近日，港股物業板塊IPO浪潮大有重啟的勢頭，此前亦有不少證券業人士指出，多家重磅的、具有代表性的、在管規模排行靠前的物管龍頭，以及一些在某個細分領域處於領先位置且具備鮮明特色的物業公司，預計其在四季度至明年年初將會陸續登陸香港市場。

因此，近段時間內密集上市的一些物管公司，實際上已經成為測試行情水温的“温度計”。而這一温度的高和低，免不了和近期投資環境、資金流動的變化所密切相關。

另外，超級熱門的巨無霸IPO螞蟻集團的招股期臨近，目前有報道稱香港金管局等預計螞蟻集團此次在港凍資將達數萬億港元，由此所引發的抽水效應，似乎又讓一些熱門的物業公司IPO上市後的表現呈現出“不温不火”的狀態。

例如，作為“打頭陣”物管上市新股卓越商企服務，其最新交易價格僅較招股價高出5.80%。

港股綠色科技物業第一股有機會重回投資者視野

另一個例子則是10月22日在香港聯交所主板掛牌交易的第一服務（2107.HK），首日上市開盤低於招股價，而緊隨其後上市的合景悠活和世茂服務，預期或會延續這樣“不温不火”的狀態。

按照招股結果或已經公開申購數據來看，差不多同一時期首發的四家物業管理公司中，發行（靜態）市盈率最有優勢的是第一服務，超購倍數最多的是卓越商企服務（第一服務次之），來自於第三方項目收入的複合增長速度最快的公司也是第一服務，而從首發的市值規模來比較，顯然，規模較少的第一服務的業績彈性也是最大的，因而有必要對其進行更深入的分析。

據第一服務發佈公告所示，其每股定價2.4港元，接近招股價區間上限，公開發售部分獲66.69倍認購，合共接獲95689份有效申請，這些數據直接反映出公司獲得投資者的認可程度是較高。

由海通國際擔任其IPO項目的獨家保薦人、穩定價格操作人，根據歷史數據顯示，其破發率較低，且從物業板塊新股上市的首日表現來看，今年以來上市的六隻主板物業股，首個交易日全部取得了“開門紅”，拉長時間的跨度，從2019年至今發行的同屬物管行業的十五隻新股中，僅有一例是破發的。因此，若無較大外部因素干擾之下，第一服務掛牌上市首日實現正收益應該會大概率出現，而如今出現的首日上市破發，這與公司基本面和估值因素並無太大關聯。

業內人士預期，螞蟻集團IPO之後，香港市場除了將逐步迴歸正常狀態之外，預計還可吸引到更多的資金沉澱在市場成為存量資金，屆時，此間被低估、被壓制的第一服務更有望成為帶領整個物業板塊回暖的“急先鋒”，港股綠色科技物業第一股亦將重回投資者視野。

四大核心亮點支撐公司內在價值提升

受到短期市場情緒影響，港股物業板塊近期遭遇整體性的大幅回調，多數物業股出現了20%~30%幅度的回調。雖然短期板塊遭遇較大幅度的回調，但從長期角度出發，無法改變物管行業的長期邏輯，即未來物業管理行業仍將受益於集中度與景氣度的持續提升。

物管行業長期估值是建立在板塊內個股業績持續高速增長的前提下，也建立在合約管理面積的持續獲取，以及由此轉化為在管面積，實現管理收入的高速增長，增值服務和來自第三方的收入也是可以深耕和着力的點；從歷史數據看，目前港股前二十大物業股（在2017至2019年）的營業收入和淨利潤的年複合增速分別高達48%和68%。因而我們仍然堅定看好這個行業的估值中樞將維持在較高位置，亦看好基本面紮實和成長空間充足且具備發展特色的行業領先物業股。

為此，我們還進一步總結出第一服務所具備的四大核心亮點，這些因素可供持續挖掘出公司的投資價值，為股價表現和公司估值帶來長期支撐。

第一核心亮點：所處賽道快速成長，除了物業管理的大賽道，還有綠色人居服務市場的快速增長的需求。

根據中指院數據，綠色人居解決方案市場的綠色科技諮詢及系統安裝服務分部的市場規模由2015年的人民幣77億元增至2019年的人民幣204億元，複合年增長率為27.6%，當前該市場競爭格局較為分散的，有利於行業領先者第一服務充分受益於行業快速發展所帶來的強勁推動力。

目前，公司已經在17個省份34個主要城市展開了累計約90個綠色科技諮詢項目，以及在7個省份10個主要城市進行22個能源運維項目來取得綠色人居解決方案業務板塊的收入，未來前景廣闊。

第二核心亮點：公司快速提升的行業地位。

據中指院提供數據，按綜合實力計，第一服務在中國物業服務百強排名由2015年的76位，快速提升至2020年的31位；公司行業地位提升迅猛，依靠於其快速的增長，若按在管面積增長率計算，公司在中國物業服務百強排名中躋身Top6；若按收入的增長率計算，公司在中國物業服務百強排名中躋身Top8。

第三核心亮點：公司快速的業績增長力，經營獨立性持續加強。

在2017-2019年，第一服務營收的複合增長速度為28.4%，其毛利的複合增長速度32.8%，得益於整體毛利率的持續提升和運營效率的保持，第一服務的歸母淨利潤的複合增長速度接近40%。而同期第一服務的在管面積和合約面積的複合增長速度分別為38.9%和50.2%，快速的增長力為公司基本面健康和韌性提升持續作出貢獻。

此外，公司還具有強大的獨立業務開發能力，主要可體現在來自第三方項目的高增長性。在2017-2019年，第一服務的源於第三方管理服務收入的複合增長速度約為120.7%，同期第三方物業在管面積和第三方物業合約面積的複合增長速度為88.6%和89.5%，這些成長速度均遠高於整體的增速水平。截至2020年4月30日，第一服務的第三方項目已經佈局了全國28個主要城市。

第四核心亮點：商業模式獨特，以及作為綠色科技物業第一股所具備的稀缺性。

當前，第一服務的綠色人居解決方案、物業管理服務及增值服務等三大業務板塊已經形成了“三足鼎立”局面，共同協同驅動着第一服務的快速持續的成長，公司的業務已覆蓋了物業全生命週期，從業務結構和收入構成的角度來看，綠色人居解決方案業務板塊在2019年和2020年前四個月分別佔據了第一服務整體收入的24.7%和30.6%。第一服務致力於為客户提供綠色健康、數字互聯的人居體驗，也是香港市場第一家以綠色科技為主題價值上市的物管公司，作為港股綠色科技物業第一股，具有較好的市場辨識度和稀缺性。

身處的綠色科技這一細分領域，第一服務已在國內行業裏取得領先位置，截至2020年4月30日，公司所管理的99個物業管理項目中，有33個獲授予“綠色建築”的認證，據中指院提供數據指出，若按獲評為“綠色建築標識”總在管建築面積的比例計算，第一服務於2020年中國物業服務百強企業中名列第三。

綜合上述，第一服務的成功上市將給公司長遠發展帶來了積極意義。從經營角度展開，IPO再次給公司發展帶來了充足的資金，可支撐其業務依託於綠色科技賽道和核心技術進行快速擴張，持續驅動內生性成長和外延式擴張的雙輪增長，進一步增強公司的投資價值。展望未來，上市之後的第一服務更值得期待。