​11月16日，格隆匯大中華區最佳上市公司頒獎晚會盛大舉行，筆者有幸親臨這場投資圈的盛宴，並見證了一眾優質上市公司入榜。此次活動反響熱烈，因其評審規則專業嚴格被業內所周知，在獲得市場高度關注的同時，也成為尋找投資機會的風向標。

在頒獎晚會上，綠景中國地產（00095.HK）憑藉其在地產領域的優秀表現，榮登最具成長性榜單之列。成長性意味着持續創造價值的能力，在投資上往往則代表着能獲得更樂觀投資回報的機會。那麼綠景中國的成長性體現在哪？公司持續高成長的商業邏輯何在？

1、綜合競爭力不斷提升，盈利能力持續穩健

首先，體現一家企業成長性最直接的表現在於行業地位的提高，根據億翰智庫每年發佈的中國房企綜合實力TOP200榜單，綠景中國地產的排名從2018年的195名，提升至2020年的139名，兩年提升了56個名次，綜合實力實現快速提升。

業績的增長作為觀察企業成長的內核要素，也進一步佐證了綠景中國地產入選榜單的"硬實力"。根據過往三年的財報數據，公司營收從2017年的29.68億元增長至2019年的69.02億元，年複合增長率達52.5%。公司歸母淨利潤從2017年的10.35億元增長至2019年的17.50億元，年複合增長率達30.0%。

業績快速提升的同時，公司保持着行業領先的盈利水平，自2016年以來，綠景中國地產的毛利率持續維持在50%以上，其中，2017到2019年財年毛利率分別為65.30%、59.49%和64.19%，2020年上半年，綠景中國綜合毛利率為65%，繼續維持行業高位，反映公司經營質量持續穩健。

此外，在筆者看來，一家企業的成長性更體現在不斷提升的產品力和發展後勁上。

從產品力角度來看，綠景中國地產擁有競爭力高的產品策略，公司並不盲目追求規模，而是堅守精品路線，持續向市場推出不斷升級的優質產品。近年來公司加快科技賦能，以"地產+科技"致力於打造智慧城區標杆的創新模式，牽手華為等優質科技企業不斷推動產品與服務的升級。公司的去化能力也在不斷升級的產品力上得到進一步體現，旗下項目一經面世往往都能引起巨大的市場反響，勁銷勢頭不減。此外，隨着公司智慧科技業務的不斷髮展，也將不斷孕育出新的增長點，在為提升產品與服務體驗的同時有望打開更大的成長空間。

而再從發展後勁上來看，房企的成長性更需要關注到土儲層面，而根據最新財報數據，截至2020年6月30日，綠景中國地產擁有土地儲備約414萬平方米，其中約65%位於大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。另外，母公司綠景集團擁有土儲資源規模約1039萬平方米，且均位於粵港澳大灣區核心位置，按照綠景中國地產與大股東的"同業競爭"協議，未來這部分土儲都將有望陸續注入到上市公司，在此獨具特色的資源獲取模式下，這無疑也為綠景中國後續的成長奠定了紮實的後備力量，也更有利於讓公司輕裝上陣，不為規模、現金流所累，不斷專注深挖項目價值，提升盈利能力。

2、白石洲項目快速推進，舊改之王本色不改

今年來備受矚目的白石洲舊改項目的推進，為綠景中國的成長性釋放帶來了更大的驅動力。

素有"舊改航母"之稱的白石洲城市更新項目憑藉其龐大的體量和巨大的商業價值一直被業界關注，而作為操盤方的綠景中國更是被市場賦予厚望。相關資料顯示，該項目計容面積約358萬平方米，計劃分三期開發，預計將在未來八至十年完成整體項目的開發。此外，市場保守估計，白石洲項目總可售貨值將超過2000億元人民幣，而首期項目將以住宅和公寓為主，以13萬/平方米的均價計算，一期可售貨值近400億元，如果2022年進入預售，這也意味着，綠景中國業績即將迎來爆發式增長。

作為一家專注城市更新的特色地產公司，綠景中國亦有"舊改之王"及"城市更新先行者"之稱號。一方面，公司起步較早，在行業內積累了二三十年的成功舊改經驗，具備先發優勢，尤其是獲取白石洲這類航母級舊改，更體現了公司強大的操盤能力，而後續白石洲項目進入開發階段，價值逐步兑現，綠景中國在舊改領域的實力將進一步夯實，並有一個質的飛躍，獲取更多的市場機會。

另一方面，大型舊改項目"牽涉利益複雜且範圍廣、難度大"等諸多特性亦決定了其項目更需要專業的、且具備優質資源稟賦的企業操盤，綠景中國在行業內具有豐富的歷練，公司擁有20年的舊改經驗，操盤20餘個舊改項目，長期積累下團隊專業度高、對項目開發流程熟悉，運營能力強，尤其是在資源協調與整合能力上極具競爭力。透過在舊改領域的長年深耕，綠景中國不斷提升規模，也為企業盈利帶來了跨越式的增長。

3、過往舊改案例彰顯專業實力，業績成長優勢打開估值空間

舊改項目作為綠景業績增長的重要驅動力，從目前情況來看公司有如下幾大項目將成為未來業績的增長點，包括紅樹灣壹號、深圳美景廣場、珠海喜悦薈、化州國際花城，同時預計深圳黎光城市更新項目、香港流浮山項目等也將帶來收入。其中珠海東橋項目體量相當龐大，也將成為未來綠景在舊改領域的一大標杆項目，據悉目前珠海東橋項目已經於1月份實現開工。該項目佔地面積20.8萬平方米，總建築面積約74.4萬平方米的舊改，將分兩期開發。項目總體可售面積約30.3萬平方米，預計一期將在2021年下半年開始預售。

結合公司過往舊改案例來看，綠景在舊改方面展現出了極強的運作能力，尤其在深圳區域，斬獲的成績喜人，公司接連在各區打造出了包括藍灣半島、紅樹灣壹號，綠景大公館、綠景香頌、綠景虹灣、綠景山莊等多個標杆項目。而近日，深圳一日推出8宗宅地引發市場熱議，不過從出讓土地位置來看，均遠離深圳核心區域，且成交樓面價並不低，這也從側面反映了深圳未來城市中心地帶的土地來源將更多的來自於城市更新，而作為深圳城市舊改先鋒，憑藉長期的深耕經驗，綠景中國也將有望在寸土寸金的深圳透過操盤舊改項目不斷挖掘新的增長點，進而釋放更大的成長動能。

接下來不妨透過具體案例來看看公司打造的一系列舊改精品。

以綠景紅樹灣壹號項目為例，該項目脱胎於沙嘴村舊改項目，總拆遷用地面積約5.4萬平米，總建築面積約45萬平方米，是集住宅、商業、 等多功能為一體的綜合性建築。項目一經入市便大幅提高了公司當年的業績。相關數據顯示，2019年，綠景紅樹灣壹號項目合同銷售金額達44.64億元，確認銷售收入為44.87億元，佔公司房地產開發與銷售收入比重的75.3%，毛利率超過70%，淨利潤率超過30%。

此外再來看，綠景虹灣項目，其是下梅林村改造的一期項目，同時也是該片區的標杆項目，項目位於福田區中心商業區，毗鄰梅林地鐵站，接駁梅景地鐵站，總佔地面積3.2萬平方米，總建築面積37萬平方米，由5棟超高層住宅、2棟精裝公寓和大型購物中心組成。項目早在2014年11月首次開盤，推售產品包括89-190平方米三到五房共計240套，實際均價約4.6-4.8萬元/平方米，當天錄得去化近9成。而截至目前，該項目二手住宅均價已經超過9萬元每平。

總體來看，此次綠景中國能夠被納入業內具有較強公信力的知名榜單，體現了公司的成長能力和長期價值得到了業界專業人士的認可。對於公司而言，其品牌勢能也將藉此被進一步放大，投資價值也將得到市場更進一步的認知。隨着公司未來的成長性及增長預期被基本面不斷驗證後，公司在資本市場的估值有望得到進一步提升。