去年成功跨越千億銷售規模的中駿集團分拆旗下綜合物管服務公司——中駿商管智慧服務 （以下簡稱“中駿商管”）上市，今日起進入招股期，上市代碼00606，招股時間爲6月21日至6月24日中午12時截止，每股招股價區間爲3.7-4.6元港元，每手1000股。

中駿商管的全球公開發售計劃將發行5億股，預計最多集資23億港元（不考慮超額配售權情況下），其中，香港公開發售部分約5000萬股，國際配售部分約爲4.5億股，中駿商管本次IPO聯席保薦人爲美銀證券及瑞銀，計劃將7月2日將於香港聯交所主板掛牌。

港股智慧商管第一股應運而生，安踏、恆安家族要員充當基石投資者

此番登陸港股的中駿商管，成爲了行業內第一家打造“智慧商管”標籤的、定位於商管賽道的綜合物業管理服務提供商。

這家物管公司的上市不僅成功填補了港股市場數字物管、數字商管領域的空白，也讓市場對物業管理、商業管理在數字經濟產業鏈的價值、作用和意義有了更爲深刻的認知。

正如中駿商管主席黃倫表示，中駿商管的優勢是以智能型管理先行，追求高運營效率和服務質量。同時，中駿商管擁有中駿集團多元化的物業組合及強大的品牌認可度爲其重要支持。

作爲智慧商管服務與智能型物業管理行業的領先者，在科技賦能以及數字化與智能化技術平臺的驅動下，近年來中駿商管的管理規模和行業綜合實力有了快速提升。

根據招股書所示，截至2020年12月31日，中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約爲1620萬平方米，以及總簽約建築面積約爲3660萬平方米，

在管總建築面積、總簽約建築面積分別較2019年的規模提升37.3%、62.7%，而後者增速高於前者，爲公司未來在管規模實現穩健且較快的提升奠定了基礎。而根據仲量聯行的資料，截至2020年12月31日，公司的在管總建築面積在中國提供商業物業管理及運營服務的物業管理公司中排名第15位，該排名某種程度上能反映出公司在行業內的領先水平。

值得留意的是，公司本次招股中成功引入4名基石投資者，包括安踏體育副主席兼執行董事丁世家的家族信託公司和盛海外、恆安國際執行董事許清流全資擁有的King Terrace Limited、九牧王投資部主管林婉瑩以及在大中華市場採取基本面由下而上的價值投資策略爲全球的機構投資者管理資本的TX Capital。

不難看出，安踏體育、恆安國際、九牧王等中國知名企業，作爲零售行業的翹楚，「世界城」的合作夥伴均對中駿商管的營運投下信心的一票。更可看出近年來閩商一直支持企業數字化、智能化改造及謀求在全國領先優勢的初心不變，再一次力證他們長期對中國數字化經濟加速轉型等大趨勢的正確判斷。

在2019年12月寶龍商業IPO之時，同樣地，安踏體育、恆安國際相關要員、高層及其家族信託也曾充當其基石投資者，證明瞭對國內對商業物業管理這一細分領域未來發展前景的長期看好。而據wind統計數據顯示，寶龍商業自登陸港股以來實現的累積漲幅超過200%，備受相似的或同類型資本青睞的中駿商管，上市後的走勢能否複製寶龍商業的表現？投資者不妨拭目以待。

2025年打造百個商管項目計劃，盈利能力存在持續釋放且大幅改善的預期

中駿集團預計至2025年開業及在建的商管項目「世界城」之數量將有100座，其中至少60個項目開業。中駿商管主席黃倫在發佈會表示，中駿集團打造的「百城計劃」的目標將賦能中駿商管實現穩健及長遠的增長；未來中駿的「世界城」會以長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中西部核心城巿以及海西經濟區爲重點發展目標，逐步鋪開全國化連鎖發展版圖。由此可以預期，中駿商管的商業物業管理及運營服務業務或將會長期受益。

據招股書所示，公司商業物業管理及運營服務的收入由2018年的人民幣1.52億元增加至2020年的人民幣3.73億元，該業務佔總收入的比重亦由2018年的38.4%增至2020年的46.3%。由於中駿商管將其戰略重點放在發展此高毛利率的商業物業管理及運營服務這一分部業務上面，因此，可預期公司未來商業物業管理及運營服務收入所佔百分比將會繼續上升。

數據顯示，2020年中駿商管的商業物業管理及運營服務的毛利率達到59%，該數據幾乎爲住宅物業毛利率的兩倍左右。2020年，中駿商管商業物業用約100萬平方米的在管面積貢獻了62%的毛利，而住宅物業用相對於商業物業約15倍的在管面積，但卻僅貢獻了38%的毛利。所以，未來隨着中駿商管的在管商業物業面積持續快速增長，其對應的商業物業管理及運營服務收入及利潤還會大幅增長，同時，商業物業管理及運營服務收入所佔比的提升，將會推動公司整體毛利率的維持向上趨勢。

另外，在公司科技賦能以及數字化與智能化技術平臺的驅動下，公司整體運營效率有很大機會還會不斷獲得改善，最直接的結果是實現降本增益，據此可以預期公司盈利能力得到大幅度提高的確定性是較高的，簡單得出的結論是，公司上市後有機會進入新一輪的盈利釋放階段，且可預期持續時間較長和較爲穩定。