8月20日，佳兆業美好(02168.HK)發佈半年報，財報顯示，今年上半年，佳兆業美好實現營業收入13.25億元，同比提升78.8%，實現淨利潤為2.16億元，同比增長75.7%。在新冠疫情依舊反覆以及經濟形勢錯綜複雜的大環境下，佳兆業美好仍然維持高於行業平均水平的增長，持續驗證公司成長性優勢。

過去一年多，在疫情陰霾籠罩之下，人們對城市運營服務品質的需求快速提升，物業管理在城市空間服務、社會基層治理中的角色更加凸顯，也讓整個行業隨之衝上了新的價值高點。在此背景下，佳兆業美好業績潛力也迎來了加速釋放。公司在物業在管服務、交付前及顧問、社區增值和智能解決方案服務四項業務上均取得了不俗的表現，這也充分體現出其管理層穩健的經營作風及對行業賽道前瞻性的佈局視野。從長期視角來看，隨着佳兆業美好商業運營能力的提升、與母公司和自身業務間協同效應的加持，以及市場規模化的加深，公司未來的業績高增速還將具備堅實支撐。

一、四大業務增長搶眼，多輪驅動規模成長

翻覽佳兆業美好交出的這份半年度成績單，公司各類核心指標的增速表現成為最大亮點。上半年，佳兆業美好實現收入13.25億元人民幣，同比提升78.8%；毛利4.32億元，同比增72.6%；淨利潤2.16億元，同比增長75.7%；公司股東應占溢利2.09億元，同比增長75.6%。

過去半年，佳兆業美好業務結構調整成效明顯，得益於物業在管服務收入佔比及其他三條業務線毛利率的提升，公司整體毛利率由2020年上半年的30.5%提升至32.6%。

聚焦佳兆業美好出色的營收增長背後，公司有四大核心業務板塊，主要為物業在管服務、交付前及顧問服務、社區增值服務以及智能解決方案服務，四大板塊在上半年均取得了不俗的業務進展。

物業在管服務方面，2021年上半年服務面積實現跨越式發展，合約面積新增4364萬平方米，達1.21億平方米；在管面積增加2877萬平方米，達8626萬平方米。

交付前及顧問服務方面，上半年收入達5.53億元，同比增加126.5%，較去年同期增長翻倍。隨着母公司的業績增長，佳兆業美好通過承接大幅增加的營銷案場服務，逐步深化培訓多元化專業團隊，充分整合品牌與前端資源，與母公司形成戰略聯動，推動業務高速擴張，未來潛力還將持續釋放。

社區增值服務方面，上半年公司實現收入約0.98億元，同比增長64.7%，佔總收入7.4%；毛利約0.58億元，同比增長98.3%；毛利率為59.9%，較2020年全年上升10.3個百分點。上半年公司通過旗下增值服務進行品牌升級，聚焦業態需求、專業整合孵化，在創造社區美好服務的同時，穩步提升盈利能力。

智能解決方案服務方面，期內實現收入約1.10億元，同比增長50.2%；毛利約0.34億元，同比增長40.8%；毛利率為30.8%，較2020年全年增加0.2個百分點。2021年上半年，實現整體智能化業務新簽約達1.78億元，較2020年同比增長132%；公司智能化第三方業務增長迅速，2021年上半年第三方營收佔比達45%，比去年同期增長20個百分點。

綜合來看，上半年佳兆業美好在四大業務的增長上實現了明顯的飛躍，經營質素不斷提升，盈利能力得到全面夯實，公司在積極搶佔市場份額的同時，實現了做大做強。

二、母公司資源強勢支撐， 第三方外拓持續發力

不同行業由於業務模式的不同，在成長性釋放上往往也有不同的方式和表現，就物管行業而言，其成長性釋放往往需要着重關注其母集團在地產開發端的規模增長，這一部分對於物管企業屬於確定性較大的增量部分；另一方面還需關注公司在第三方外拓上的表現，而這一部分則是物管公司服務能力、品牌實力以及市場競爭力的集中體現。

佳兆業美好背靠實力房企佳兆業集團，近年來母集團地產開發業務呈現高速發展之勢，合約銷售規模增長不斷提升，在過去的2020年，佳兆業全年實現總合約銷售達1069億，成功站上千億房企舞台，這也意味着依循發展慣性公司的規模增長還將保持延續。特別是公司在增速方面"表現十分突出"，遠高於行業平均增速。研報同時指出，"佳兆業集團憑藉今年大量城市更新項目進入收穫期，銷量呈現爆發式增長"

目前國內舊改市場在規模擴張、深耕程度都存在很大的空間，屬於藍海市場。而佳兆業美好背靠母公司核心城市的優質舊改資源，具備巨大的發展潛力。目前公司已經參與到了部分舊改項目前期案場業務，為後續的業績增長增添了新的動能。

再來關注公司的外拓情況，在收併購方面，佳兆業美好先後併購浙江嘉興大樹、江蘇恆源及寧波朗通、浙江瑞源四家物業管理公司，這些物管公司在其所在區域擁有大量的物業管理項目和一定的品牌知名度。對於佳兆業美好來説，四次收併購是對自身業務的優勢互補，憑藉中小物管企業地方的在管項目資源優勢壯大在全國佈局。

據佳兆業美好數據顯示：從2019年到2020年的四次收購期間，公司依然保持着超過30%的營收增速，品牌溢價能力顯著。特別注意到，公司在收併購上保持了相當的定力，更為專注標的本身的品質，盈利能力，同時公司亦加強投後管理，由此也確保了規模與經營效益的平衡。

另外注意到，佳兆業美好對於組合業態物業服務和深度參與城市公共配套服務升級尤為重視，並且秉承多賽道、重點區域、多元業態佈局理念持續進行外拓。公司服務業態涵蓋中高端社區、商業綜合體、寫字樓、文體場館、產業園及城市配套及公共服務。其中尤其是城市綜合服務，公司探索出包括城市空間管理、生態環境服務等解決方案，並與政府共同創新出一條"三位一體"的新型管理之路。目前，佳兆業美好也在加大拓展力度，重點突破市政、醫院、產業園等管理業態，持續拓寬成長空間，業績增長潛力迎來加速釋放。

三、聚焦佳科智能化，開拓品牌新優勢

隨着物業管理行業競爭的不斷加劇，物業管理企業愈來愈需要順應瞬息萬變的市場，商業模式的創新對提高物業管理企業競爭能力有着至關重要的影響。業主對物業服務品質需求越來越突出，迫使物業管理行業必須轉型升級，物業管理企業依託現代信息技術，改善勞動密集型和簡單服務提供者的現狀，提高服務模式需求和市場需求的匹配程度，並以此為契機改變傳統的物業服務運作模式。

佳兆業美好把握住市場需求升級，藉助互聯網等技術手段，積極推動信息智能化，旗下佳科智能自2013年創立以來一直致力於建築智能化工程行業，通過不斷的完善與實施已經形成了一套完整的設計、建設、運維一站式的服務體系。同時佳科智能立足於物聯網管理，通過互聯網、物聯網、雲計算、互聯網"+"等等，涉及到智能樓宇、智能家居、路網監控、個人健康與數字生活等諸多領域等新型技術的集成應用，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，為創建智慧城市增添動力。

此外經過了22年的業務沉澱，佳兆業美好還於今年6月底發佈了全新升級的社區增值服務品牌"小K生活"，秉承"快捷高質，增值多彩生活"的增值服務理念，突破傳統物管侷限，重新定義服務邊界。具備了"小K租售"、"小K美居"、"小K到家"、"小K康養"等十項業務，覆蓋了住宅、商寫、場館、公建四大業態，同時全面連接線上線下服務，為公司遍佈30多個城市、超過30萬個社區家庭提供便捷高質、增值多彩生活服務。

基於佳兆業美好的技術平台及品牌優勢，為其外拓和增值服務帶來更多的契機。數據顯示，佳科已經入選近300家地產商的供應商庫，其第三方簽約額實現大幅上升。並且在上半年，公司為佳科在智能化第三方市場的拓展持續發力。與西部公交站智能化工程簽約拓展了智慧交通領域，與前海人壽合作的智能化工程拓展了智慧醫療領域，並且在6月份首次進軍四川綿陽，簽訂了綿陽FG區物流城智能化工程施工合同，持續為科佳拓寬業務版圖。增值服務業務上，毛利率較高的空間資源租賃、社區租售服務、裝修美居及社區財富管理服務等業務快速上升，為公司開闢新的增長曲線。

四、總結

當前，在宏觀經濟不確定性升温，疫情反覆的大背景下，物業服務企業的抗週期、抗風險、政策支持的屬性顯著體現。在此時點，佳兆業美好交出的靚麗成績單，向市場釋放了積極信號，而從公司估值來看目前動態市盈率僅為14倍，遠低於行業約40倍的平均水平，反映公司已經處在價值窪地，後續有望引起市場及資金關注。

作為行業內一家優秀的物業管理企業，佳兆業美好在原有物業上積極併購其他公司延伸多元化投資發展，擴大業態組合，引入物業服務延伸的產業鏈上下游優質標的；同時，對高潛力標的做前置介入梳理培育，進行定向合作；對社區增值服務、智能解決方案服務行業中的優質項目進行投資，強化提升原有業務；持續聚焦城市綜合服務，積極探索行業發展新趨勢，打造品牌價值，實現了健康可持續發展。綜合來看，公司有着較高的行業競爭護城河，母集團顯著的協同效應帶來的確定性增長，第三方外拓及增值服務等業務板塊不斷釋放的潛力，都將有助於推動公司估值後續迎來修復。