機構：國盛證券

評級：買入

20 年銷售金額實現穩健增長。2020年全年公司實現銷售金額 5753 億元，同比增長 3.4%，完成目標金額的 95.9%，累計銷售金額穩居克而瑞銷售排行第四位；實現銷售面積 4102 萬平米，同比增長 7.1%；銷售均價為 14024元/平米，較去年下降 3.5%。全年累計權益銷售金額 3889 億元，權益佔比為 67.6%，較去年回落 2.4 個 pct。

持續推進降槓桿，融資成本回落明顯。公司持續優化資本結構，通過出售金科股份股權、加大銷售回款力度以及降低拿地強度等方式持續推進降槓桿。截至 2020 年 6 月末，公司淨負債率下降至 149.0%，較 2019 年末大幅下降23.3 個 pct；考慮到下半年融創服務分拆上市、貝殼股權的投資收益及權益規模增長等因素，預計到 2020 年末公司淨負債率有望下降至 100%以下，現金短債比大於 1，有望由“紅檔”改善至“黃檔”。2020 年上半年新增有息負債的加權平均成本較 2019 年全年新增有息負債成本下降 1.9 個百分點，融資成本改善明顯。展望 2021 年，公司仍有望通過變現投資資產回籠資金、資本化旗下產業鏈進行融資，公司財務結構有望進一步改善。

審慎控制拿地節奏，土儲優質充裕。2020 年公司合理審慎控制拿地節奏，一方面規避高價拿地風險，另一方面適度降低投資以改善財務指標。2020H1，公司新增土儲約 1730 萬平米，新增貨值 2330 億元，同比下降64.0%。截至 2020 年 6 月末，公司總土地儲備約 2.48 億平米，土地儲備貨值超過 3.0 萬億，其中約 80%位於一二線城市，平均土地成本約 4300 元/平米。公司土儲充裕優質，有望保障公司未來銷售規模的穩健擴張。

管理層持續增持彰顯對公司發展信心。根據港交所權益公吿，公司實際控制人孫宏斌先生在 2020 年 12 月 30 日至 2021 年 1 月 5 日期間陸續增持 564萬股公司股份，累計增持金額為 1.5 億港元，佔公司總股本比例為 0.08%，持續比例由 45.13%提升至 45.21%。本次大額增持彰顯管理層持續看好公司未來發展，提振市場信心。

投資建議：我們預測公司 2020-2022 年歸母淨利潤分別為 344/351/393 億元，同比分別增長 32.0%/2.1%/12.1%（2020 年增速較快主要系考慮到貝殼投資收益影響），對應最新攤薄 EPS 分別為 7.37/7.52/8.43 元。當前公司股價對應 2020-2022 年 PE 分別為 3.5/3.4/3.1 倍，維持“買入”評級。風險提示：房地產調控政策持續收緊，行業利潤率持續下行風險等。