機構：國盛證券

評級：買入

目標價：30.9 港元

新城控股拿地積極，後續交付有望維持穩定。關聯地產新城控股今年以來拿地持續保持積極態勢，1-9 月新增建面 1904.8 萬平米，同比增長 1.9%；對應總地價 730.2 億元，同比增長 13.1%；拿地金額佔銷售金額比例為 44.8%，較上年的 32.6%大幅提升 12.2 個 pct，拿地面積佔銷售面積比例為 126.3%。截至 2020 年 6 月末，關聯地產土地儲備規模達到 1.37 億平米，維持在較高水平；2020 年全年計劃實現竣工面積 3136 萬平米，較 2019 年增長 67.4%。我們預計隨着關聯地產恢復積極的拿地強度、銷售將逐步恢復穩定，未來關聯地產交付面積有望穩定在 2000-3000 萬平米。

外拓收購雙輪並舉，第三方項目佔比持續提升。2019 年起，公司加大第三方項目的外拓力度，其中 2019 年外拓團隊人數同比增長超過 1 倍。2020年上半年，公司第三方新增合約面積達到1250萬平米，同比增長超過300%，上半年新增合約面積已超出過往全年第三方外拓規模，展現出公司發力第三方外拓的良好效果。2020 年 5 月，公司也成功收購成都誠悦時代物業 61.5%的股權，進一步提升公司在商寫業態的管理能力，並有望開拓產業園區、公建物業等其他非住宅市場。公司當前在手現金充裕，後續仍將審慎收購以提升區域項目密度及佈局範圍。截至 2020 年 6 月末，公司在管及合約面積中第三方佔比分別達到 35.1%/25.8%，較 2019 年末分別提升 6.3/3.9 個 pct。

預計隨着公司在第三方外拓及收併購的持續發力，項目佔比將穩步提升。步入新項目交付高峯，多項業務齊頭並進。公司多項業務與竣工交付相關度較高，社區增值服務中廣泛裝修及車位資產管理業務主要為新項目業主提供，智慧園區服務則主要為新城系項目及第三方項目提供一站式智慧解決方案，開發商增值服務中的驗房及諮詢服務也主要在項目竣工交付時產生。預計隨着關聯地產新城控股進入竣工交付高峯，及公司外拓新盤陸續進入管理，公司上述各項業務有望實現高速發展。此外，公司正持續培育的永續型社區增值服務也有望隨着管理規模擴大實現快速發展。

期權激勵鎖定業績高增長，管理層增持彰顯信心。2020 年 6 月，公司董事會決議根據 2018 年 10 月 20 日採納的購股權計劃向 10 名公司僱員授出合計 296 萬股期權，佔公司總股本的 0.36%，行權價為 19.90 港元；此外董事會根據 2019 年 11 月 15 日採納的股份獎勵計劃向 3 名董事及 11 名僱員授出合計 500 萬股獎勵股份，佔公司總股本的 0.61%，授出價為 9.95 港元。行權條件為以 2019 年歸母淨利潤為基數，對應 2020/2021/2022 年同比增速為 40%/57%/50%，此次期權及股權激勵的解鎖條件也鎖定了公司未來三年成長的確定性。2020 年 10 月，公司執行董事戚小明先生先後在二級市場增持 38 萬股股份，彰顯管理層對公司未來發展信心。

投資建議：我們預測公司 2020-2022 年歸母淨利潤為 4.35/6.53/9.40 億元，同比增長 54.2%/50.2%/43.9%，對應 EPS 分別為 0.53/0.80/1.15元，2019-2022 年 CAGR 為 49.4%。當前股價對應 PE 分別為 31.4/20.9/14.5 倍，行業可比公司平均 PE 分別為 35.2/25.2/18.4 倍。公司當前估值較前期高點有所回落，橫向對比估值也處於偏低水平。考慮到公司未來成長的確定性，當前已具備較強性價比，維持目標價 30.9 港元，維持“買入”評級。

風險提示：關聯公司相關風險，毛利率中長期下行風險，第三方外拓市場競爭加劇風險等。