8月23日，正榮地產(06158.HK)發佈半年報顯示，今年上半年，正榮地產年實現收益145億元，同比增長6.5%；同期實現淨利潤12.7億元，同比增長8.1%；實現核心淨利潤12.4億元，同比增長8.3%。在疫情衝擊整個房地產行業的結算交付情況下，正榮地產仍然維持穩健增長，體現出公司正處於平穩增長的態勢。
在今年變幻莫測的市場環境下，更加考驗房企的內功修煉和基本面的堅韌度。而在正榮地產上半年業績平穩增長的背後，公司在銷售、拿地、財務質量等方面的持續改善和精進都體現出管理層穩健的經營作風、前瞻性的視野以及對房地產週期節奏的良好把控。而隨着正榮地產運營能力的提升、銷售穩健增長、嚴控拿地成本，以及權益比的提升和財務費用的下降，公司未來的資產收益率將有望實現顯著提升。
7月累計銷售額同比回正，正榮地產復甦持續加快
正榮地產在上半年取得業績平穩增長，離不開銷售的強勢復甦和韌性。根據正榮地產披露的銷售月報顯示，今年1-7月公司實現累計銷售額695.9億元，累計同比已實現正增長。而從單月銷售表現來看，正榮地產自4月份開始強勢復甦，單月銷售額持續高於2019年同期水平，4-7月單月銷售額分別實現同比增長2.65%、17.69%、18.76%、34.64%，呈現出加速趨勢。而根據億翰智庫的統計，截至7月末，TOP200房企的累計銷售額同比增速為-0.7%，仍未回正，正榮地產的銷售修復速度明顯快於行業平均水平。
(資料來源：公司公告)
(資料來源：公司公告)
正榮地產復甦步伐的持續加快的數字表象背後，與公司運營提效的經營取向、因時制宜的營銷打法以及管理團隊對市場環境前瞻且精準的判斷均有着密切關係。例如，在疫情最嚴重的2月份，正榮地產發佈“春風行動”計劃，推出“超低門檻+超預期優惠+超高推薦獎勵+無理由退房+保底收益+百萬紅包”六重組合拳，強勢入局線上銷售“主戰場”；6月份，正榮開啟線上直播賣房，上述舉措均取得了不俗的成績，從中也折射出正榮地產強勁的內生創新與變革力。
而從正榮地產銷售單價來看，即便受疫情影響，單月銷售單價的變動幅度也並不大。數據顯示，今年以來正榮地產銷售單價一直維持在15000元/平方米之上波動，雖然或是由於促銷導致4月以來銷售單價同比略有下滑，但整體上依然保持堅挺，這也體現出正榮地產產品力的優勢。而隨着正榮地產在下半年繼續加大供貨、加大力度促銷、狠抓回款，預計公司下半年的表現將更加強勢。
土儲結構持續優化，城市深耕促進運營提效與高週轉
在政府穩企救企及提振市場的初衷下，上半年融資環境邊際寬鬆且優質地塊加快入市，土地市場在二季度迎來投資窗口。在這樣的背景下，今年二季度開始，正榮地產明顯加快投資節奏，逆勢補倉，持續全國化佈局，為未來發展奠定基礎。尤其是在今年土地市場不確定性比較大的情況下，正榮地產依舊積極夯實長三角地區傳統優勢地區。
數據顯示，截止到8月，正榮地產新增土儲484萬平方米，持續深耕長三角、海西、中部、西部等六大區域，新增項目共計32個，其中67%的新增項目位於一、二線城市，新增土儲權益比提高至64%。從今年新增土儲的能級佈局來看，核心二線城市依然是正榮地產佈局的重點，佔比達到67%，其中長三角新增土儲佔比高59%，南京、蘇州、合肥、無錫等地的深耕力度得到持續加強，並重返上海市場。
在持續深耕長三角一、二線城市的同時，正榮地產抓住合理地價的機遇藉機擴大其他區域的佈局。如在莆田，今年正榮加大莆田的土儲獲取，鞏固在莆田的優勢，新增土儲面積同比增長45%。
在總土儲方面，正榮地產截至6月底的總土儲為2740萬平方米，總貨值4700億元，項目共計198個，76%的項目位於一、二線城市，權益比提升至58%。
正榮地產各區域總土儲建築面積及佔比
(資料來源：億翰智庫、公司公告)
目前，正榮地產土儲倍數(待開發土地面積/合約銷售面積)約為3倍。由於正榮地產始終奉行快週轉策略和區域深耕，維持着較高的週轉速度。因此，對於正榮地產而言，3倍的土儲倍數處於合理區間，足夠滿足未來的開發需求。
目前，正榮地產已經落子32座城市，隨着公司銷售規模的不斷擴大，正榮地產有望對佈局城市進行更進一步的下沉和深耕，而區域深耕又將帶來運營提效的不斷夯實，反過來促進週轉率和去化率的提高。
以正榮地產上半年在“大本營”莆田的拿地為例，4月24日和5月7日，正榮地產分別競得莆田市玉湖PS拍-2020-06號地塊和莆田城廂泗華老葉樹地塊。在莆田玉湖地塊4月24日落錘後，5月10日即封土動工，從拿地到動工用時16天；而老葉樹地塊在5月7日落錘後，5月12日即舉行開工奠基典禮，也僅用時5天。另有數據顯示，上半年正榮地產新項目平均首開時間7個月，平均首開去化率達70%。
財務穩健，“三降一升”趨勢持續
與過去追求規模高速發展不同，正榮地產將2019-2021年定位為“高質量發展”的新三年。在2019年新三年的首份成績單中，正榮地產呈現出“三降一升”的趨勢，而在今年上半年，正榮地產財務結構繼續改善，“三降一升”得到持續。所謂三降一升，是指淨負債率下降，融資成本下降，短債佔比下降，現金對短債比上升。
根據億翰智庫的統計，2020年前7個月，正榮地產信用債及海外債的合計融資規模與2019年同期接近，由於債務置換，使得正榮地產融資成本明顯下行。數據顯示，正榮地產綜合融資成本由2019年的7.5%進一步下降至7%，同期，境外美元債發行利率由9.9%下降至7.6%。
(資料來源：公司公告)
此外，正榮地產淨負債率為71.4%，繼續處於穩健水平；短債比例下降至30%，現金對短債比上升至2.1倍，而隨着優先票據、銀團、公司債、ABS等融資渠道的開拓，正榮地產財務結構持續優化。
(資料來源：公司公告)
(資料來源：公司公告)
(資料來源：公司公告)
由於正榮2016-2018年的高速發展，很多人將正榮地產視為激進型房企。但從正榮上市後的表現來看，之前的高速度+高負債的發展模式只是看準了行業風口期的戰略選擇，而彼時作為非上市公司的正榮地產，融資渠道狹窄，從而呈現出高速度與高負債疊加的發展特徵。以其説是激進，不如説是正榮戰略上善於發現，戰術上敢於執行。
可以看到，上市後的正榮地產在高質量發展戰略的指引下，在維持規模不斷增長的同時，持續優化財務結構，從中報數據可以看到，在融資結構上，非銀融資佔比持續下降，在整體融資餘額中的佔比上從2019年的20%下降到目前的9%。
而隨着正榮地產財務結構的持續改善，評級機構也表示對公司基本面和財務質量的看好。今年5月，正榮地產獲得中誠信和大公國際的一致認同，給予公司的主體信用等級AAA級，正榮地產躋身境內雙AAA級主體信用評級。境外評級方面，國際評級機構穆迪將正榮地產的主體評級由B2上調至B1；惠譽給予公司主體B+評級，評級展望穩定。
正榮地產具備估值重塑邏輯，業績或將於2021年兑現
今年7月份，正榮集團另一家地產平台正榮服務上市，在集團層面打造第二家上市公司。據悉，正榮集團目前採取輕重並舉的戰略，在2018年正榮地產上市後，同時又成立了正榮產業集團，承擔了培育地產核心產業鏈的重任，正榮服務就是這樣的階段性成果。而在後續，正榮產業集團計劃還將培育出商業、營銷公司、裝修公司等可上市資產。
目前，正榮地產的市盈率處於上市以來的估值低位。結合此前旭輝控股並表永升服務帶來的估值提升，正榮地產作為正榮集團的核心業務也是第一個上市平台，集團層面的多個平台上市也給正榮地產來帶了估值提升的想象空間。
可以看到，正榮地產正處於新三年的高質量發展期，而中報體現了目前公司正處於業績蓄勢期，未來業績有望兑現。而在保證安全的前提下，正榮地產的管理層積極進取，擺脱了市場對於傳統閩系房企的刻板印象——公司既非保守也不是激進，而是在穩健的經營風格下，保障公司的可持續發展。
