機構：國盛證券

評級：買入

西南地區物管龍頭。公司深耕西南地區，依託金科股份及優異的第三方項目外拓能力實現快速發展，2017-2019 年公司營收/歸母淨利潤的複合增速為49.1%/79.6%；2020 年上半年，公司分別實現營收/歸母淨利潤 13.70/2.94億元，同比增長 36.2%/80.8%，延續快速增長趨勢。截至 2020 年 6 月末，公司在管面積 1.3 億平方米，合約面積 2.6 億平方米，2015-2020 公司連續六年被中指院評為西南地區百強物業企業第一位。

萬億市場空間廣闊，中長期成長性明確。物管行業具備良好的中長期投資價值，預計基礎物管與增值服務合計市場規模超過萬億。當前龍頭公司持續內接外拓、收購各類業態標的，呈現出強者愈強趨勢，行業正面臨集中度加速提升，規模擴張與對增值服務市場的開拓奠定了行業中長期的成長確定性。此外，城市服務持續升温，市場化程度提高為物管企業提供良好的發展機遇，龍頭公司業務體系逐步建立，藍海市場空間廣闊。

市場化外拓能力優異，高集中度與大盤項目帶來一定規模經濟效應。2016-2020 公司連續五年入選物業百強企業綜合實力前十名，品牌具備一定影響力。公司較早開啟市場化擴張，具備優異的第三方外拓能力，2020H1公司外拓項目在管面積佔比達到 48.5%。公司深耕西南，區域項目集中度高，單項目平均面積達到 29 萬平米領先於同業，有利於帶來管理上的規模經濟效應，同時也可以降低社區增值服務的服務和試錯成本。公司股權激勵充足，具備一定智慧科技實力，被中指院評為“2020 中國物業科技賦能領先企業”，在社區和城市服務有望持續應用智慧科技化。

公司上市後多因素驅動業績成長。基礎物管方面，集團內接項目和第三方外拓項目支持公司管理面積與收入快速增長；上市後資金充裕、收併購加碼亦為公司帶來成長動力。社區增值服務方面，公司 2019 年單方社區增值服務收入與毛利分別為 1.98/0.91 元/平米，相比同業企業具備較大的提升空間。城市服務方面，公司不斷加大科技投入，升級迭代“天啟”智慧服務系統，持續加碼智慧城市運維領域，未來有望持續拓展。

投資建議：我們預測公司 2020-2022 年歸母淨利潤分別為 6.11/9.58/13.89億元，同比增長 66.8%/56.7%/45.0%，對應 EPS 分別為 0.97/1.51/2.19 元，2019-2022 年 CAGR 為 55.9%。公司發行價對應 2020-2022 年 PE 分別為39.6/25.3/17.4 倍，行業可比上市物業公司對應 2020-2022 年平均 PE 分別為 37.5/26.9/19.6 倍。考慮到公司強勁的市場化外拓競爭力以及良好的盈利成長性，給予公司目標價 62.0 港元（對應 2021 年 35 倍 PE），首次覆蓋，給予“買入”評級。

風險提示：關聯公司相關風險，第三方市場開拓不及預期風險，物業費收繳率下降可能造成應收款項減值風險等。