今年疫情之下，宏觀經濟不確定性加劇，國內房地產市場面臨較大波動，地產板塊截止到目前，年內表現仍不算樂觀，估值底部區間下具備吸引力，板塊有望獲得持續關注。
隨着中期財報季落幕，業績風險進一步釋放，行情回暖預期升温，房地產行業內具備逆週期經營能力的企業有望得到市場偏愛，筆者關注到旭輝控股(00884.HK)，一家剛度過其20週歲生日的頭部房企。
一，中期業績表現穩健，疫情之下凸顯高質量發展根基
8月27日晚間，旭輝控股發佈2020年中期業績，上半年，公司實現營收230億，同比增長11%；核心歸母淨利潤31.9億，同比增長11%；歸屬股東淨利潤36.68億元，同比增長5.38%。中期每股派息11港分。
a· 營收淨利雙增長，利潤率優於行業
從財報數據來看，上半年旭輝保持了營收和淨利潤的雙增長，公司毛利率雖有所下滑，但上半年毛利率保持了25.63%的較好水平。公司核心歸母淨利潤率與去年持平達13.9%，在同行業中處在較高水平。
房企盈利能力更體現在ROE上，上半年旭輝核心ROE為23.2%，同比增長0.7個百分點。公司在盈利能力上保持領先，上市至今ROE平均水平超過20%。
b· 融資渠道暢通，財務穩健增厚安全邊際
宏觀不確定性加劇，市場更為關注房企的財務風險變化。上半年旭輝在財務管控上保持夯實穩健，體現較強的安全性。截至上半年末，旭輝淨負債率為63.2%，較2019年年末的65.6%進一步下降。
旭輝具有暢通多元的融資渠道，在融資端具備長期優勢，上半年公司加權平均債務成本為5.6%，較2019年末下降0.4個百分點。
公司在手現金充沛，截至期末，現金總額達594億元，現金短債比為2.4倍，償債能力有充分保障。
整體來看，上半年旭輝在收入、經營回款、現金流、負債率、融資成本等多項核心指標上各方面均有較良好的表現，疫情之下凸顯了較強的經營韌性，具備逆週期做大做強的能力。
二，受益市場環境回暖，貨值儲備豐富完成年度目標確定性高
房地產公司的合約銷售是其業績的先行指標，前期銷售表現好，後期可結算的貨值方有保障。上半年，旭輝在銷售端面臨壓力，但整體仍展現出有質量的銷售表現。期內累計實現合約銷售額807億。較亮眼的是，公司銷售權益比不斷提升，回款週期進一步縮短，回款率超過95%。
從最新數據來看，今年前8個月，旭輝實現合同銷售金額約1283.2億元，較去年同期增長10%，完成全年2300億元銷售目標的55.79%。公司表現優於行業，中指研究院數據顯示，前8月TOP100房企銷售額均值為730.9億元，同比增長僅為4.9％。
從下半年情況來看，房地產市場整體呈現復甦態勢，尤其是一二線城市回暖勢頭明顯，因此公司在銷售端仍然還將具有支撐，完成年度目標將是大概率事件。
具體而言，一方面，在於公司下半年有豐富且優質的貨值儲備，可售貨值約2800億元，其中新盤佔比超60%，公司下半年全新推出項目超過50個，一二線準二線佔88%。
結合當前房地產市場形勢來看，一二線城市房地產正處於快速復甦階段，未來熱絡行情還將延續、數據顯示，一線城市新建住宅均價環比漲幅從今年低谷時期的-0.06%左右恢復至6月底的0.75%。而在城市羣中，長三角城市圈表現亮眼，整個區域房價累計上漲2.72%，同比增加1.66%。相較而言，三四線城市2020年上半年新建住宅均價環比增幅最慢為0.28%。考慮到旭輝貨值大部分位於高能級的一、二線城市，尤其是公司重點佈局長三角，伴隨這些區域房地產市場的不斷回暖，公司後續的去化率表現仍然具備較大看點。
另一方面，進入下半年旭輝在銷售端表現持續強勢，7月單月合同銷售達219.9億元，同比增加51.13%；8月單月合同銷售達256.0億元，再創單月曆史新高，同比增長86%，增速領跑行業。隨着公司在銷售端不斷髮力，尤其是進入到"金九銀十"房地產業傳統旺季，公司積極"搶收"，有望取得樂觀的效果。
值得一提的是，對於旭輝後續的增長目標，管理層在業績會上表示，"未來三年，旭輝在銷售額方面每年將保持15%以上的增長，權益銷售額的增速將會保持在25%以上。"考慮到房企特殊的結轉機制，前期銷售也將在後續業績端釋放，旭輝保持較快的銷售增速，為公司後續利潤的增長帶來較大確定性。
三，拿地力度保持平穩，長期增長具備支撐
決定房地產開發企業長期增長動力的關鍵要素在於土地資源，其總量、結構、成本等因素也將直接影響到未來銷售的去化能力和盈利能力。上半年儘管面對疫情壓力，但市場流動性總量寬鬆，融資環境得到改善，是一個不錯的拿地窗口期，在此背景下旭輝在回款上表現優異、現金流充裕，因此公司也並未停下拿地的腳步。
期內公司新增土儲約464萬平方米，權益比例提升至69%，新增貨值約838億元，新增土儲中91%聚焦一二線城市核心區域，土地儲備優質。透過多元化、多渠道的拿地策略，公司有效控制土地成本，上半年新增土儲平均權益拿地成本約7758元/平米占上半年平均售價的48.6%，較大程度保障了公司未來的盈利空間。
截至上半年末，旭輝總土儲面積約6850萬方，總貨值首次超過萬億，達1.03萬億元，土地儲備結構優質，從佈局區域來看，其土地儲備中40%位於長三角區域，其中，環滬圈區域8%、江蘇區域佔13%、東南區域佔18%。此外公司在大灣區的土地儲備佔總土地儲備的10%。
不難看到，旭輝高度注重拿地節奏的鬆緊程度，同時不斷優化土儲結構、多元化、多渠道拿地降低成本，為未來的業績增長夯實了基礎。
四，五大核心競爭力，行業長期主義的踐行者
a· 生態平台力
儘管旭輝的主業是地產開發，但公司圍繞主業構築了涵蓋商業、物業、長租、住宅產業化、教育、養老、代建的"1+7生態平台"，體現了其較強的城市綜合運營能力，各大業態形成戰略協同不僅為主業賦能同時也衍生出了巨大的商業價值。
以旭輝旗下孵化的首家港股上市公司永升生活服務為例，其作為物業管理服務行業頭部企業，不僅業績持續快速擴張，在資本市場的表現更是靚麗，上市至今累計漲幅超過了八倍，市值達到274億港元。公司在物業領域優異的佈局表現也充分驗證了旭輝構建生態平台打開了巨大的增長空間。
b· 創新引領力
面對消費升級的大趨勢，存量時代之下，房子不愁賣已經成為過去時，品牌、品質、口碑成為新時代消費者更為關注的產品核心要素。旭輝透過產品創新打開了在行業中新的生命力。
自2018年來，公司連續發佈CIFI-5、CIFI-6、CIFI-7產品體系，持續強化在產品研發上的投入，贏得了市場口碑、推動了產品銷售、獲得了更多的溢價機會。值得一提的是，今年公司發佈的CIFI-7產品體系更是實現顛覆式創新，其攜手互聯網巨頭阿里有效打通了智能家居、社區交互、物業服務、智慧城市等領域，而落地了CIFI-7微笑社區理念的合肥旭輝·濱湖江來項目，在首開1個月就創造了銷售700多套、銷售額突破10億的佳績。
c· 組織執行力
房地產進入競爭下半場，"土地紅利"時代漸行漸遠，能夠決定房企高質量增長的核心要素越來越體現在房企自身是否有高效的運營體系和組織執行力，能夠持續激發組織活力，釋放內生增長的動力。
近年來持續推進組織轉型和管理變革，落地"總部大平台+區域小集團+項目集羣"的"三級管控"模式，促進區域深耕。目前公司已設立東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區域集團，各大區域集團不斷在當地區域發力，形成領先優勢。
d· 品牌競爭力
隨着房地產行業邁過粗放式發展階段，品牌形象在房企激烈競爭中發揮着越來越重要的作用，旭輝在品牌塑造上，堅持內外兼修，一方面持續打造高質量產品獲得市場的認可，另一方面不斷提升企業文化價值，傳遞公司良好形象，實現品牌價值和影響力的提升。此外，公司亦透過加大各生態業務的協同，提升品牌整合效益，形成較高的品牌勢能，構築品牌壁壘。
e· 持續發展力
今年7月，旭輝首次發佈獨立ESG報告，着重展示了公司在綠色建築、綠色施工和綠色供應鏈管理等方面的實踐。市場認為，報告的發佈展示了旭輝以ESG指標促進公司長期發展的決心。事實上旭輝在行業內一直堅持長期主義，不斷致力於打造綠色高質量發展房企標杆。ESG報告發布不僅展現了旭輝優異的治理能力，也反映了公司在可持續發展的大背景下，堅持履行社會責任，努力成為ESG模範企業的不懈追求。
五，總結
今年受疫情影響，港股市場一度遭遇動盪，當前仍然還處在倒跌狀態，考慮到全球大放水刺激經濟的大環境，伴隨流動性的寬鬆，資本市場仍有較樂觀的預期，尤其是A股今年已經迎來了一波小牛，相信後續還將帶動港股內資股整體走強。
就房地產行業而言，貨幣寬鬆環境下，房企融資成本進一步降低，為業績帶來釋放空間，當前整個房地產板塊仍然處在歷史底部，隨着後續業績逐步驗證，有望驅動板塊估值迎來修復。
截止目前旭輝控股的動態PE為7.4倍，處在同梯隊房企中部水平，後續隨着盈利進一步改善以及整體板塊估值抬升，旭輝在資本市場仍有望有較樂觀的表現。值得一提的是，中期業績出爐後，包括交銀國際、第一上海等在內的多家機構給予公司看好評級，其中中信證券看高至10.05港元，較當前6.05港元的現價仍有50%以上的升幅空間。
