昨晚，長租公寓"中概雙雄"之一的蛋殼公寓（DNK.US）再爆雷。

年初業主拿不到房租、租客被趕還歷歷在目，這次爆出的雷在管理層面。蛋殼公告指，CEO 高靖已被調查，董事會已任命公司聯合創始人、董事兼總裁崔巖為臨時CEO。公司提示，地方政府正就公司成立前業務經營事宜對高靖展開調查，該調查並不涉及公司商業活動或其他交易。

嘴上雖然説着沒事，市場反應卻很實誠。

昨日，蛋殼公寓在美股市場開盤不久即觸發熔斷，恢復交易後股價跌逾9%，之後再多次觸發熔斷。截至收盤，公司股價報8.75美元，跌6.32%，最新市值降至16億美元。

（圖源：富途證券）

上市至今，蛋殼公寓股價累計跌去35%。每日市場成交額亦是寥寥，昨日僅成交14.96萬美元。

在管理層暴雷、經營不善及缺少流動性三大因素作用下，蛋殼公寓及至其同行青客公寓接下來的日子都很難好過。

一、傳統畢業旺季租金不漲發跌

租賃市場傳統旺季有兩個節點，一是春節後，二是高校畢業。

今年的春節後租賃旺季因為春季延長等因素，甚是冷淡。

第二個節點畢業季節，從最新的一些數據看上去，也同樣是冷冷清清。

中國社科院財經戰略研究院發佈的5月緯房租金指數顯示，租金核心指數從今年1月份開始到5月連續下降。指數覆蓋全國22個主要城市（一線城市4個，二線城市18個）中，除廈門外，一二線城市5月租金均出現下降。

在外來人口比重較大的城市，租金下跌亦較快。按研究院意見，傳統租賃旺季租金不漲反跌，説明城市就業及收入情況並不及預期，原因既有疫情直接影響，亦有經濟結構被動調整。

（圖源：緯房大數據網）

即便6月畢業季來臨，租房市場回暖空間可能也不大。今年企業復產後，大部分處於縮減規模降低成本的狀態，失業率相對高企。就業環境不樂觀，傳導到租賃市場，租賃成交及租金亦會隨之下降。

據國家統計局數據，5月份全國城鎮調查失業率為5.9%，環比下降0.1%，但仍高於上年同期0.9%。

就業環境不樂觀，即使有畢業季刺激，租賃市場卻仍難有明顯改善。貝殼研究院統計數據顯示，6月第一週重點18城租賃市場成交量環比繼續下降5.9%，租金為41.7元/平米，環比下降4.3%；第二週租金環比繼續下降0.5%。

今年兩個傳統租賃旺季節點，市場都冷清，可想而知長租公寓的日子足夠困難。

今年年初在某社交平台上，已曝出公司有工資延遲發放、"人員優化"、停薪留職等傳言。爭議更大的還有長租公寓對業主要求免租，對租客要求加租的兩面三刀操作。

（圖源：網絡）

結合租賃市場租金指數從2月份開始四連跌，過去步子邁得太大，大力加槓桿佈局全國的長租公寓們可能終究只落得白茫茫一片大地真乾淨的下場。

二、高槓杆輕資產模式南柯一夢

長租公寓模式從出現開始就被廣泛研究了。因為公寓運營方只是充當二房東的身份，並不實質擁有住宅所有權，因此屬輕資產運營。

但輕資產背後卻是租金貸高槓杆。租金貸就是鼓勵（一般由公寓運營方承擔利息費用）房客與金融機構簽下長期貸款，之後金融機構會把錢一次性貸給公寓運營方，形成資金池。運營方在收取房客每個月上交的房租後，轉手交給業主，再從資金池取出一部分還給金融機構。

資金池剩下的錢就可以用於尋找新的房源，裝修，再出租，再擴大資金池。本質上長租公寓的租金貸就是加槓桿經營，規模越大，負債更大。

而作為房客，因為簽訂租金貸之後可以每個月定期交房租，而不需要一次性交半年或一年的租金，所以通常都會選擇租金貸。

長租公寓為什麼一定要急着擴張呢？除了行業發展早期跑馬圈地，搶佔市場份額的因素外，還有一個原因是隻有做到規模經營，才能實現盈利。

舉個例子，去年第四季蛋殼公寓每套公寓的房租收入是2074元，扣除給業主的租賃成本後，差價利潤是570元。截至第四季末，公司運營公寓總數總共為43.83萬套。所以"二房東"可以賺到的錢大約為2.5億元。

然而，同期經營費用只是折舊攤銷便有3.48億元，行政費用1.32億元，還未算營銷費用等等，虧損自然是很合理的事情。

為了實現盈利，公寓運營方必須讓更多的房租出去，同時控制成本大幅上升（有興趣可以瞭解一下長租公寓推銷人員的KPI，採用的是不達目標罰款的形式）。

於是便有了以租金貸加槓桿擴張的冒險之舉。

當輕資產的長租公寓運營方遇上高槓杆，如果資金鍊斷裂，結果也許就只有跑路了。這就是19年出現的大批長租公寓暴雷主要原因。

輕資產、高槓杆仍持續虧損的長租公寓遇上了今年租賃市場全線冷清，情況就更尷尬了。你説還要繼續擴張吧，實力不允許；如果不繼續擴張吧，原來就不賺錢了，現在租金還下滑了，只能從成本端下手，於是手下員工最先遭殃……

但不擴張的長租公寓，怎麼才可以實現最終盈利呢？

其實現在最尷尬的倒不是長租公寓運營方，而是它們背後的投資人。已經上市的蛋殼、青客還好，股份還能賣得出去。還沒上市的長租公寓，估計現在環境也不允許它上市了。

截取蛋殼公寓最新業績部分數據來看可能更加明瞭。

公司第一季的資產負債率為97%，流動比率0.36。經營活動現金流出1.21億元，投資活動流出1.78億元，融資活動卻流入10.18億元。

淨利潤為負12.34億元，上一季為負9.21億元。

（圖源：同花順iFinD）

由此可見，像蛋殼公寓這樣的公司並沒有造血功能，高度依賴外部資金。遇上行業寒冬，今年如果有更多長租公寓品牌消失，也不意外。

長租公寓當初甫一推出，世人盡是道好，畢竟有更多的公寓可以容納到處飄蕩的遊子；後來發現，精裝修的長租公寓氾濫推高了地方房租市場價格；再後來長租公寓暴雷，原來都不過是泡沫；今年行業冷清，南柯一夢也該醒了。

三、結語

蛋殼前CEO高靖被調查，其實昨晚也並沒有引起市場的多少關注。

即使有如此重大利空刺激，全日蛋殼股票才成交15萬美元。由此可見，曾經風口上的蛋殼/青客公寓，真的過氣了。

可能已經沒人理會這種經營模式最後能否盈利，以及它的資金面有多緊張。

最後的結果，也許是上述兩家公司都會淪為細價中概股，成為短期資金的炒作對象，刷刷存在感，像之前的金融界等。

從風口上的熱點到上市後逐漸無人問津，長租公寓這個新興業態就像其背後的資本們舉辦一場短暫狂歡party。

爾後燕過，便無痕。