3月26日，國內領先的房地產一體化綜合服務商易居企業控股(2048.HK)發佈2020年業績公吿。業績期內，公司實現房地產代理服務及房地產經紀網絡服務總銷售額達5134億人民幣(單位下同)，錄得總收入80.52億元，年內利潤4.39億元，年內全面收益總額4.587億元，税息折舊及攤銷前利潤為13.84億元。
在公共衞生事件的衝擊下，2020年第一季度國內約1600個售樓處被迫停止營業，易居受到一定的傳導影響。但隨着國內強力的疫情控制和公司營運狀態的迅速調整，2020年下半年公司税息折舊及攤銷前利潤較2019年同期增加35%，足見易居的響應效率以及業務抗壓能力。
通過對年報進行解讀，我們認為未來易居的增長邏輯主要體現在兩個方面，一是公司旗下一手房代理業務、房地產經紀網絡服務、房地產數據及諮詢服務的閉環能力得到加強，業務結構進一步優化，將為業績增長提供更穩健的支撐。二是在數字化領域與具備數字商業基礎設施搭建能力的阿里巴巴深度合作，強強聯合將為房地產數字化環節制造更多想象的空間，打造易居的行業高壁壘，實現業績增長動能轉換，改變地產服務行業的競爭格局。
三大業務穩中有升，業績改善預期強烈
作為地產服務行業的一員老將，易居經過二十餘年的深耕，建立了一手房代理業務(易居營銷)、房地產經紀網絡服務(克而瑞)、房地產數據及諮詢服務(易居房友)三大業務體系，覆蓋房地產開發投資、營銷推廣、一二手聯動的全產業鏈服務，形成了地產服務閉環。2020年，易居收購了房地產服務互聯網平台樂居約56%股份，進一步豐富了業務類型。
整體來看，在疫情影響下，易居採取了穩健經營的策略，展現出不俗的抗風險和波動的能力，在保持各板塊業務穩中有升的同時，挖掘出營收能力強勁的新貢獻點，業務結構持續優化，增強了自身的內生性成長能力，為業績改善提供了強大推動力。
具體來看，業績期內易居一手房代理服務總收入32.04億元，房地產經紀網絡服務收入27.32億元，房地產數據及諮詢服務收入9.87億元，保持持續增長態勢，去年11月完成收購的樂居，則貢獻了11.29億元的數字營銷服務收入。與去年同期相比，可以明顯看出易居各板塊業務結構均衡化的趨勢。
業務層面的向上態勢與易居在疫情黑天鵝事件下的穩健經營策略密不可分。業績期內，公司加強了現金及債務流管理，通過提高項目質量，加強回款營控，實現了自香港聯合交易所上市後的首次經營性現金流淨額轉正。截至業績期末，公司賬面擁有現金及現金等價物分別22.94億元及75.16億元，充裕的流動資金增厚了公司的營運安全墊，將為易居後續各項既定業務的穩步開展提供有力保障。
而從公吿披露出來的情況，三大業務板塊的未來業績成長空間值得期待。數據顯示，2020年易居的一手房代理服務中，已籤未售的儲備項目面積達2.17億平方米。龐大的業務儲備規模將在未來陸續兑現，為一手代理業務的穩定發展提供根本性地保障。
在渠道市場上，成立僅五年的易居房友行業影響力繼續深化，2020年實現GTV1078億元，成銷套數78661套，盈利1.27億元。其推出的友房公盤資源分享平台等一系列產品，直切職業教育、C端流量、公盤產品、新房分銷等經紀業務命脈，在線上主陣地的引流作用下，站在第三方角度賦能中小微中介及經紀人，完成線上線下閉環，將繼續實現效益的最大化。
房地產數據及諮詢服務業務則圍繞地產大數據，實現業績穩定增長，鞏固了龍頭地位並向外延展。報吿期間，易居推出了CAIC資管雲、CAIC投管雲等產品，實現了從住宅數據擴展到金融、商辦、物業社區、產業園區等非住宅領域的業務擴展，配合克而瑞地產，克而瑞資管、克而瑞證券、克而瑞物管、克而瑞租售及克而瑞產研等六各層面的協同，預計易居將引繼續領行業的數據需求，創造出更大的數據服務價值。
此外，新收購的樂居則將強化了易居的數字營銷業務，對易居一手房代理及經濟網絡服務進行補充。資料顯示，樂居網上平台提供房地產電子商務、網上廣吿及網上掛牌服務，平台覆蓋370多個城市，由多種移動應用的地方網站組成。顯然，收購之後，易居網上平台與線下服務能力將再次整合，強化其住宅物業交易能力，輔助渠道業務和數字化業務的增長。
總的來説，2020年易居的整體發展帶有較強的過渡色彩。公司原有業務板塊得到鞏固，新的業績驅動點也充分顯現，進入2021年，受益於國內房地產存量市場增長、新房滲透率提升以及全球經濟復甦的主旋律，易居的業績預期或將持續向好。
數字化驅動，構建房地產交易全鏈路生態圈
全球公共衞生事件不可避免的對整個地產體系產生深刻影響。一方面一定程度上壓制了市場需求釋放，另一方面，迫使整個產業鏈企業加快克服對線下交易和服務的依賴，加速線上化、數字化進程，為行業業態提供了新的空間。
對地產服務行業來説數字化的概念並不新鮮，並且長期存在真實性需求。從房源角度看，面對波動性的行業信息，數字化可以使房源錄入管理更便捷，提高房源真實性的可控度；從客源角度看，信息化的追蹤手段有助於跟進用户租賃、剛需購房、置換改善等全生命週期的需求管理，培養用户黏性；從流程角度看，數字化將提高運營效率，實現全流程可回溯，減少不確定風險。
但與之相悖的是，房地產交易市場的數字化實際上一直被視作最難數字化的領域。普華永道在《2020年亞太區房地產市場新興趨勢報吿》指出，房地產的科技應用一向落後於其他行業，但目前對科技戰略的認識和投資正在迅速加強。
作為需求先行的地產服務行業老將，易居在數據沉澱和價值層面的挖掘顯然要比整個地產行業敏鋭的多，公司旗下的數據板塊已經被視為房地產行業最權威的數據發佈機構，相關的數字化探索也在持續推行中。某種程度上看，易居對整個地產行業尤其是地產開發商端口，起到了一定數字化轉型市場教育的作用。
2020年易居的數字化轉型迎來了歷史性的轉折--與阿里巴巴啟動戰略合作，這一舉動註定對地產服務行業的格局造成不可忽視的影響。強強聯合的兩大巨頭推出"不動產交易協作機制"(ETC)，宣佈將共建中國房地產行業航母級的交易綜合服務平台，引起了行業地震。
該平台定位房地產互聯網交易和服務平台，將依託雲計算、人工智能、區塊鏈等數字科技支持；提供新房、二手房、特價房和拍賣房四大交易場景；承載房源入庫、驗真包裝、營銷推廣、交易過户、三方服務等多項交易服務功能；通過包括節點管理、聯盟協作、數據管理、業務透視四大管理模塊在內的聯盟管理，構建起房源方、客源方和交易服務方共同參與的數字化服務協作機制。更重要的一點是這個ETC閘口只收取3%的服務費，不吃差價，地產開發商們喜聞樂見，必將全力支持。
顯然，這個新的機制不僅科技感和潮流感十足，還將推進傳統地產服務行業交易模式變革創新，從根本上降低客户的購房成本，開發商的獲客成本，提高房產交易的成交效率和服務體驗，聽起來有些夢幻。
但開啟這項合作的一方是背後有眾多房企持股，且已經打通整個產業形成閉環的易居，另一方是擁有數據計算層體系，處理海量數據、複雜計算，以及挖掘數據價值的能力均被反覆驗證的阿里巴巴，兩位"實幹派"讓這個構想切實起來。
從易居交出的"答卷"來看，當前"不動產交易協作機制"已在全國多地啟動運作，2020年"雙11"期間，易居在與樂居控股、天貓好房和蘇寧易購聯合打造的"好房雙11百億大補貼"活動中，實現全國236個城市中累計ETC成交套數達41775套，GTV931億元，釋放房款優惠補貼16.5億元，模式的成長性和吸金能力有目共睹。
對易居而言，與阿里巴巴的合作意味着線上渠道的全面打開，後者將為其帶來豐富的流量增持，這對當前渠道競爭日益激烈的地產服務行業來説至關重要。
隨之而來的數字化市場營銷深化，阿里巴巴電子支付系統的加持，以及圍繞房產交易前後的社區服務、出行、健康等外延，都將轉化成高壁壘的公司核心競爭優勢，並透過與阿里巴巴的合作衍生出更大的商業機會，水到渠成地打造出具有高度粘性和商業價值的房產交易生活服務平台。
事實上，資本市場對於易居與阿里巴巴的戰略合作也保持看好，雙方確立合作關係之後，易居的股價就迎來了區域內的一個小高峯，花旗、瑞銀、輝立等多家機構，也調高了易居目標價並重申"買入"評級。
在產業數字化持續轉型和升級的浪潮下，易居明確表示將繼續發揮聚焦泛不動產領域的行業優勢和技術經驗，通過系統產品與定製化手段，為客户提供全領域、全鏈條、全環節的數字化解決方案，包含PAAS層中台技術、SaaS層業務應用、BI數據智能分析等。同時，通過AI算法、區塊鏈技術，為不動產領域構建引領性的數據資產交易平台，為易居在萬億級的房地產交易服務市場中提供更多想象力。
結語
在經濟全面恢復的主旋律下，受存量市場和增量市場雙重驅動，國內房產交易服務規模仍將繼續上揚。根據灼識諮詢，2024年存量房交易市場空間預計增至15.1萬億元，新房交易市場空間預計增至19.1萬億元，涵蓋房屋維修和保養、智能社區、物業管理和社區服務在內的居住服務市場規模預計增至4.3萬億元。
龐大的市場空間意味着ACN(經紀人合作網絡)多平台競爭的格局會長期存在，地產服務行業的集中度將不斷提升。"全能選手"易居強者恆強，無疑將佔據更多的市場份額，享受持續性地資源傾斜，進一步擴大業內綜合優勢。
目前來看，易居的經營信心十分充足，2020年內公司持續開啟密集回購，公司董事局主席周忻此前更明確提出2021年GTV目標為2萬億。多重利好疊加，易居的估值空間有望持續被打開。
