10月12日，綠地香港(0337.HK)發佈公告收購母公司下屬廣州綠地公司35個項目，代價約72.6億元，由公司使用內部資源進行支付，並且由股東特別大會獲批後可以在12個月內分5期進行繳納支付，首期支付10%，前6個月內僅需支付30%，整個付款週期較長，分期支付的付款方式對於公司現金流的影響也相對較小，用小槓桿撬動了大項目。公告顯示，截至2020年6月末，廣州綠地於廣東省持有35項物業，其中29項物業位於大灣區。交割後，廣州綠地將成為綠地香港的全資子公司。

覆盤2020年，綠地香港一直積極擴充優質土儲，截止中期業績發佈，共計新增土儲項目達13個，新增總建築面積為253萬平方米。此次公告收購廣州綠地，再次將權益建築面積達到712萬平方米的優質土儲盡收囊中，併購完成後，綠地香港的土儲將歷史性地突破3000萬平方米，而大灣區的權益建築面積也將提升至512萬平方米。綠地香港“兩翼一體”的戰略佈局既有利於進一步優化土儲結構，使其長三角和泛珠三角區域的土儲佔比將更加均衡，又可以充分利用香港上市平台的獨立融資優勢，實現粵港澳大灣區項目的利益最大化，以這些優質項目為着力點加速實現跨越式發展。

一、推進“兩翼一體”戰略佈局，優化粵港澳大灣區版圖

公告顯示，綠地香港此次公告收購廣州綠地，既表明綠地在大灣區的業務已由綠地香港全盤接手，也意味着未來綠地香港原則上負責粵港澳大灣區及廣東省其他城市的項目開發。該次收購使綠地香港在土儲結構上推進“兩翼一體”戰略佈局的同時，也向外界釋放了公司深耕大灣區的決心。

綠地香港一直強調長遠的戰略佈局，謹慎佈局長三角及泛珠三角高權益的優質土儲。2020年中期數據顯示，綠地香港共進入26個城市，擁有70個項目，總建築面積達2200萬平方米，72%分佈在（新）一線、二線及省會城市。從佈局來看，公司深耕的兩大土儲區域為長三角區域和泛珠三角區域，若進一步細分，則包含長三角區域、粵港澳大灣區、海南自貿區和一帶一路門户區這四個板塊。具體來看，綠地香港在長三角地區的項目數量佔比達60%，江蘇、浙江區域投資金額佔比超過58%，長三角佈局力度顯著高於其他區域。在收購廣州綠地相關物業之前，綠地香港通過收併購在大灣區的佛山、肇慶獲得兩個大型項目。

綠地香港的母公司綠地集團在大灣區深耕多年，在重點城市的核心區域掌握大量優質土儲。公告顯示，廣州綠地在廣東省持有35項物業，權益建築面積達到712萬平方米，覆蓋的城市包括廣州、佛山、東莞、深圳、江門、湛江、汕頭、陽江、茂名、清遠及揭陽，項目類型涵蓋住宅、商業、辦公室及停車場用途的綜合物業開發項目。

併購完成後，綠地香港的土儲結構將更為優化。大灣區優質土儲的引入，無論是分佈城市、數量和項目類型，綠地香港在粵港澳大灣區的土儲地位都將實現質的飛躍。併購後，綠地香港在粵港澳大灣區項目數量將從2個提升到31個，不僅在佈局上直接滲透到廣州、深圳、東莞、佛山等重點城市，數量上也將形成規模優勢，城市總數量從原有的26個躍升至35個。

此次併購使得公司在繼續保持長三角區域優勢地位的前提下，土儲結構進一步優化，同步實現了珠三角區域項目數量、面積的大幅提升。數據顯示，併購完成後，綠地香港的總土儲歷史性地突破3000萬方，其中長三角區域、包含大灣區的廣東、一帶一路門户區的土儲佔比分別為25%、34%和27%，土儲發展佈局將更為平衡。

二、把握歷史機遇，實現跨越式發展

2019年中共中央發佈《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，代表着中國將打造一個全新的金融及商業樞紐經濟藍圖。近年來，隨着大灣區規劃細節不斷完善，深圳正式升級“示範區”、特區迎來40週年等利好的持續加碼，粵港澳大灣區成為房企的“必爭之地”。在地產行業增速放緩、人口紅利減弱的大背景下，保持高定位、高增速發展的粵港澳大灣區，為房企提供了可觀的規模、利潤增長空間及多元化業務拓展機遇。數據顯示，2020年上半年，共計195家企業活躍在大灣區9城土地市場，其中7城土地成交幅數在20宗以上。

（2020上半年粵港澳大灣區經營性用地成交情況）

基於上述市場背景，綠地香港加碼以大灣區為主的具有投資價值和增長潛力的泛珠三角區域的主要城市，擴充優質土儲。作為綠地控股唯一境外上市房地產平台，綠地香港也擁有催化大灣區項目進一步成熟的融資優勢，對公司銷售額、收入、利潤等核心財務數據的提升都將帶來直接利好。

首先，優質土儲的加持將帶來銷售額增速的進一步提高。2019年綠地香港的全年合約銷售額達484.58億元，同比增長約28%，2013年-2019年年複合增長率高達55%，長期保持高增長態勢。最新數據顯示，2020年1-9月公司累計合約銷售額約為224.16億元，成功併購後，綠地香港的總項目數量將從70個突破至105個，總土儲也將突破3000萬方，高權益優質土儲無疑將進一步助力公司實現2020年銷售額550億元的目標。

其次，此次收購的支付條款相當寬鬆，有利於公司資本結構穩定。公告顯示，支付週期長達12個月，前期支付額度佔比較低，前6個月僅需支付30%，為公司投入大灣區優質物業的開發留足資金、時間空間。覆盤來看，綠地香港的財務狀況一直比較健康穩健，近年來財務槓桿不斷優化，淨有息負債率從2015年的172%下降至2019年18%，2020年中期仍維持在38%的低位，表現出強大的經營管理能力和抗風險能力，優秀的財務狀況也為公司在大灣區的快速發展鋪平道路。

近年來，憑藉高權益的優質土儲、審慎穩健的財務策略和優秀的經營管理能力，綠地香港一直保持着高質量增長狀態，持續、穩定地為股東帶來高回報，自2016年來，ROE指標一直保持在14%以上，2019年高達21.6%。2020年中期財報數據顯示，綠地香港總資產突破千億規模，達到1085.75億元，2020年上半年核心淨利潤達6.46億元，同比增加約24%；毛利潤率為33%，處於行業領先水平。

長期來看，在大灣區優質物業的加持下，公司未來的業績增長將得到更為堅實的支撐，盈利能力也將進一步提高。此外，目前公司的估值還處於歷史地位，動態市盈率僅為2.6倍，同體量的公司估值多在4倍以上，相信隨着大灣區利好的進一步釋放，綠地香港也有望迎來一波估值修復，未來價值可期。

三、總結

近年來，隨着經濟、產業、交通等快速發展，疊加各項政策福利，粵港澳大灣區持續吸引高素質人才，加速灣區建設的同時，也為珠三角9城帶來堅實的房地產市場需求支撐。對於綠地香港這樣在土儲佈局上佔據優勢地位的房企來説，除了能夠提前搶佔大灣區的核心區域，口碑效應也將持續發揮作用，助力公司在大灣區加速高質量發展。