通常較一手樓(25-30%)為低,中期而言或對物管股帶來毛利率壓力,但可透過持續自動化及管理效率改善所部分抵銷。 大摩上調所覆蓋物業股今年盈測平均2%,以反映上半年業績稍勝預期,以及新增城市服務業務,明後兩年盈測大致不變。該行下調物管股估值基礎,由明年預測平均市盈率29倍降至25倍,撇除保利物業(06049.HK)外,相應下調目標價介乎10%至32%(詳見另表),以反映物管股母企合約銷售增長及買地放緩,將影響物管股管轄面積增長展望;2023年起盈利增長料正常化,介乎20%至30%,低於2021至2022年料介乎40%至59%的增幅。 該行上調保利物業投資評級,由「與大市同步」升至「增持」,主因母企國企背景強勁,無流動性憂慮;中期盈利增長清晰高,料介乎20%至30%;現估值相當於明年預測市盈率19倍,並不高昂。該行首選保利物業及華潤萬象生活(01209.HK),因具強大母企支持,具國企背景,盈利增長穩健及毛利展望穩定。 報告稱,物管板塊自7月以來平均回調約30%,主因對物管行業政策憂慮;社保不確定性;第三方擴張競爭加劇;內房行業去槓桿及流動性憂慮。該行不預期物管板塊迎來嚴厲政策收緊,等待正面催化劑,包括內房流動性憂慮紓緩;以及今年底市場對物管股預測由2022年延伸至2023年。
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