9月15日上午，國家統計局公佈數據顯示，1-8月份，全國商品房銷售額年內首次回正，同比增長1.6%，結束了自2020年以來連續7個月的負增長。其中，8月單月銷售面積1.48億平方米，銷售額1.55萬億元，同比分別上漲了13.7%和27%，這也是5月份以來連續第4個月的同比上漲。
從目前趨勢來看，全國房地產市場正呈現加速回暖之勢，隨着進入"金九銀十"，房企加大推盤力度，全國客户看房熱度不減，後續銷售成績還將進一步表現，業績數據驗證之下支撐資本市場表現，有望驅動仍處於歷史估值底部的房地產板塊迎來估值修復的機會。
在此背景下，具有業績快速修復能力、在財務表現端有穩健基礎的房企將獲得資金的親賴，筆者關注到美的置業(3990.HK)。
1、連續四個月單月銷售破百億，年內千億可期
此前美的置業發佈前8月銷售簡報，1-8月公司實現銷售金額約718.2億元，同比增長18.32%，8月份單月銷售131.1億元，較去年同期增長95.7%。公司自今年5月以來已經連續四個月單月銷售超百億元，其中八月單月銷售額更是創下歷史新高。
不難發現，美的置業的銷售保持較快的增長，表現出強勁的銷售韌性，展望後續其銷售增速預計還將進一步走高。這主要則基於，一方面公司下半年持續加大推盤力度，併為此準備了800億可售貨值，考慮到上半年已經實現482億銷售，按照66%的去化率目標全年銷售即可超過千億。從當前整個房地產行業的快速復甦積極推貨去化的態勢以及美的置業在銷售端大力開展多種促銷的動作來看，其今年的銷售表現將具有較大支撐。
而另一方面，房地產行業市場正呈現分化之勢，一、二線城市熱度持續，尤其是長三角等經濟核心地帶復甦動能強勁。以此觀之美的置業，其重點佈局核心都市圈，今年上半年公司在長三角合約銷售佔比就達到了46.5%，且較去年同期增長了37.2%，基於此，不難判斷美的置業今年的銷售重心也將在這一樓市熱門區域，隨着下半年的到來，市場持續暢旺，公司在銷售端的增長也將具備看點，隨着核心優質城市銷售貢獻的持續提升，也將為公司後續業績進一步增長奠定基礎。
2、財務結構持續優化，融資優勢擴大
近期，房地產融資新規的"三條紅線"受到市場熱議，具體而言，其是指，監管層為控制房地產企業有息債務增長，設置了"三條紅線"：第一，剔除預收款的資產負債率不得大於70％；第二，淨負債率不得大於100％；第三，現金短債比不得小於1倍。另外根據"三條紅線"的觸線情況，可將房企分為"紅、橙、黃、綠"四擋。
從美的置業的情況來看，公司踩了一道線，截至今年上半年公司在剔除938.63億元合同負債及預收款後，其資產負債率為78.61%，超過70%的紅線標準，但超過的幅度並不算大，仍然具備較強的應對空間。另外從淨負債率方面來看，今年上半年美的置業淨負債率為86.82%低於100%的紅線。現金短債比方面公司表現優異為2.26，大幅優於紅線標準。
考慮到美的置業在去年跨入千億陣營之後，在戰略發展上強調穩健發展，此前管理層在半年度業績會上亦表示今年的經營策略定位為"戰略鞏固年"，由此不難判定，公司在財務端將繼續保持良好的姿態，此外從公司今年的拿地動作也可以看到，整體表現較為審慎，嚴控拿地節奏，強調利潤導向，並進一步向長三角等核心經濟區域發力。整體而言，在邁過高速發展階段之後，美的置業正在順應大環境趨勢，積極降槓桿，而憑藉公司精細化運營和綜合實力的持續提升，其發展還將更為穩健、健康。
值得一提的是，在中期業績公佈之後公司繼續在融資端發力，9月16日，據上交所消息，美的置業成功發行2020年面向合格投資者公開發行公司債。本期債券實際發行規模為10億元，債券分為2個品種，票面利率最低3.99%，這也是其繼今年2月成功發行一筆利率低至3.98%的2+2期限公司債後，利率再次低於4%以下，這一融資水平在民營房企可謂優勢明顯。截至今年上半年，美的置業加權平均融資成本降低至5.52%，伴隨融資成本的降低，為公司未來盈利創造了更大的空間。
3、結語
此前在衝刺規模的階段，美的置業的毛利率承受壓力，隨着公司更趨向穩健高質量的發展，放緩銷售增速，控制拿地，優化融資成本，公司的毛利率預計將有較大改善空間。當前美的置業也在加速舊改項目轉化，上半年已實現4箇舊改項目的轉化，對應貨值193億，下半年預計還將有兩個項目實現轉化，對應貨值109億元，隨着在舊改方面持續發力，有望進一步推動公司毛利率的改善。
公司業績確定性強，截至上半年期末，美的置業約有1038億元已售未結轉金額，預計後續收入確認將加速，而伴隨銷售端持續表現，長期業績增長也將具備支撐。
截至目前，美的置業的動態市盈率為4.06倍，市淨率1.09倍，估值水平處於歷史低位，並在同梯隊房企中具備低估優勢。公司近兩年股利支付率約在40%左右，具備長期高分紅能力，另以當前股價算，公司股息率達到8.27%，股息收益率較高，對於看重股息的投資者當下亦是一個不錯的關注時點。
在業績公佈後，海通國際繼續維持美的置業「跑贏大盤」評級，目標股價從31.28港元升至31.40港元，較現價潛在上升空間高達62%。另外，華創證券認為公司目前土儲優質且充裕，銷售彈性較大，望助力其拿地節奏從容，並且2015-19年銷售高增，後續將有望迎來業績結算豐收期。其維持公司2020-22年每股收益預測分別為4.59、5.99、7.27元，維持目標價26.80港元，維持"強推"評級。
