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8月12日晚，建業新生活發佈截至2021年6月30日止六個月的中期業績公吿。

根據公吿所示，期內建業新生活實現收入15.64億元，同比增長47.4%；期內淨利潤為人民幣2.71億元，同比增長43.3%；公司股東應占利潤為人民幣2.6億元，較2020年同期增加41.5%；每股基本盈利為人民幣0.21元，宣派中期股息每股14.5港仙，較去年同期增長119.7%。

回顧上半年，市場上充斥着大量噪音。就物管行業而言，從對房企監管趨緊衍生出的“工具人風險”考慮，到由k12教育受創引申出民生行業或都將受到嚴管嚴控的猜想，再到維護新就業形態勞動者權益引發對物管行業人力成本上漲的擔憂，都在短期內對物管板塊及其中的各家公司產生了一定的消極影響。截至目前，富途內地物業管理股指數自2021年6月3日以來跌幅累計達22.1%，而建業新生活亦錄得接近15%的跌幅。

若拉長時間進行考慮，物管行業充足的市場空間並未改變，存量+增量的中長期發展路徑將繼續為公司貢獻穩定增長的現金流。因此當前時點下，一個值得思考的問題是，在擺脱短期市場情緒以及非基本面噪音的干擾後，建業新生活的實際價值究竟如何？公司估值迴歸的底層邏輯又是什麼？公司此次披露的財報給了我們一個不錯的觀察窗口。

一、 規模與利潤齊升，建業新生活上半年表現穩健

截至2021年6月30日，建業新生活的總在管面積突破萬億，達到1.15億平方米，同比增長達64.1%；合約面積突破兩個億，達到2.09億平方米，合約在管比達到1.8，儲備較為充足，未來業績有保障。另值得一提的是，在上半年的新增住宅合約面積中，一手盤佔比達74.4%。

從覆蓋區域來看，目前公司在河南省全省18個地級市（以及102個縣級城市中的100個縣級城市）及河南省外（包括陝西省、山西省、河北省等7省）提供物業管理及增值服務，總計服務586項物業，涵蓋180萬名業主及住户。

不難發現，建業新生活高度聚焦中部大省，具有顯著的區域優勢。公司通過在大本營不斷精耕細作，深化“建業”品牌價值，不僅為其在當地獲得了較高的產品溢價，同時隨着優勢資源的積累，形成了強大的“飛輪效應”，因而在推進全國性戰略佈局上更具擴張能力。目前，建業新生活的省外在管面積佔比為10.8%，省外在管項目數量共計91個。

穩步增長的管理規模帶來的是公司營收的增長。按照業務板塊拆分來看，物業管理業務及增值服務板塊是建業新生活的主營業務板塊，上半年該分部實現營收12.86億元，同比增長52.4%，增勢持續強勁。生活服務板塊實現營收2.06億元，同比增長19.2%；此外，高毛利率的商業資產管理及諮詢服務板塊亦取得不錯的增速，錄得超過60%的同比增長。

從盈利能力上看，物業管理及增值服務、生活服務、商業資產管理及諮詢服務三項業務毛利率分別為29.7%、34.4%及68.1%，建業新生活在上半年整體毛利率為32.1%，處於業內較高水準。

二、驅動建業新生活估值迴歸的動力是什麼？

聚焦到估值層面，如果説輕資產、淨現金流穩定等行業屬性決定了建業新生活未來估值的下限，那麼公司估值的上限或將取決於業績的高增長、物業增值服務以及第三方擴張能力的成長空間。

從這個角度出發，通過此次披露的中期業績，建業新生活穩健的業績表現已經得到驗證，接下來將對其增值服務與外拓實力進行觀察，以此探尋公司的潛在成長動能。

（1）   定位新型生活方式服務商，打造第二增長曲線

上半年，建業新生活不斷擴寬增值服務的可能路徑，尋找新的增長空間。通過深挖美居服務領域價值，提供拎包入住、封裝陽台和社區新零售等多項服務，同時依託一直在飛速增長的 “建業+”平台，持續發力社區訂閲模式，建業新生活以新型生活方式服務商重新定義傳統物管，為用户提供了更優質的服務體驗，並在報吿期內取得了良好成效。

反映到數據上，建業+平台2021上半年註冊用户增加至470萬名，較去年同期新增190萬名，平台累計總交易額累計達到6.2 億元，同比增長超 100%。截至2021年6月30日，建業+平台收入進一步提升至1.7億元，較去年同期增長近4219萬元。這也預示着，在訂閲模式的加持下，高活躍度的“建業+”平台或將持續創造出穩定的現金流，公司在社區增值服務上將迎來可觀的增長空間。

（2）   第三方物業佔比提升至48.2%，彰顯強勁外拓能力

另一個方面，建業新生活的成長驅動力還體現在其強勁的外拓能力上。

對於建業新生活而言，其管理面積主要來源於內生外拓兩個方面。內生性因素來看，依託建業地產強大的資源與實力，疊加自身強大的獨立業務擴展實力，為其業績增長注入了高確定性動能。

而從更體現市場競爭力的外拓層面來看，截至2021年6月30日，公司來自第三方的在管面積為5,535萬平方米，佔比達到48.2%，較去年同期提升了18.8個百分點；來自第三方的合約面積為11,908萬平方米，佔比達到57.1%，較去年同期提升了12.8個百分比。同時注意到，在上半年的新增在管面積及新增合約面積中，第三方項目佔比均為最高，分別達到47.2%及66.1%。

深一層的思考，強勁的外拓實力對應的是建業新生活高品質的物管服務，因此能在品牌效應之下實現不依賴於母公司的擴張。一個簡單的數據可以較好地印證這一點，2021年上半年，公司來自鄭州物業項目的平均物業費同比提升13.6%，來自縣市物業項目平均物業費同比提升4.9%。

三、 小結

最後迴歸到投資層面，建業新生活在上半年實現營收與利潤穩健雙升，展現出基本面紮實且業績持續釋放的良好局面。同時考慮到，建業新生活正在深度挖掘新的增長空間，持續借助數字化轉型，創造出更多的應用場景，優化用户體驗，進而拓寬公司盈利增長點。伴隨公司不斷擴寬業務的深度與廣度，其發展動能也將逐步得到釋放。

（來源：富途牛牛）

在中期業績公佈的次日，建業新生活的股價應聲上揚，截止發稿，漲幅接近5%。但客觀來説，公司在二級市場上表現並不理想，目前建業新生活股價僅為6.75港元左右，對比各大機構給出的目標價由10港元到16.47港元之間，潛在漲幅空間達到48.1%-144%，可見專業投資機構對建業新生活未來的業績成長和當下低估值帶來的窪地機會表示高度看好。優良的公司基本面疊加充足的成長動能，公司估值有望進一步得到抬升。