作者 | 707的牛

數據支持 | 勾股大數據

今年3月份的時候，SOHO中國私有化的報價是6港元/股，相比當時的市場價，溢價率達到100%。這次收購黑石集團大概要花費87億美元，40億美元現金+47億美元債務，一共9處物業，相當於單棟物業70億元人民幣。

這意味着什麼？在SOHO中國盈利沒有增長的情況下，相當於黑石集團以20倍估值的價格進行收購。由此可見，SOHO中國的實際價值是遠高於市場價格的。

除了SOHO中國以外，港股還有另外一家公司，也是明顯被低估了。昨天，這家公司大悦城地產（0207.HK）出爐了2020上半年的銷售數據，商場和酒店業務的確受到了疫情影響，出現了下滑和增長乏力的現象。不過，公司的物業開發數據真的非常漂亮，銷售面積20.24萬平米，同比增長107%，銷售額68.41億元，同比增長302%。

這個銷售數據按理來説是大超市場預期的。今天股價也有所反應，2020年上半年因疫情影響，酒店和商業的業績見底，但是物業銷售頂起，到了下半年，估計公司的業績反轉開始，所以現在應該認真關注一下。

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公司主營業務介紹

很多投資者都知道，大悦城是中糧集團旗下的商業地產旗艦品牌，以大型購物中心為主，住宅、寫字樓、酒店為輔的多業態城市綜合體。大悦城地產主要負責這些商業物業的開發和運營。

根據公司2019年財報披露的信息，大悦城地產營收103.4億元，其中物業租金類收入43.4億元，佔比42.0%；物業開發收入46.4億元，佔比44.9%；酒店經營收入8.4億元，佔比8.1%，這三大塊業務加起來佔據公司整體營收的95%，是核心收入來源。

其次，公司業務佈局已經進入京津冀，長三角，珠三角，成渝都市圈，長江中游城市羣等主要區域，進駐了以北京，上海，天津，武漢，杭州，成都，重慶等14個一二線城市，擁有19個大悦城綜合體項目；1個大悦春風裏項目，1個祥雲小鎮項目，和北京中糧廣場，香港中糧大廈，北京中糧置地廣場等黃金地段的優質投資物業。

同時公司也開發了上海天悦郡庭，上海前端海景壹號等高端銷售物業。旗下的酒店包括：海南三亞和北京的兩家，一個5家頂級品牌酒店；其他是佔比較小的管理輸出類服務。

那麼，説到這裏大悦城地產旗下的核心資產價值一目瞭然，19座商業綜合體，5家品牌酒店，以及每次持續穩定增長的租金收入。2019年，全國新開業的大型購物中心有522個，數量保持穩定，同比還出現了2%的跌幅，核心城市的商業物業價值日益顯現，公司也是最大的受益者之一。

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與中糧系的淵源

大悦城地產的最大股東是中糧集團，公司的前身也是中糧集團2012年在香港收購的殼公司僑福集團，在收購完成後改名為中糧置地控股，後來又改名為大悦城地產。

期間，中糧集團也進行了兩次資產注入。2013年，公司收購了中糧集團旗下的一批優質商業物業組合。2014年，公司進一步收購中糧旗下的9個商業物業項目，包括6個大悦城綜合體項目在內的非控股權益。

同為兄弟公司，以住宅房地產開發為主的中糧地產，2018年收購主營商業地產的大悦城，重組完成後中糧地產改名為大悦城，也就是現在的A股公司大悦城（000031.SZ）。

在戰略上，兩家公司各取所長，完成了品牌和業務上的協同效應。但是這和港股的大悦城地產（0207.HK）有什麼關聯呢？A股的大悦城控股和港股的大悦城地產背後的大股東都是中糧集團，而前者直接持有後者64.18%的股份。

而中糧集團直接和間接控股A股大悦城接近70%的股份。兩家兄弟公司背後的大股東都是國資背景的中糧集團。從最開始的借殼上市，到核心資產注入，一系列資本運作的背後都是大股東在運籌帷幄，可以使得強強聯合，提升公司整體的經營效率。

大悦城地產的核心品牌價值在於擁有大悦城的商業綜合體，有了品牌，服務和口碑，大悦城的商業品牌就可以持續運營下去，可以在各大城市繼續打造大型商業物業中心，形成核心資產的累積效應。當然，也不排除中糧集團會繼續向公司注入資產的可能性。

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公司這些年都做了什麼？

和住宅開發不同，商業地產天然就具有一定的壁壘。不僅有前期的開發投入，招商引資，後期的品牌運營和物業服務也至關重要。即使是同一個商業項目，在不同開發商手裏運營的效率也是截然不同的。

雖然有優質的資產注入，公司也要有相應匹配的實力才能玩得轉。大悦城地產的運營能力到底如何？不妨看看公司最近幾年都做了些什麼。

首先是商業定位。大悦城現在為什麼會成為消費者相對認可的品牌？主要還是公司定位精準，起初大悦城的目標消費羣體就是精英客羣。在過去十年和未來十年中，年輕人羣體還是非常可觀的增量，這類人有消費能力同時敢於消費，因此公司把目光投向了18到35歲的年輕主流中產人羣。

公司清晰的商業定位，也讓大悦城品牌在全國得到了迅速沉澱。"年輕，時尚，潮流，品位"這八個字的品牌形象也打進了消費者的心智當中。

其次，是大悦城的準備能力。公司具有超前的眼光，一早就搭建好了現在的A+H兩大融資平台，融資渠道較一般企業而言更加通暢。同時在業務協同上，住宅、商業、酒店等業態又能形成很好的互動。

在經營管理方面，公司也做足了功課。最早的時候，大悦城做的客户分析數據商家是不重視的。但現在隨着公司的分析深入，不僅有各個品牌單店的運營數據還有它周圍競品的，商家也逐漸重視起來，商家和運營方的步調一致也會提升商場內部的運營效率，也為公司的品牌化運營提供了參考經驗。

從黑石集團和潘石屹私有化SOHO中國開始，説明了資金還是偏向於看好商業物業核心價值的，加上公司通暢的融資渠道，國資背景的控股股東和大悦城品牌化運營的成功經驗。大悦城地產的價值，相信很快也會被市場發現。