5月31日，中原建業迎來掛牌上市，作為港股第二家代建上市公司，市場的關注度頗高。值得一提的是，中原建業此番上市也將是建業體系下跑出來的第四家上市平台。此前已有建業地產、築友智造科技、建業新生活相繼在港股上市。相比之於前兩者，建業新生活與中原建業均有輕資產經營共性。此次上市或大概率將引發市場對建業新生活的進一步關注，並存在估值重估的機會。

同時注意到，建業新生活上市據今已經滿一週年，公司在上市之初一度獲得資本市場熱捧，股價走勢喜人。而隨着藉助資本力量，公司拾階而上，在過去一年不論是業務規模還是業績層面等均取得了新的突破。在此，不妨具體來談討公司當下的投資機會。

1· 中原建業上市對建業新生活意味着什麼？

中原建業是建業地產分拆出來上市的業務板塊，其專注於代建業務，目前資本市場對該領域的發展前景十分看好。

作為房地產開發市場到達天花板後，同物業管理行業一樣出現的又一新的藍海領域，代建行業與物管行業均具有輕資產運營方式，相比於地產開發端資金佔用量大槓桿高的模式，這兩類業務的安全邊際更高。因此，也成為資本市場熱捧的模式，獲得了遠高於開發業務的估值。

不過比起物業管理行業，代建行業起步較晚，因此中原建業此次能夠作為第二家上市港股的代建企業，也反映了其在行業中的領先地位以及先發優勢。

值得一提的是，此前恆生指數有限公司4月份推出恆生物業服務及管理指數，當時也把唯一的港股代建上市公司綠城管理納入其中，這也充分體現資本市場尤其是監管方對代建模式和物業管理模式兩者輕資產共性的認可。建業新生活當時亦被納入該指數，後續不排斥中原建業也將很快進入，兩者也將藉此進一步獲得市場資金的關注。

此外隨着此次上市，中原建業也將有望在募資後獲得進一步發展的先機，在行業中實現不斷做大做強，而對於整個建業體系來説，分拆上市令各業務板塊分工更加明晰，能夠實現對各自既定領域的定向突破，業務發展的潛力將得到進一步釋放，而反映在估值層面，也將有望獲得市場重估的機會。

具體到建業新生活，不論是姐妹公司建業地產，還是此次建業地產分拆上市的中原建業，其聚集的地產開發建設領域能夠為建業新生活的物管業務帶來豐富的資源，兩者發展潛力的釋放無疑對其構成直接利好。

代建業務領域儘管從某種層面也可以自己切入到物業管理上，不過中原建業與建業新生活的分工已經明確。此前，建業地產包括為分拆前的中原建業自身的物管服務過去也是一直在由建業新生活操盤。而此次分拆後，中原建業亦與建業新生活繼續延續這一慣例。

為此在5月13日，雙方還訂立物業管理服務框架協議，據此，建業新生活將向中原建業集團提供物業管理服務，即於中原建業在中國鄭州的營業地點及總部以及中原建業集團其他分支辦事處，期限為中原建業上市起直至2023年12月31日。

2· 建業新生活估值表現的幾大催化因子

除了中原建業此番上市，或為建業新生活的估值帶來催化效應外，筆者同時注意到以下幾個值得留意的投資亮點和催化劑。

a· 業務穩步推進，外拓能力強勁獲認可

根據建業新生活四月份月度通訊，建業新生活前四月累計新增在管面積553萬平方米，其中來自第三方累計新增451萬平方米，佔比81.6%，累計新增合約面積1063萬平方米，來自第三方累計新增946萬平方米，佔比86.5%。

（來源：公司官網）

從數據不難看出，公司外拓勢頭十分強勁。目前資本市場的資金追捧物管企業的一個主線邏輯之一，也就在於更為看重物管企業的外拓能力。建業新生活用實際的業績成績單展現了其實力所在。而這背後不僅是公司強大品牌實力作用的結果，同時也是公司區域深耕，項目高密度下所不斷釋放的優勢和潛力。

值得一提的是，在5月27日，建業新生活還榮獲由上海易居房地產研究院機中國房地產測評中心聯合頒發的“2021中國物業上市公司市場拓展能力領先企業”，其外拓能力得到了行業的高度認可。

外拓能力作為當下物管企業高增長能力的重要體現，也意味着後續隨着規模的擴大，其業績的確定性也將更高，有望為資本市場的估值抬升帶來刺激。

b· 公司管理層增持

儘管上市剛滿一年，不過建業新生活管理層在資本市場的增持動作過去一年並不少見，反映對公司知根知底的管理層，認可公司長期價值，也在積極用真金白銀向市場傳遞信心。

早在，2020年11月6日，王俊耗資216萬港元增持28.2萬股，每股平均作價為7.66港元。而在此前2021年5月14日，王俊繼續在公開市場以每股平均價格6.14港元收購公司32.7萬股股份，總額達約200萬港元。

另外還注意到，在2020年11月3日至5日期間，由創始人胡葆森全資擁有的建業新生活控股股東控股股東創怡有限公司也曾以均價7.55港元增持公司65.3萬股，耗資近500萬港元。

從各增持給出的公吿來看，增持方給出的觀點也都是表示公司股份一直以大幅低估公司業績及潛在價值的水平交易，並認可對公司前景及內在價值的信心以及其對公司作出的長期承諾。

業績層面來看，建業新生活過去上市一年交出的成績單可圈可點，各業務板塊亮點頻現，不論是在營收、利潤等核心財務指標上，還是在管規模，外拓能力、“建業+”用户數據及GMV等運營層面，均充分顯示建業新生活強勁的發展態勢。相信這也是公司內部管理層能夠敢於不畏市場波動積極增持的底氣所在。

c· 港股通南下資金湧入

港股通給了投資人一個重要的窗口觀察北向資金對港股優質標的的追捧。

從建業新生活的港股通持股情況來看，港股通南下資金自其去年9月入選以來一直呈現持續湧入姿態，尤其是近幾個月更是有加速佈局的趨勢，而公司股價也跟隨之開始形成共振，自5月中旬後開始接連走強。

由此，可以預計的是，後續隨着港股通資金的不斷湧入，建業新生活的估值也將有望在資金追捧效應下迎來全面催化。

（來源：富途行情）

3· 結語

迴歸到估值層面，目前港股市場物業股的平均估值在40倍左右，建業新生活則僅在約18倍的水平，顯著低於行業平均水平，同時其估值亦處在公司上市以來的低位區間內。

（來源：wind）

作為一家已經上市成功滿一年的物管企業，建業新生活經歷了資本市場的考驗，同時在基本面上表現也更為夯實，其在行業中的競爭壁壘隨着外拓能力的持續增強以及業務生態的加速延展正不斷築高，公司在上市首年打開了新的局面，後續發展釋放的巨大潛力也將有望在資本市場不斷兑現。