隨着近年中央先後發佈房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、22城“集中供地”等政策，房地產企業在調整融資結構、投資策略等方面也面臨了不小的挑戰。在經過了疫情反覆的上半年後，港股也已經步入了業績期，各大企業陸續發佈中報業績。
近日，上坤地產發佈中報業績顯示，公司目前總資產達到了約422.65億，較2020年末增長約38.5%，實現穩健增長。淨利潤約2.62億元，同比增長約19.3%；淨利率17.2%，較2020年同期增加6個百分點，毛利率22.3%，為行業正常水平。
從各大房企發佈的中期業績看到，包括上坤地產在內的許多房企憑藉着房地產行業較好的韌性和各自的戰略優勢在上半年穩住了局勢，經營情況都有穩定的提升。目前，各大房企都已經對這些政策有了很好的適應，並且通過公司的內部管理、戰略規劃等保證公司處於合規範圍之內。同時，政府近期也對房地產的一些政策進行了調整和補充，如集中供地調整溢價率上限，為房企帶來了利好，房地產板塊的前景愈發明朗。那麼伴隨着良好的業績表現和發展規劃，上坤地產在行業逐漸明朗的情況下又會有怎樣的發展機遇呢？在此不妨從以下幾點來進行分析。
一、財務槓桿持續優化，探索綠色金融初顯成效
回顧上半年，雖然政府加大了對地產的政策調控力度，但是上坤地產在各項政策趨嚴的情況下卻依舊錶現出較好的韌性。從中報數據中可以看到，公司應占合約銷售額約105.36億元，同比增長29.77%。
隨着房地產行業邁過高速發展期，過去依託高槓杆的模式不可持續，並帶來了潛在的風險。為此，中央出台了房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”等政策，對房企的債務端進行了監管。“三道紅線”政策嚴格規定了幾項債務指標的達標基準，這就意味着持續高負債的房企將受到更嚴格的監管，對公司經營發展帶來一定的壓力。而從近幾年來看，上坤地產的三大指標全部處於改善狀態，並且在去年成功上市的幫助下，融資渠道有所拓寬，債務端的壓力也因此釋放。
此次的中報數據顯示，上坤地產的淨負債率下降至66.7%，現金短債比上升至1.3倍。可以看到公司在持續優化槓桿水平，這也表明了公司的債務風險也在持續降低，體現出公司的財務趨於穩健。而由於在上半年推進戰略投入，獲取了較多土地資源，剔除預收賬款的資產負債率目前處於略微高於監管標準的狀態。但是考慮到公司是出於推進長遠發展戰略的目的，並且經營的穩定提升使得財務狀況處於不斷優化的狀態，相信公司在不久的將來也將躋身“綠檔”房企。此外，公司的財務安全性之高還能在銀行貸款佔比和在手現金量中體現，目前公司的現金及銀行結餘約人民幣73.1億元，提升了近4成；銀行貸款佔比也從去年的30%提升至42.9%，能夠看出公司持續拓寬資金渠道，提升公司資金的高流動性。
目前，由於各項政策的頒佈使得房企的融資收緊，融資規模也大幅下降。而筆者瞭解到，上坤地產於7月份發行了規模為2.1億的綠色美元債，期限364天，這也是上坤首次嘗試發行綠色債券。在目前融資困難的情況下，成功發債愈發不易，在去年新上市的房企中也只有兩家公司發行了綠色美元債，體現了公司目前的經營狀況和債務風險等方面受到了國際認可，財務也處於安全穩健的狀態。
二、“3+X”佈局持續推進，區域合併為打造長三角超級區域助力
在投資佈局上，公司堅持“3+X”的佈局體系，主要是以在長三角地區、中部核心區和珠三角地區進行持續深耕為理念。其中，長三角地區是經濟高速發展區域，同時也是國家重點建設的區域之一。在區域深耕戰略下，公司於長三角地區的土儲佔比已經達到了60%。從長期來看，選擇在此區域發展無疑是為將來的業績能夠有飛速的增長打下根基。同時，中部核心區和大灣區也同樣具有很高的成長性，由此可見公司佈局具備前瞻性，結構較為合理。
此次公佈的中報數據顯示，公司在上半年新增土地儲備307.8萬平方米，新增土地24幅，對應貨值約313.8億元。而新增土儲中有48.5%位於長三角核心城市，可以看到上坤依舊是秉承着區域深耕的戰略，在上半年持續擴大公司在長三角地區內的佈局優勢。
值得一提的是，在各項政策的發佈下，多家房企也做出了對發展規劃進行調整等一些列措施，其中就包括了對組織架構、投資佈局架構上的調節。有觀察到，在上半年有數十家公司對組織架構進行了調整變革。而近日，上坤地產也發佈通知稱，要將佈局規劃中的上海區域與江蘇區域合併為滬蘇區域，同時將原上海區域和江蘇區域所有項目和人員整體併入滬蘇區域。區域的合併不僅有利於降低管理成本，提高管理效率，同時也有助於區域深耕的推進，更加順應了公司區域深耕長三角區域的戰略，後續伴隨着區域的發展，業績釋放將更為明顯。
截至2021年6月末，公司全口徑土儲面積達到了777.1萬平方米，總貨值約727.8億元，土儲資源依舊充沛，未來可持續發展有所支撐。此外還關注到，總土儲中一、二線城市的佔比達到了70%，隨着未來經濟高速發展，城市化的推進，一、二線城市的發展程度也會逐漸提升，那麼在大規模佈局於此的情況下，上坤的收益率也將會逐漸提高。
從拿地方式上來看，上坤積極開展多元化投資策略。公司在2020年通過招拍掛獲取的土儲佔比40%，此外還有結合收併購、產業合作和政府平台合作等獲取土儲的方式。此前，公司還曾發佈稱，旗下上海東匠置業有限公司將以2.6億元收購杭州祥璟資產管理有限公司的65%股權，並且此次收購完成後，杭州祥璟資產將成為上坤地產的全資附屬公司。據瞭解，杭州祥璟資產主要從事於物業開發業務，此次收購進一步展現了上坤多渠道獲取優質資源的優勢。
今年中央出台的22城“集中供地”政策使得各大房企獲取土儲的難度加大不少，同時也對資金儲備有了更大的要求。而此時多元化的拿地方式就顯得較為靈活，在能夠穩定擴張土儲的同時也能夠避免因為集中供地而帶來的競爭壓力和成本壓力。
上半年的集中供地已經落下帷幕，湧現出的地價高溢價率等問題也引起了中央的重視。自然資源部也準備將二次土拍的規則往北京供地的方式靠攏，主張“限地價、控房價、提品質”。那麼隨着這次規則的調整，第一次土拍出現的房價高波動的情況將不再發生，對於房企的資金壓力有了很大的緩和，並且也平衡了房企之間獲取土地的機會。
三、品牌力升級，踐行ESG理念，凸顯高質量發展“底色”
(1)全新品牌戰略詮釋產品價值，助力提升產品力
上坤能取得如此良好的經營發展，產品的精研功不可沒。公司秉承為顧客提供高品質服務的理念，並且針對不同客户的需求打造了四大產品系。其中，融合了現代美學、精工、科技、智慧等元素的雲系產品在上半年持續熱銷，為銷售業績做出了很大的貢獻。雲系產品在2020年獲得了十大輕奢精品產品系、中國匠心美宅產品系品牌價值十強的殊榮，為公司提高了行業內的競爭力和認可度，體現出了公司對於產品打造的鑽研之深和對客户需求的洞察深刻。
此外，上坤地產在7月份正式發佈了“萬物共生，美每與共”的品牌戰略。公司對於“人與人”、“人與自然”的和諧相處尤為重視，發展此項品牌戰略將更加有助於時代、城市和人共同美好生長。並且上坤指出，只有實現人與自然和諧相處的生態大環境，才能真正實現萬物共生的宜居理想。在新戰略的賦能下，公司產品也有望更受客户青睞，產品力將會進一步的提升。
（上坤雲系代表作——諸暨·雲錦東方）
(2)推動綠色發展，共築綠色家園
在國家大力推進“碳中和”、“碳達峯”的目標下，環境治理、保護的問題也逐漸被關注，可持續發展的理念也開始逐漸深入。而在房地產行業中，以環境發展、社會責任和公司管制為導向的理念（ESG發展理念）引起了各大房企的重視。從上坤地產發佈的首份ESG報吿中也可以看到，從發行綠色美元債，到綠色環保建築，都能體現出公司積極營造健康生態的社區，推動綠色發展的決心。截至2020年底，上坤地產共有68個項目獲得綠色建築認證或評價，綠色建築總建築面積達808.9萬平方米。此外，公司還提出了“碳匯林”社會公益計劃，並且依靠自身實力栽種了近500畝、8萬株綠植。在公司提高綠色可持續發展競爭力的同時，也為改善地球生態貢獻了一份力量。
結語
未來在房地產長效機制調控深化的情況下，房企的發展將會朝着“穩”字看齊。而從上坤地產上半年的表現來看，依舊是處於穩健發展的狀態。那麼憑藉目前區域深耕的推進和多元化發展的持續發力，公司將持續高質量發展，提高競爭優勢。
此外，公司自成功上市之後深受資本市場認可，取得了多項榮譽。3月，公司榮獲2021中國房地產百強TOP78、2021中國房地產開發企業綜合發展TOP8。5月份，上坤地產正式被納入了MSCI中國小型股指數成份股。MSCI中國小型股指數是摩根士丹利資本國際公司推出的中國市場指數之一，涵蓋了中國具有發展潛力和經營狀況良好的公司，因此該股指也成為了全球投資者和機構參考並進行投資組合平衡的重要指標。被納入指數不僅對上坤地產目前的經營狀況和發展潛力都具有優勢有了很好的認可，同時也能夠使公司國際層面的知名度和影響力再邁進一步，為後續被納入更多指數提供驅動力。
