經歷了沉浮的2020年，房地產行業在疫情衝擊下，行業延續調控高壓常態化，加之三道紅線的落地及深化，地產融資受到嚴格控制，房企面臨較大的現金流及生存壓力。在此背景下，基於經營風格、土地儲備、現金流及融資能力等方面的綜合評估，首創置業(2868.HK)體現出較強的抗風險能力。

一、銷售短期承壓不改長期趨勢

從首創置業過去一年的業績表現來看，2020年全年，公司累計實現簽約金額708.6億元，實現簽約面積約292.7萬平方米，儘管全年同比略有下滑，不過考慮到公司佈局區域偏重於京津冀地區，尤其是在政策調控以及疫情反覆之下整個區域受到顯著影響，市場增長相對乏力，對首創置業也帶來了較大沖擊。

作為北京老牌房企，重倉北京一直是首創置業的特徵，不過近年來隨着公司邁向全國佈局，不斷聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心都市圈及潛力型強二線單核城市，公司整體的銷售結構已經大為改善，伴隨長三角和粵港澳地區市場的回暖，其業績的穩定性及抗風險能力也進一步得到優化。

這一點，從公司2020年的銷售結構中就有體現。區域簽約金額數據顯示，過去一年，公司北京地區佔全年簽約金額的39%；而上海已超過天津貢獻值排在第二，佔比約17%，杭州銷售佔比亦明顯抬升，顯示出公司在長三角的深化佈局開始持續釋放業績潛力。

整體來看，公司儘管過去一年面臨較複雜的市場環境，但仍然保持了相對穩健的發展態勢；展望後市，隨着疫情逐步過去，市場回暖，首創置業後續的簽約銷售將有望迎來複蘇。

二、優質土儲提升抗風險能力

過去一年在房企投資力度普遍放緩的情況下，部分財務穩健、現金流較為充足，且擁有國企、央企背景的房企低成本投資優勢進一步顯現，可利用土地市場的窗口期，審慎投資，穩健獲取優質資源。首創置業正是其中一員。

公吿顯示，近年來，首創置業重點聚焦差異化非競爭性方式拿地，通過產業協同、一二級聯動、戰略合作、併購等多元方式獲取了低溢價優質項目。2020上半年，公司在北京、鄭州、南京、重慶等地投資6個二級開發項目，均為非競爭性底價獲取，總建築面積307.6萬平方米；下半年，公司繼續保持穩健拿地節奏， 12月，首創置業通過股權收購新獲桐鄉烏鎮項目，項目規劃總建築面積約30.2萬平方米。

值得關注的是，這些規劃打造為中高端的土地項目，基本都是通過底價獲得。上半年公司總土地投資額為125.8億元，同比下降27%，新增土儲建面為307.6萬平方米，同比大增67%，樓板價降至4090元/平方米。其中，首創依託戰略合作底價獲取的百萬平核心大資源項目——鄭州北平原示範區項目，規劃總建築面積152.1萬平方米，擬建設成集住宅、原武風情古城、文旅城等為一體的大型綜合社區；公司通過與高科技產業聯動底價獲得的南京首創互聯網產業園，位於南京市建鄴區河西CBD核心位置，緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部，計劃引入58集團華東區域總部，打造成為數字經濟產業聚集中心，總建築面積32.7萬平方米。

低土地成本疊加公司上半年新開盤項目平均80%的去化率，有效增強了首創置業的抗風險能力。截至2020年6月底，公司土地儲備總建築面積1789.9萬平方米，地上建築面積1392.2萬平方米，土地儲備總貨值3450億元，在三大核心城市圈貨值佔比超過60%；銷售物業土儲平均樓面地價0.86萬元/平，現有土儲足以滿足公司未來3年左右的發展需要。

三、國有背景強化融資優勢 債務結構持續優化

2020年，在行業融資政策進一步收緊、監管持續趨嚴的行情下，房地產企業經營能力和融資能力備受考驗。尤其是8月以來，監管層提出"三道紅線"考核標準，穿透式監管房企，限制其有息負債增長，持續加速房地產行業的大洗牌——踩線房企資金壓力倍增，需要通過減緩投資、加速銷售回款、剝離不良資產等方式降低槓桿，而現金流健康的房企有望在逆勢中繼續保持良性發展，融資優勢進一步彰顯。

在這場行業大洗牌中，擁有穩健經營風格、健康的現金流、良好的信用優勢、背靠國有資本的首創置業具備相當競爭力。公司融資渠道多元，融資成本也處於行業優勢地位。截至2020年中期，公司存量有息債務平均融資成本僅為5.34%；參照克爾瑞數據顯示，對比同期房企平均融資成本達7.27%；7月，首創置業發行私募公司債券人民幣14.19億元，期限3+2年，票面利率僅3.85%。

在保持多元暢通融資渠道基礎上，公司擁有充足的流動性，債務結構也得到進一步優化。截至2020年6月末，公司現金達324億元，現金短債比提升至1.35，流動性更加充裕；淨資本負債率較2019年底也有所下降，長期債務佔比較2019年底提升至76%，短期償債壓力可控。

總結

綜上所述，在行業調控政策趨嚴、行業融資嚴控的背景下，當前房地產企業面臨較大的現金流及生存壓力，首創置業這類基本面紮實、經營風格穩健、現金流健康的房企，具備更強的抗風險能力。