繼公佈上市後首份年度成績單後，近期弘陽服務(1971.HK)接連收穫多個利好消息，其不僅成功入選由恆生公司推出的“恆生物業服務及管理指數”，同時對外公佈了最新收購事項，不妨圍繞這兩個事件具體來進行解讀。

1· 納入新指數，意味着什麼？

去年，港股市場湧現房企分拆物業公司上市潮，根據統計目前港股已經有40家物業企業，總市值從2020年初的2062億元增加至2021年3月31日的8285.4億元，基本上翻了兩番。在此背景下，恆生公司對外推出恆生物業服務及管理指數，該指數追蹤物業管理板塊的高增長潛力，旨在提供一個參考基準以反映在香港上市的30家最大物業管理及相關服務公司股價的整體走勢。

對此恆生指數公司董事兼研究及分析主管黃偉雄表示﹕“恆生物業服務及管理指數有助投資者掌握這個抗週期及以輕資產模式營運的板塊所帶來之投資機遇，並在不斷變化的市場環境中捕獲高增長潛力。”

物業股過去一直是附屬於地產的一個行業，在資本市場上並未完全單獨分開，此次恆生公司推出單獨的行業指數，對於整個物管行業意義非凡。這也預示着整個行業的市場關注度有望在指數推動下進一步升温，尤其是後續伴隨相關行業主題基金的推出，物管板塊特別是位列指數內的物管企業的估值也將獲得重新審視。

不同於傳統地產開發業務，物業管理服務有輕資產運營優勢以及較強的抗週期能力，尤其是在宏觀經濟下行背景下，資金的避險情緒下更容易對這類資產偏愛有加，這也去年是新冠疫情陰霾下物業管理行業一度遭到市場熱炒的緣由所在。從行業整體發展機遇和市場格局來看，物業管理服務仍然還是藍海市場，並處於增量存量協同成長階段，目前行業格局仍舊呈現高度分散，行業存在企業超過10萬家，集中度不斷上升是大勢所趨。行業良好發展前景帶來的投資契機下，恆生指數適時推出相關行業指數為市場帶來了投資參考。

(來源：富途行情)

此次對於被納入指數的物管企業而言，不僅意味着其整體實力得到了權威機構的認可，同時也將進一步提升公司在市場的影響力，成為行業代表性的觀察標的。弘陽服務被納入其中，後續也將受惠於基金配置進一步提升流動性，推升估值。

2· 收購新標的，加速“跑馬圈地”

隨着赴港上市籌資增加，物管企業資本實力擴大後，行業也正按下收併購加速鍵。根據統計，2021年一季度，上市物管企業共發起13起收併購活動(包括基礎物管服務項目7個，專業服務項目6個)，涉及金融為95.77億元，已經超過2020年全年92.14億元總收併購額。

近日，弘陽服務也對外公佈了一項收購動作，其擬以7353.6萬元的價格收購高力集團旗下負責家居港及汽博城物業管理服務公司的80％股權。藉此，公司獲取收購標的12項物業管理服務項目，簽約總建築面積約為119.47萬平方米。

根據股權轉讓協議，高力控股向弘生活物業管理承諾，目標公司於業績承諾期內各財政年度按合併基準的營業收入及淨利潤將不低於以下相應金額：其中2021年承諾營業收入4240萬元，承諾利潤881萬元；2022年承諾營業收入4876萬元，承諾利潤1013萬元；2023年承諾營業收入5607萬元，承諾利潤1165萬元。

從此次收購標的估值來看，相當於市盈率約10.4倍。根據相關統計，2017-2020年物業標的收併購對應PE在10.19-15.2倍之間，可見，此次收購估值相對合理，而從資本市場反映來看，弘陽服務在收購事件公佈後呈現小幅度上漲，市場反映良好。

此次收購對於弘陽服務而言，充分驗證了其憑藉良好的經營質素在上市之後實現了有序擴張，並且公司成功布局汽車產業園及汽車博覽城物業，在新的細分賽道取得新突破。此前業績會上，管理層曾表示，弘陽服務未來將通過承接控股集團項目及外拓併購以壯大在管面積，主要圍繞“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的戰略展開。而這次收購無疑向市場釋放了積極的信心，公司的成長路徑明確清晰，在區域深耕和非住業態的發力也將有助於進一步打造差異化優勢，形成行業內的核心競爭力，助力弘陽服務不斷做大做強。

3· 結語

去年共有18家內地物管公司在港上市，是歷來以來最多的一年。市場亦預計到明年底，在港上市的物管公司可能突破70家。目前，市場普遍觀點認為，過去物管服務股在港股市場因為整體數量不多，存在稀缺性效應，因此給出的估值也往往較高，而隨着越來越多的物業公司上市，整體的估值中樞有望下移。在此趨勢下，行業內部間的分化也將愈發明顯。

從行業估值邏輯來看，在管面積與物管企業的估值大體成正比，這與整個地產行業集中度提升以及物管企業本身的業務模式分不開，整個行業目前也主要是拼量，頭部企業憑藉母集團地產端的輸送能力具有確定性增長機會，同時雄厚的資金實力亦將有助於收併購在行業內實現做大做強。不過從行業本質而言，物管行業根本上來説還是一個以服務取勝的行業，市場的品牌忠誠度、口碑效應是其核心競爭要素。

由此來看弘陽服務，其整體規模上仍然還在保持快速擴張的姿態，而公司圍繞客户全生命週期匹配客户需要的產品與服務打造社區生態圈佈局，實現物業的整體智慧生活概念已經持續跑通，其圍繞業主的衣食住行提供了全方位的服務、綜合服務平台以解決業主的多層次需求，其專業性、品質化和全方位的社區管理服務能力得到市場充分認可，這也將有助於其在行業中不斷釋放增長潛能。

目前港股物業板塊平均市盈率約在40倍左右，弘陽服務估值僅為21倍，存在明顯低估，此次被納入指數以及新收購實現為市場帶來積極效應，有望進一步推動後續估值迎來修復。