8月27日，粵港灣控股(01396.HK)發佈了2021年上半年業績報吿，公吿顯示，上半年集團實現收入26.04億元，同比增長255.2%；毛利為5.73億元，同比增長59.5%，其中，物業開發及相關服務的毛利率為30.1%；淨利潤為人民幣1.61億元，同比增長68.2%。

回顧上半年，宏觀經濟不確定升温，疫情反覆的大背景下，房地產調控政策持續深化。觀察各家公司表現，筆者發現在前50名最大市值上市房企排行版中顯示，僅有18家房企三個指標達到了“三道紅線”政策的綠檔要求，其餘32家或多或少有一至兩項未能達標。這一現象實際上也是整個房地產板塊估值近年來持續受到壓制的重要因素所在，目前行業估值已經處在歷史底部區間。隨着各家房企財報出爐，行業成長性仍然持續，但房企間已經愈發呈現分化之勢，隨着行業內整合加速，房地產板塊基本面、財務面夯實，後續或將迎來重要的修復時期。

當前時點下，一個值得考慮的問題是，在擺脱短期市場情緒擾動之外，粵港灣控股的實際價值究竟如何？公司估值迴歸的邏輯又是什麼？公司此次披露的財報給了我們很好的觀察機會。

一、從財務指標和土儲看粵港灣控股的成長動能

拆解粵港灣財務指標，我們着重聚焦營業收入、毛利率以及“三條紅線“的槓桿比率，這三部分的表現，是公司業績的核心亮點所在，而公司在土儲端的表現則是其後續發展的重要考察依據。

(1) 營收、毛利顯著增長，盈利空間未來可期

粵港灣控股2021年上半年收入約26.04億元，比2020年同期的7.33億元，增長255.2%；毛利潤約5.73億元，相比2020年同期的3.59億元，增長59.5%。2021年上半年淨利潤約1.61億元，增長68.2%。

在業績顯著增長的同時，粵港灣控股的資本結構也保持健康安全。截至2021年上半年，粵港灣控股的淨負債率為36.7%，現金短債比為1.14倍，剔除預收賬款的資產負債率為69.6%，遠低於監管要求的三道紅線的標準。總體來看，粵港灣控股實現了三道紅線全達標，將各項金融風險指數都完美控制在安全線以內，屬於"綠檔"優質房企。

(2) 聚焦深耕大灣區，未來發展動力十足

從整體土儲來看，上半年公司獲取8個項目，其中76%位於大灣區及大灣區輻射區域，24%位於大灣區及灣區輻射區域以外的省會城市。同時，截至粵港灣控股業績公吿之日，公司的土地儲備約1370萬平方米，住宅佔比48%，其他項目佔比52%。可見，公司戰略聚焦灣區的策略逐漸落地，土儲不論是從質素還是體量上均表現不俗，而這也為其後續業績的持續增長提供了強有力的保障，並進一步打開了發展空間。

二、驅動粵港灣控股估值提升的關鍵是什麼？

回到估值層面，如果説銷售、營收和財務比率決定了粵港灣控股的估值的下限，那公司估值的上限取決於公司的戰略部署、品牌價值和資產的運營模式。粵港灣控股靚眼的業績之前已經提及，接下來我們將對公司的競爭內核進行分析，以此深掘公司的成長能力和長期價值。

(1) 戰略部署粵港澳大灣區，未來成長可期

截止2021年上半年，粵港灣控股在大灣區及灣區輻射區域跟進及運作11個項目，預計總可售面積約250萬平方米、可售貨值約450億元。其中11個項目有7個還屬於大灣區的城市更新項目。隨着這些項目進入開發階段，並逐漸釋放價值，公司的現金流及盈利空間也將隨着時間推移不斷迎來突破。粵港灣控股持續挖掘灣區項目和高質量土儲的潛在機會，為其提升資金流動性及毛利率，夯實現金流及盈利質量帶來了強力支撐。

(2) 品牌價值多維度升級，提升綜合競爭力

2021年作為粵港灣控股戰略轉型和產業升級的品質提升年，公司不僅全新定製品牌升級策略，而且重新塑造“智創品質生活”的品牌理念，全面升級產品和服務的品質。同時，公司強化“五項”管理，從心態、目標、時間、學習和行動上，全面提升項目管理和建設，做到全員高效關注項目、服務項目的統一發展目標，從而贏得市場認可和關注。隨着產品質量的提升、品牌價值的放大以及整體運營效率的強化，公司綜合競爭實力也得到了全面鞏固和提升，為其項目在市場上獲得溢價，企業實現提質增效均將帶來助力。

(3) 積極打造“新生態產城服務商”，產業基因打開增長極

除了上述提到的聚焦大灣區、產品力、品牌等競爭內核的全面提升，公司也持續在產業運作等方面多維度發力。2019年粵港灣控股進行戰略重組，引入具備豐富的城市更新、項目開發經驗及資源的戰略新股東。自2020年起公司開始實行“毅德”和“粵港灣”雙品牌運作，“毅德”品牌繼續發展商貿物流產業，“粵港灣”品牌則致力於拓展精品住宅、城市更新等業務。隨着內部整合分工明晰，公司在產業佈局上取得了顯著成效，優質的產業佈局下不僅協同地產開發，為拿地和融資提供便利，同時也進一步開闢了新的增長曲線，夯實公司抗風險能力，實現高質量發展。

基於上述種種，可以看到公司即具備了開發主業的核心競爭優勢和業績增長的確定性，同時具備產業基因，進一步突破了成長天花板。可以説，在這一系列優勢之下，公司已經具備價值重估的要件，靜待市場發掘。

三、總結

總體來看，粵港灣控股交出的財報可圈可點，展現出其快速發展的姿態，從估值層面來看，目前公司滾動市盈率僅為4.94倍，遠低於行業平均水平，反映公司已經處在價值窪地。考慮到目前地產板塊近期在政策邊際改善的背景下有所升温，而公司穩定的表現、獨特的發展策略、長遠的戰略部署將能夠為其在行業估值修復的階段獲得估值向上更大的彈性空間。關注到，今年來公司董事會主席王再興之子王劍(公司股東)相繼在市場上，多次增持粵港灣控股，可見，公司股東及董事也充分向市場展現了對粵港灣控股發展前景的看好。