隨着我國經濟發展的內外環境變得複雜，整體經濟發展從過往的高速增長轉向高質量增長，地產業作為我國經濟的重要支柱，也正在經歷由“量”向“質”轉變的過程。隨着城鎮化、人口紅利帶來了發展動力逐漸消退，房地產業進入存量時代亦逐漸成為市場共識。同時，伴隨着“房住不炒”的定調、“三道紅線”等政策的收緊，地產去槓桿進一步得到推動，行業分化趨勢變得更加明顯。

而在地產行業處於變革的時代大背景下，中梁控股即將迎來上市兩週年。從公司近些年的發展進程來看，一條順應行業趨勢、快速擴張的高質量發展的路徑清晰可見。

一、轉向高質量發展，管理紅利時代來臨

時針撥回公司上市前。2016-2018年，公司抓住了行業機遇實現了階梯式跨越，2018年銷售額便增長到了1015億，正式成為“千億俱樂部”的一員。隨後幾年銷售額逐年上升，2021年銷售目標更是定到了1800億，而根據公司公吿，今年1-6月已完成合約銷售額約為950億元，按照此速度推算，完成1800億的既定目標是大概率事件，屆時中梁將連續4年完成超過千億銷售額。

（數據來源：公司公吿）

良好的業績極大提高了公司品牌影響力，並使得中梁躋身中國房企前列。當然，按照行業慣例，房企在早期擴大規模的同時往往會承擔較高的槓桿水平，中梁也不免俗，但隨着公司銷售規模邁入千億級後，更加註重修煉內功，夯實自身根基，順應政策變化及時做出了相應轉變。

2019年登陸港交所後，中梁發展模式從規模導向轉為有質量地發展。當年實現銷售額1525億元，同比增50.2%，超額完成全年1300億元的銷售目標。2020年在疫情影響下公司仍然實現了1688億元的銷售額，同比增長10.7%，亦完成當年目標，根據克而瑞研究中心發佈的《2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，中梁位列全口徑銷售榜第20位。另外，根據今年6月30日克爾瑞的半年度銷售排名，中梁繼續穩居行業20強。

突破千億銷售規模後，中梁在逐漸撕去原本的“高週轉”、“小碧桂園”等標籤，開始從一個行業頭部公司視角思考自身與行業未來的發展如何共振產生更大效益。地產行業整體自上而下地逐漸遠離原本的快速擴張時代，單純依靠高槓杆、高負債、高週轉的老路子變得愈發難走，行業進入管理紅利時代。有鑑於此，中梁早早進入精細化管理的道路，完善人才招募、培訓、晉升機制，提升了運營水平，改善了債務結構，從而帶動營收及盈利水平高質量提升。

而精細化管理的重要體現在於公司的產品，同時產品力也是公司的核心競爭力的重要表現。中梁控股多年來都非常重視產品的創新升級，追求產品力在行業中保持領先地位。2019年，中梁研發團隊啟動了“未來社區”的研究，從人的角度思考，以調研數據為支撐，設法滿足客户多元化需求，不斷錘鍊自身的產品力。並於2020年推出了重磅產品4.0，結合疫情對生活習慣造成的深遠影響，新產品從車庫、社區健康、通行、社區APP等多個維度提供新的解決方案，從而將其社區打造成一個綠色化、智能化、健康化人居範本。

長期來看，行業週期性客觀存在，而優秀企業往往能憑藉差異化優勢和強大的品牌實力，對行業整體的不利因素及時做出反應。而中梁具備持續創新升級自家產品的能力，有助於其在行業整體增速下行之際，享受行業中小玩家出清的紅利，從而實現穿越週期。

二、全國化佈局，深耕二三線城市進入收穫期

房地產短期看銷售，長期看土儲，土儲的質量與數量決定了公司未來業績成長空間。中梁能夠在短時間內實現階梯式跨越，邁入“千億”級，很大程度正是依賴於公司在土儲上的前瞻性判斷。

中梁在早年抓住了三四線棚改紅利，成就了規模神話，隨後在2018年市場環境發生較大變化的同時，毅然調整策略，將自身土儲從三四線向二三線轉移，包括杭州、天津、温州、寧波、合肥、無錫等各經濟圈核心城市。從年報數據來看，全年公司共新增117個項目，其中二三線佔比分別為47%和45%，四線城市佔比僅為8%，土儲結構升級業已完成，更高能級城市佈局有利於公司對抗經濟週期風險。

（數據來源：2020年公司報）

同時，受益於城市能級的提升，公司整體的銷售均價由2019年的10300元/平方米，增加至2020年的12500元/平方米，同比提升21.36%，並在2021年上半年提高至12600元/平方米，再次驗證了公司在土儲方面具備前瞻性的判斷。

另一方面房企的區域佈局策略也是關鍵點。

中梁在2020年已經實現了全國化佈局，在長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角等五大經濟區域的153個城市實現了全覆蓋。其中，又以長三角和中西部的都市圈為主, 既保證可選城市數量，又可以避開競爭激烈的地方，有利於長期補充土儲。

同時，在行業增速整體下行的背景，中梁依循着審慎的土地收購策略，在競爭的關鍵節點不盲目擴張，在多元化拿地的同時，堅持深耕熟悉的區域。2020年公司拿地佔比仍主要來自於長三角和中西部地區，影響傳遞到銷售層面上，公司2020年在長三角和中西部地區銷售佔比共計86.2%。另外，中梁的項目規模較小，主打大眾市場，有利於去化速度併產生正向現金流，2020年，公司錄得正經營現金流。

回首過往，中梁掐準了時代脈搏，享受到了三四線棚改紅利，同時對市場變化感知敏鋭，提前佈局二三線保持持續增長。在其穩健審慎的經營方針下，未來發展更具確定性，在本身佔據行業領先地位的前提下，更有可能享受到行業集中度提升的紅利。

三、槓桿水平較低，頻獲大行看好

正如前文所述，槓桿較高是房企早期快速擴張遺留下的通病，隨着“三道紅線”政策出台，這一問題顯得更加尖鋭。

作為一家對市場擁有足夠前瞻性判斷的公司，中梁始終保持着穩健的財務風格，嚴格控制債務規模的擴張。自上市以來，中梁將槓桿有意識地控制在行業較低水平。去年8月參加了住建部及人行在北京召開重點房地產企業座談會，成為12家重點房企之一，中梁進一步優化自身資產負債結構。截至2020年末，中梁的淨負債率為65.8%，現金短債比為1.4，資產負債比79.9%，成為為數不多的“黃檔”全國性房企。且就目前來看，公司整體的債務水平可控, 境內債務都是與項目直接相關的, 到期日及金額分散度高, 流動性安全可控, 沒有境外的表外債務。

受益於此，公司的融資成本得以持續下降，2020年公司的平均融資成本進一步下降至8.5%，相比上年下降了0.9個百分點，經營安全穩定性高。從債務結構來看，境內外的融資渠道整體保持豐富及暢通，但公司有計劃地在壓縮非銀渠道融資佔比，持續優化債務結構。另外，公司預計到2021年底，非銀行貸款比例將進一步減少，下降至20-25％左右。受益於此，公司預計2021年平均融資成本將會進一步降低至接近8%。

（數據來源：公司公吿）

去槓桿是我國經濟實現轉型的必經之路，“三道紅線”則量化地給予了地產行業操作方向。相應地，也指明瞭一個事實：未來只有擁有更加穩健財務水平的房企才能在市場存活並實現發展。中梁顯然是業內為數不多的較早洞察到這一趨勢的企業，早在上市之前便開始着手大力降低自身槓桿水平。

實際上，中梁不斷優化自身財務水平的成果收穫了一眾主流評級機構的認可。境內，2020年聯合資信授予中梁控股附屬公司上海中梁地產集團有限公司“AA+”主體長期信用評級，展望穩定；境外，2021年惠譽、穆迪均將中梁的評級由穩定”調至“正面”，分別給予了“B+”和“B1”的主體評級，看好公司未來進一步控制槓桿水平。境內外主流評級機構的認可，折射出了中梁優異的經營管理水平以及高水平的信用度，有助於提升公司在國際資本市場的形象，為將來進一步打開融資渠道、降低融資成本奠定了紮實基礎。

四、持續深耕ESG領域，社會價值得到肯定

作為一家穩居20強的規模性房企，中梁是房地產行業的重要玩家，在追求自身經濟利益的同時，如何為社會創造更多維度價值，凸顯現代化企業的使命與擔當也是其未來發展的重要一環。回顧中梁的發展歷程，始終致力於打造更具品質的產品，不斷改善人居生活，踐行着“品質耕心美好”的品牌主張，實現了社區到社羣的升級，為業主及社會不斷創造價值。

從社會責任方面來看，2020年初新冠疫情肆虐之際，中梁積極響應號召，第一時間向武漢市慈善總會捐贈善款以及N95及以上標準的口罩，並與春雨醫生合作通過線上義診的方式為抗擊疫情做出了貢獻，並獲得湖北省房地產業協會的通報表揚。除了抗擊疫情外，中梁也在通過多種方式回饋社會。“書香中梁”公益計劃的足跡已遍佈青海、西藏、雲南、江西等多個省市地區，在黨的百年華誕之際，“書香中梁”第100所愛心圖書室落地延安，完成了5年百校的承諾。

2020年7月，中梁發佈了首份環境、社會和管治報吿(以下簡稱“ESG報吿”)，從非財務的視角説明了公司對於價值創造的持續追求，也表明了公司未來將在此領域持續深耕的決心。當年11月，公司更是在中國地產金融年會榮獲“2020年度卓越ESG企業”，得到地產業極具權威的專業峯會認可，是對中梁一直以來擔當“社會價值創造者”這一角色的極大肯定。

另一方面，中梁始終強調文化、舒適、健康、綠色、科技的產品理念，尤其在可持續與綠色環保方面提高了措施力度。截至2020年底，公司累計共有300個綠色建築項目，總建築面積超過4500萬平米。

進入2021年，中梁在ESG領域持續加大投入，於今年3月宣佈正式成立ESG委員會，4月發佈可持續發展融資框架，5月成功發行首筆於2022年到期的3億美元綠色優先票據。6月30日，發佈了第二份ESG報吿，全面闡述了公司在ESG領域的各項成果，更反映出了公司深耕ESG領域的決心。

在全球資本市場對ESG理念認可度不斷提高的背景下，疊加房地產行業降速增質的趨勢已經形成，上市房企的ESG表現已經構成其價值評價體系的重要一環。中梁不斷深耕ESG，戮力打造綠色地產品牌，從更多維度提升公司核心競爭力。

結語

數往知來。回顧中梁的發展路徑，可以清晰地看到一個房地產的優秀玩家是如何應對不同階段的機遇與挑戰。這離不開公司對於局勢變化的前瞻性把握，也與公司本身踐行長期主義密不可分。無論行業週期如何變化，始終聚焦打造以品質説話的產品，形成差異化優勢。在房地產行業邁過黃金時代進入下半場的趨勢下，中梁更是從多個維度都做好了充足準備，早早進入了高質量發展階段。

上市兩週年只是起點，從更長期的視角來看，中梁的發展值得期待。