今天港A兩地市場整體偏弱，恆生科技指數回調1.5%，恆生指數回調1%，創業板下挫0.9%；只有少數幾個板塊翻紅，物業板塊卻能保持強勢上漲。物業股的邏輯之前也反覆分析過了，現在需要討論的是這個板塊還有多少空間。

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持續景氣的地產後週期

今天世茂服務，新城悦服務，綠城服務漲幅都接近10%；其中綠城服務幾個交易日漲幅快達到60%，主要原因是業績超預期，加上估值便宜，有補漲的邏輯存在；最近漲幅靠前的物業股都是估值偏低的公司。

當然，市場長期看好物業股和竣工修復邏輯分不開。房地產竣工面積增速在10月份見底之後，11月份開始轉正反彈。由於疫情原因推遲了整個竣工週期，包括剛出台的三道紅線，要求房企降低槓桿率：1、剔除預收款之後的資產負債率不大於70%；2、淨負債率不大於100%；3、現金短債比小於1倍。

這個政策出來之後，地產商被迫降低槓桿，而且短期推盤銷售回款的動力更大，又間接性的推遲了竣工節奏。從下游相關性較大的幾家家居公司的業績和市場表現來看，竣工修復回暖的週期並沒有中止。

統計局剛剛公佈的數據，商品房的竣工面積累計增速從9月份的-11.6%收窄到了12月份的-4.9%，今年2月份增速更是反彈了40.4%竣工週期再次出現企穩復甦的跡象。

從竣工面積單月數值來看，增速反彈更為明顯，9月份單月增速是-17.7%，10月份出現轉正反彈到了5.9%。預計竣工增速還會繼續向上走。房企交付面積加快，物業股業績會逐漸得到釋放，同時多數物業股的估值也逐漸迴歸合理狀態。

當前物業服務市場萬億的市場空間，格局相當分散，主流的物業公司由於母公司的先天優勢和自身的市場化能力，支撐起40倍的估值是沒問題的。而且這些公司的利潤增速近幾年也會穩定在40%左右。

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板塊行情出現分化

現在物業股的行情有點奇葩，大的漲不動，小公司短期有反彈也不會有太大的機會，反彈是中部的公司有業績驗證，估值也相對便宜存在一波持續的行情，現階段來看物業股的行情已經出現了分化。

拿剛剛發佈業績的幾家公司來説，世茂服務增速80%，最近反彈超過20%；融創服務增速130%，漲幅超過22%；佳兆業美好增速35%，今天漲幅接近30%。基本都是中等體量的公司大漲，估值維持在20-30倍的區間；龍頭公司比如碧桂園服務估值可以達到40倍PE，其他尾部小公司估值只有10倍，也很難有拔估值的機會。

目前的市場處於大幅震盪的階段，物業股的邏輯足夠硬，也有持續的業績驗證才躲過了市場的大跌。現在物業股的機會在於：地產爸爸有一定的實力，體量中等規模享受估值從20倍走向30倍的過程。

我一直認為買地產股不如買物業股，買地產母公司比如買相應的地產子公司。因為地產公司有業績，物業公司的業績增速只會更快，下游物業板塊會有更加明顯的α行情。除了業績以外，市場也願意給估值股較高的估值水平，存在戴維斯雙擊的機會。

雖然物業板塊有整體性的β行情，但多數小公司今年以來都沒有漲過，甚至出現了大幅回調的現象；即便投資者可以看到頭部公司的行情如火如荼，現在板塊的行情分化已經十分嚴重。小公司只存在短期的交易型機會，建議還是少參與。中部的公司還存在機會，主要是哪些標的呢？

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部分物業股的參與機會

拉了一下重點物業公司的估值，從2021年的估值水平來看，當前雅生活服務估值15倍，價格有足夠的安全邊際。龍頭公司碧桂園服務2021年估值40倍，看起來比較貴，但也有50%的業績增速，同時頭部公司的業務多元化和市場競爭力就是要強於其他競爭對手，也會享受一定的市場溢價，2022年估值30倍不算貴。

從上往下看，估值偏低的有保利，中海和綠城物業。先看保利物業2021年估值24倍，還沒有達到30倍估值上限，公司在住宅類物業和機構類市場都有佈局，業務結構更加全面化和全國化。疫情導致2020上半年公司業績增速放緩，淨利潤同比增長27.4%。但2019年公司業績保持高增長，營收59.7億元，同比增長41.1%；歸母淨利潤4.9億元，同比增長49.3%。

雖然整體性業績增速放緩，主要還是受到關聯方的竣工交付影響，但是公共物業的在管面積卻出現了60%的增長。公司的業績只是短暫性不及預期，2021年來看，估值只有25X PE，2022年21倍，估值已經比較便宜了。

中海的情況實際上和保利物業差不多，母公司中海地產也是國企背景的地產商，只不過2020年業績中海物業稍微超市場預期，保利物業略低於市場預期，所以股價走勢前者就比後者強勢很多。公司2021年估值24倍和保利物業一樣，存在估值向上修復的過程。

最後就是5個交易日內，漲幅異常兇猛的綠城服務，漲幅接近60%。綠城服務營收增長18%，淨利潤增速49%，市場預期41%，大超市場預期；現在母公司綠城中國正在衝規模，搶銷售的階段，物業子公司的業績不會差。

綠城物業2020年在管面積2.5億平米，合約面積5.4億平米；和碧桂園服務比較，在規模上兩者之間並沒有出現巨大的差距；碧桂園服務2020年在管3.8億平米，合約面積8.2億平米。而且公司今年利潤率出現了明顯改善，毛利率19%，淨利潤率7.3%。

2013年以來綠城服務的年複合增速40%，即使增速沒有碧桂園服務快，但規模上相差不大，綠城市值只有碧桂園服務的13%。同時碧桂園物業2022年估值30倍，PEG是0.9，也並沒有高估，相比之下反而綠城服務處於低估階段。但是經過這一波大漲，綠城物業2021年估值已經打到了40倍，也不算便宜了。

物業板塊行情已經出現了分化，多數公司要麼漲不動要麼估值高了，只有少數公司有階段性機會：有估值的安全墊和業績的持續性；比如中海物業，保利物業和新城悦服務。

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