作者：凱風

來源： 國民經略

樓市分化，信號愈發清晰。

在剛剛過去的2020年，中國樓市經受“疫情衝擊”與“貨幣寬鬆“的雙向拉扯，有城市房價一路向上，再次創下歷史新高，有城市徘徊不前，持續橫盤調整。

過去一年，哪些城市房價在上漲，哪些城市下跌了？

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這些城市房價漲了

日前，國家統計局發佈2020年12月70個大中城市房價數據，我們能從中一窺中國樓市2020年的具體走勢。

與2019年底相比，43個城市房價上漲，26城市房價下跌，1個城市持平。漲幅最高的深圳，高達14%；跌幅最大的為牡丹江，同比為-10%。

這是2020年，房價同比漲幅超過5%的城市：

深圳（14.1%）、寧波（8.5%）、銀川（8.5%）、徐州（8.5%）、唐山（8.3%）、成都（8.2%）、西寧（7.9%）、瀋陽（7.8%）、廣州（7.5%）、無錫（7.4%）、杭州（6.9%）、北京（6.3%）、上海（6.3%）、大連（6.1%）、烏魯木齊（5.8%）、濟寧（5.3%）、温州（5.2%）。

可見，這些城市主要以一二線城市為主，北上廣深四大一線城市全部在列。

這些城市基本面相對良好，北京上海廣州都歷經2-3年的橫盤調整，市場安全邊際相對較高，能迎來一波量價齊升的復甦走勢，符合市場大勢。

至於素有“讓炒房客有去無回”的長沙，二手房微弱上漲1.3%，保持了難得的平穩態勢。

值得注意的是，這些數據均是基於國家統計局70城二手房價數據而來。

70個大中城市標準制定於2005年，由於統計因素，至今未能將蘇州、佛山、東莞等如今的經濟強市囊括在內。

至於絕大多數三四線城市同樣未納入統計，這意味着無論是房價上漲城市還是下跌城市，都比想象中的要多。

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這些城市房價回到一年前

這是房價回到一年前的城市：

在納入國家統計局範圍內的70個大中城市裏，有26個城市房價回到了一年前，佔比接近4成。

其中，跌幅最大的是黑龍江的牡丹江市，跌幅為10%。

在這26個城市中，不乏二線城市，主要包括：

天津（-4.0%）、鄭州（-3.6%）、貴陽（-3.5%）、太原（-3.1%）、哈爾濱（-3.0%）、濟南（-2.8%）、石家莊（-2.5%）、青島（-2.1%）、煙台（-1.5%）、重慶（-0.6%）、南昌（-0.4%）、長春（-0.2%）。

與一線城市不同，二線城市呈現大分化態勢。

成都、杭州、無錫等地明顯上漲，天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經濟重鎮則出現回調。

注意，這還只是過去一年的樓市走勢。

如果將時間推向上一波樓市上漲的巔峯。與最高點相比，這些城市跌幅更大：

廊坊（-46.9%）、青島（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇慶（-19.3%）、石家莊（-18）、濟南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西雙版納（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、鄭州（-13.1%）、中山（-11.9%）。

不難發現，這些城市多數位於北方地區，京津冀地區多個城市入圍。

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樓市分化，房價怎麼走？

有城市在上漲，有城市在下跌，這説明了什麼？

其一，房地產是威脅金融安全的最大灰犀牛，這是1998年以來對房地產的最嚴定調。

央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在近日出版的《十四五規劃建議輔導讀本》中發表文章指出：堅決抑制房地產泡沫……房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

這與以往的保持房地產穩定健康發展的定調有了實質性的區別，房地產拉動國民經濟、土地財政的必要性仍舊存在，但金融風險到了不得不防範的時候。

多説一點，防範金融風險，不只是要遏制大漲帶來的居民槓桿率飆升，更要防範大跌帶來的市場震盪。

其二，新一輪樓市調控，開始轉向了，不再訴諸於傳統的限購限售等手段。

2020年，房企融資“三道紅線”橫空出世，高負債房企不得不開啟降負債之路。2021年開年，房貸“兩道紅線”突然降下，共同構築起中國樓市的信貸防火牆。

正因為這一點，從2020年至今，房企融資“三道紅線”+房貸“兩道紅線”的橫空出世，標誌着中國樓市調控的轉向。

過去的樓市調控，限購、限貸、限價、限售作為四大基本盤。隨着地方各種試探性鬆綁不斷，這些舉措在市場面前越來越捉襟見肘。

如今樓市調控，開始直接針對房企、銀行和購房者。限制房企融資，限制房貸額度，限制銀行信貸，無疑更有針對性，也更具殺傷力。

其三，樓市呈現大分化態勢。重點關注大城市羣、大都市圈，以及這些區域的交叉地帶。

從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。

這其間，無論是2011年到2015年，還是2018年至今，樓市都呈現分化態勢。

熱門城市“萬人搖號搶房”，冷門城市一再降價無人問津，這一趨勢有望在未來延續。

其四，三四線城市不要一概而論。

過去幾年，藉助棚改，三四線城市集體上漲。然而，棚改基本接近尾聲，三四線城市普遍要面臨基本盤的考驗。

不過，處於都市圈和城市羣的三四線城市仍有升值空間，尤其是處於中心城市交叉地帶的城市，依舊有不錯的前景。

相反，收縮型城市，無論房價如何白菜價，都不是好的投資對象，這些城市固然能收一時炒作之效，但難以避免失去流動性的宿命。