8月27日，弘陽地產(01996.HK)於線上舉行了中期業績發佈會。公司執行董事兼董事會主席曾煥沙先生、執行董事兼總裁袁春先生、執行董事兼副總裁雷偉彬先生、首席財務官申廣平先生參與了業績會直播。

一、業績概述

弘陽地產2021年中期財報數據顯示，上半年公司實現合約銷售總額491.5億元，同比增長55.7%%；實現營業收入129.6億元，同比增長34.7%；實現淨利潤9.9億元，同比增長10.6%；實現毛利潤27.3億元，同比增長12.1%。截止中期期末，公司總資產達到1296.1億元人民幣，較2020年末增長8.9%；整體來看，公司經營情況持續保持穩定，營收、利潤實現穩健增長。

在新增土儲方面，公司持續鞏固深耕佈局戰略，上半年共計收購21幅新土地，截止中期期末，土地儲備總建築面積達2101萬平方米。同時，在審慎的財務管理策略下，弘陽地產“三道紅線”指標繼續維持“綠檔”水平。此外，公司在產品力方面不斷精進，積極打造“六個一體化”獨特管理體系致力於為客户打造多樣化服務，鞏固核心競爭力。

二、業務分析

1、合約銷售金額穩健增長，“深耕大江蘇”戰略成效顯著

2021上半年，弘陽地產實現合約銷售金額491.5億元人民幣，同比增長55.7%；合約銷售均價上升至每平方米16920元，同比增長15.6%；同時簽約回款率高達91%，維持行業高水準。從銷售分佈來看，依舊是由大江蘇和長三角（除江蘇）地區領銜銷售榜，區域深耕持續釋放潛能。中指研究院發佈的江蘇省房地產銷售業績排名中，弘陽地產的銷售總額和銷售面積分別達到了第9名和第4名，足以見得公司“深耕大江蘇”的戰略取得了顯著成效。

而憑藉着優秀的經營能力使得上半年的銷售量價齊升，如果繼續保持着目前良好的發展趨勢，今年公司也將有望衝擊千億銷售額。

2、“三道紅線”維持綠檔水準，資金流動性充裕

公司在保持着穩健經營的同時，也尤其關注財務槓桿的優化。截止6月末，弘陽地產的淨負債率為53.9%，剔除預收賬款後的資產負債率為69.4%，現金短債比達到了1.7倍，持續保持着“綠檔”水平。

並且，公司未動用的銀行及金融機構融資額度為470.2億元，在保持着貸款利息率持續下降的同時，依舊保持着充裕的資金流動性。可見公司對於債務端的把控到位，成功的降低了公司的債務風險。

3、持續發力“大江蘇”地區，穩健推進全國化

上半年，公司共獲取土地21幅，其中新增貨值在江蘇省的佔比高達57%，可以看到公司依舊踐行“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”的投資戰略，並且在持續深耕大江蘇的同時也在進行多地的投資佈局。數據顯示公司的總土儲在上半年穩步增長至2101萬平方米，並且從長三角到珠三角，從成渝到華中地區皆有佈局。

4、商業板塊持續發力，“六個一體化”打開成長空間

公司堅持地產商業雙輪驅動的發展理念，在商業地產板塊積極佈局。上半年商業經營業務銷售收入達到了2.98億元。同時公司也在籌備常州、安慶等地的弘陽廣場的建設，在8月份還獲取了山東濰坊市中心的優質商業地塊，持續在地產商業協同賦能的多元化道路前行。

此外，公司打造出了具有獨特競爭力的“六個一體化”經營策略，持續擴寬公司的成長空間。該策略旨在提升產品等級和交付品質；堅持以客户為導向，提高服務質量和客户滿意度；同時打造多種產品線，滿足多樣化的市場需求。

三、業績會問答環節

Q1：公司今年和明年的商場開業計劃是怎樣的？

A：弘陽一直堅持雙輪驅動，即商業和住宅聯動。明年公司會有兩個商業項目，一個是安慶的弘陽廣場，一個是常州的1936，都即將開業。今年8月份公司又在濰坊市中心獲取了大概90萬方規模的商住綜合體項目，其中整個地上地下的商業規模大概10萬方左右。未來公司還將堅持商業住宅聯動，尤其是在商業上，一方面，加強存量的商業項目，提高公司的資金收入；另一方面通過新增商業的重資產項目，提升公司的收益。未來會形成這樣一個模式，在提升住宅毛利率水平的同時，通過持續提高商業的收益，共同為公司帶來穩定的增值收益。

Q2：今年以來，政策對行業融資端呈收緊的態勢，一些同業公司資金鍊壓力也比較大，弘陽地產的融資和資金回籠情況如何？

A：針對現在這個定位、整體環境以及按揭的政策，弘陽在上半年做了很多積極化的舉措。管理層意識到行業的平均增速是有所下降的，所以還是希望重視經營的質量。在融資端，一方面控制融資的增速和規模，未來還是靠經營性現金流去支撐公司的投資發展；第二方面，優化債務結構，降低短債佔比，增加更長期更穩定的資金來源；第三方面，通過優化結構，以及和金融機構戰略合作去降低成本。成本控制也是公司2021年的一個主要要求，所以公司在對公的融資這塊，相對來講仍然保持了持續的財務融資策略，未有動搖。

在資金回籠方面，按揭是未來資金回籠的一個重要決定性因素。公司整體的回款情況在行業內來講比較有質量。公司強化金融機構在審視層面的溝通和按揭額度的真實性，跟農行等金融機構有按揭的合作。公司也一直保持精細化的管理，對全年的預算精細到365天的每一天，也會動態的根據公司的情況去調整經營策略和投資的強度。

Q3：請問近幾年公司毛利率一直持續下滑的主要原因是什麼？預知未來的走向如何？

A：主要有兩個方面原因，一方面是政府對線下的控制，行業毛利率下降，弘陽也是一個全國性房企，公司的毛利率其實基本上是跟行業毛利率水平實現了同頻共振的。第二個也是由收入結構和項目交付的結構數量影響。比如公司2016年、2017年有一些項目開始交付，毛利率也會出現變化和調整。

如何面對未來行業利潤率變少對企業的影響？首先還是要堅持公司的雙輪驅動，隨着公司商場營業收入提升，租金水平提升，明年兩個商場的落地也有利於公司毛利率的提升；其次則是在成本控制端，公司之前推出的新虹橋採購聯盟對成本控制上也擁有了一定優勢，已具備跟頭部房企相似的採購成本；此外，公司現在在做城市的聚焦深耕，可以看到2021年上半年，公司並沒有進入到新的城市，只是在已介入的城市中拿地，這樣的話無論是從品牌還是成本控制，產品溢價上，未來都是有空間的。

Q4：現在很多城市的第二輪集中拍地已經開始了，另外現在有40%的拿地限制，如何平衡發展及監管的要求？

A：未來政策的方向還是比較明確的，在邏輯上，未來還是允許有一定利潤的，但還是會要求住宅的品質，很多都要求高品質住宅。其實公司一直在準備，未來看的更多的是兑現能力。從弘陽的角度來説，公司還是會按照國家的監管要求，拿地銷售要保持一個比例，根據收入情況、回款情況量入為出。未來公司也將靠自己的經營，打造好的產品，提升自身的兑現能力，並堅持聚焦深耕的戰略，提升客户認同，未來在深耕城市裏、在行業裏取得一個持續領先的地位。