劃重點

1、1月5日住建部等十部委發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，在收繳率、物業費提價、行業收併購、智慧物業建設、設施設備智能化管理、生活服務拓展、老舊小區改造等方面給予住宅物管行業發展的方向和信心。

2、鼓勵物業服務定價機制市場化，未來物業提價不再是行業難題，有利於利潤率的提升。

3、物業IPO和配股高峯期已過，大幅調整後當前估值具備吸引力，短期催化劑還包括年報盈喜和3月港股通調整。

4、未來行業機會將聚焦於板塊龍頭及具備良好成長性的公司，如碧桂園服務、保利物業、金科服務、永升生活服務。

物業板塊迎來久違的高光時刻，今日行業整體漲幅在15%以上，中海物業、永升生活服務、新城悅服務、保利物業漲幅均超過20%。

物業股暴漲的導火索是1月5日住建部等十部委發佈的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，《通知》從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理6個方面要求加強和改進住宅物業管理工作。

這份文件的威力爲什麼這麼大？

這是近年來對住宅物業管理最系統的一次政策表態，綱領性文件的發佈意味着加強和改進住宅物業管理工作提上日程，彰顯物業管理在基層治理中的突出地位，住宅物管將迎來規範健康的大發展時期。

鼓勵物業服務定價機制市場化

《通知》提出完善物業服務價格形成機制，物業服務價格主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務價格，可根據服務標準和物價指數等因素動態調整，提倡酬金制計費方式。

提價是物業行業普遍存在的難題，但是人力成本又在不斷上漲，侵蝕物業公司的長期利潤率，這是壓制板塊估值的重要因素之一。採用動態調整的定價機制，無疑是板塊的重要利好。同時政策探索將欠繳物業費的行爲納入個人信用評價機制，有利於提升物管公司的收繳率。

鼓勵發展社區增值服務

通知鼓勵有條件的物業企業向養老、託幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式；引導物業企業通過智慧物業管理服務平臺，提供定製化產品和個性化服務，其中開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。

物業服務作爲距離業主最近的服務企業，是居家生活的流量入口，當前物業公司在社區增值服務佈局仍處於初期階段，居民多樣化多層次的生活需求價值仍存在較大挖掘空間，社區增值服務的拓展也將貢獻物企的業績新增長點。

2021年物業板塊將迎來再投資的窗口期

物業股2020年的走勢先揚後抑，年初疫情爆發凸顯了物業公司的社會價值，政府對行業的重視程度也大幅度提高，不斷出臺扶持政策，股價隨之上漲。但年中以來板塊出現較大調整，原因包括大批物管公司配股和物業IPO不斷。

券商認爲2021年物業板塊將迎來再投資的窗口期。短期來看，經過Q4的密集發行，物業企業新股供給高峯已過，經過前期調整板塊估值已具備較強吸引力。當前板塊將迎來年末年初的估值切換節點，短期亦有望受到高增長企業潛在的年報預增刺激，預計3月初港股通也有望納入前期上市的多數大型物管標的。

中信證券重點推薦金科服務、綠城服務、世茂服務、保利物業、華潤萬象、融創服務、永升生活服務、招商積餘、新大正、碧桂園服務和新城悅服務。

國盛證券認爲未來行業機會將聚焦於板塊龍頭及具備良好成長性的公司。從兩條主線選股：1）住宅物管推薦碧桂園服務、永升生活服務、金科服務、保利物業、綠城服務、新城悅服務及中海物業；2）商業運營標的建議關注華潤萬象生活及寶龍商業。

中信建投認爲政策利好具備品牌影響力的規模物企，推薦碧桂園服務、融創服務、金科服務、永升生活服務、寶龍商業。

以上編自

中信證券——融入基層治理，擡升單盤盈利曲線

國盛證券——政策推動定價市場化，物業板塊再迎良機

中信建投——加強和改進住宅物業管理，品牌規模物企施展空間大