3月30日，上海實業城市開發集團有限公司（以下稱“上實城開”）發佈2019年業績公告，數據顯示，2019年全年上實城開實現收入85.8億港元，同比增長23%；實現毛利36.8億港元，同比增長8.7%；公司擁有人應占溢利6億港元，同比增長4.8%；同時毛利率為42.8%。

上實城開收入明顯增長的背後是銷售額的大幅提升。數據顯示，2019年上實城開商品房及保障房的全年合約銷售金額為76.9億元（人民幣，下同），相較去年同期51.5億元有着約49.3%的同比漲幅。同時，上實城開在2019年實現合約銷售面積為16.5萬平方米，雖然同比下滑31%；但平均售價實現大幅上漲——2019年，公司平均售價為3.75萬元/每平方米，同比增長74%。

雖然上實城開在2019年同時錄得收入和利潤“雙增”，但公司股價在二級市場的表現卻不盡如人意。自2019年4月達到階段性高點1.703港元之後，便一路下跌，疊加疫情的影響，公司股價最低跌至3月時的0.66港元。

（資料來源：Wind）

上實城開業績依然穩定增長，但公司股價卻大打折扣，其中原因除了疫情帶來的市場恐慌情緒之外，或許還在於同業競爭問題的懸而未決。但是從估值角度，目前上實城開估值已經處於歷史低點，配置性價比得到凸顯。同時，未來如果上實城開的同業競爭問題得以順利解決，將進一步使公司股價得到催化。

物業銷售收入穩步增長，多個項目將持續帶來穩定現金流

2019年，上實城開實現收入85.8億港元，其中物業銷售收入仍然是公司最主要的收入來源。數據顯示，2019年物業銷售收入為75.4億港元，同比增長26.3%，佔公司總收入的87.8%。同時，公司其他收入包括租金、管理和服務、酒店業務佔比分別為8.7%、0.1%、3.4%。其中，上海萬源城、西安自然界及上海城開御瑄是上實城開物業銷售額重要的三大貢獻點，上述三個項目分別佔公司2019年物業銷售收入的51.4%、20.7%、18.0%。

截至2019年，上實城開在建項目共14個，在建面積達318.6萬平方米，主要包括TODTOWN天薈、西安自然界、濱江城開中心及上投寶旭等項目。其中，新開工面積88.8萬平方米，主要來自西安自然界及TODTOWN天薈項目。

根據公司披露信息，位於地鐵上蓋的標誌性聯營項目TODTOWN天薈2號樓悦麓住宅銷情灼熱，於2019年6月開盤即售罄。此外，上實城開新推出房源北京西釣魚台 • 御璽銷售成績同樣可觀，該項目平均售價每平方米逾12萬元，創下北京新盤新高。

隨着北京西釣魚台 • 御璽、上海萬源城、上海城開雲外及西安自然界等多個項目將在今年進入收穫期，將為上實城開持續帶來穩定銷售和現金流；同時，隨着核心城市區域商業資產投資運營的不斷完善，上實城開投資性物業業務整體租金收入也在穩步上升，同樣成為公司現金流量的重要來源。

資料顯示，截至2019年，上實城開在上海、北京、天津、重慶、瀋陽、崑山、深圳等7個重點開發城市已經建成多個商業項目、持有的投資性物業總面積約75.6萬平方米，並有超過100萬平方米的商業面積將於未來三至五年竣工。同時，受益於整體出租率和項目平均租金單價的上升，上實城開2019年實現整體租金收入7.5億港元，同比增長6.6%。據瞭解，上實城開首個租賃住宅項目漕河涇項目在2019年11月正式簽訂施工合同，該項目總建築面積約66,134平方米，建成後所帶來的租金收入將成公司現金流的重要補充。

盈利能力位於行業前列，優質土儲增厚業績提升空間

雖然上實城開的銷售收入不足百億，但盈利能力卻處於行業前列。截至2019年，上實城開實現銷售毛利率和銷售淨利率分別為42.8%和14.2%。雖然由於年內竣工交付西安住宅項目比重較多，導致公司利潤率相較2018年同期略有下降，但在整個房地產行業中依然處於較高水平：上實城開的盈利能力，並不輸一二線龍頭房企。

根據公司公告，截至2019年，上實城開土地儲備共26個項目，分佈於上海、北京、天津、西安、重慶、崑山、無錫、瀋陽、煙台、長沙及深圳11個內地重點城市，包括大量建成及處於建設期的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約377.7萬平方米，可支持公司未來3-5年的發展。

其中，上實城開在2019年12月斥資6.19億元奪得山東省煙台市芝眾區幸福新城優質地塊，標誌着集團正式佈局連續多年上榜中國宜居城市的煙台。資料顯示，該地塊宅為兼容商服用地，容積率2.05。根據規劃，幸福新城項目將導入國內外領先的、優質的醫療康養、高端教育、文教旅遊、產業金融等現代產業示範項目，項目建成後，也將為上實城開帶來持續的收入貢獻。

另一方面，2019年上實城開自出售物業收取預售所得款項為60億港元，持續持續維持高位。由於房企合約銷售收入將影響未來公司營業收入，進而影響利潤，在公司利潤率提升的預期之下，上實城開今年業績釋放具備較大的確定性。同時，由於疫情影響，房企在今年一季度銷售普遍放緩，不過由於上實城開在湖北沒有項目，且公司表示將在下半年通過加大新盤銷售力度、加快銷售節奏追回上半年銷售，公司在今年的業績依然值得期待。

市淨率僅0.25倍，長期配置價值凸顯

2019年，內地房地產市場在提倡“房住不炒”和“因城施策”的背景下，市場分化更為明顯，其中一線、核心二線城市房價保持穩定。對於土儲主要聚焦於一二線城市的上實城開來説，公司維持低負債、高毛利以及住宅與商辦共同發展的多元化策略，利用在上海地區擁有的豐富土地資源，憑藉自身的背景進一步加強與政府、國企、央企以及行業龍頭企業的合作，在充滿挑戰的市場環境中仍然可以維持穩健發展。

不過近一年以來，上實城開在二級市場的表現卻不盡人意。自2019年4月至今累計跌幅接近60%。，同時公司市淨率跌至0.25倍的歷史低位。

（資料來源：Wind）

上實城開股價下跌一方面是受疫情影響，隨着國內疫情基本得到控制以及公司盈利的提升，估值有望實現迴歸。另一方面，上實控股同業競爭問題懸而未決也成為市場壓低公司估值的重要原因。

資料顯示，上實城開母公司為上實控股，上實控股同時擁有一家A股地產上市公司上實發展（600748.SH），持股比例為48.6%，上實控股旗下的A股和紅籌股兩家滬港地產公司存在同業競爭問題。

此前，保利、世茂、金地等房地產公司均存在雙平台運營，雖然可以拓寬融資渠道，但這種同業競爭並不被資本市場認可。而保利在內部地產業務整合邁出實質性一步之後，公司股價開始大幅上漲。同樣，如果未來上實控股同業競爭問題得以順利解決，也使公司股價進一步得到催化。