港股業績期已經到來一段時間，透過各家企業公佈的財報尋找投資機會也是當下市場投資人必要做的功課。今年以來，受新冠疫情在國內及全球蔓延等利空因素影響，港股市場震盪走低。對於投資者而言，在當下這樣的市場環境下，也很容易犯選擇困難症，如何尋找結構性的投資機會，也將深度考驗投資人的智慧。就筆者來看，當下最具看點的無疑是房地產板塊。
一、房地產板塊機會顯現，該如何選擇投資標的？
為什麼會選擇房地產板塊？理由如下：
首先，受疫情影響，房企銷售受阻，債務承壓，較大的利空因素傳遞到資本市場帶來投資人信心不足。在此條件下，不排除存在一些錯殺的機會。畢竟疫情的影響是短期的，就長遠而言，企業的投資價值仍然取決於其基本面的變化路徑。
其次，隨着疫情防控導致的全國各行各業停擺，也給經濟帶來了較大的下行壓力。為應對疫情帶來的負面影響，政府也推出了一系列的刺激舉措，如釋放流動性操作，加大貨幣信貸支持力度等。此外，全國多地也相繼出台房地產產業扶持政策，力促房地產市場的穩健發展。作為GDP的貢獻之王，房地產也將直接受到政策的驅動，不論是在資金傳導層面亦或是政策扶持層面都將受益。
最後，就房地產公司而言，其業績與銷售存在時滯，當下的業績的確認取決於過去一年到一年半的銷售結轉。因此，考慮到過去一年多來，整個房地產行業韌性依舊，銷售數據穩中向好，由此也帶來了業績較強的確定性。而長遠來看，房企短期銷售受到影響，但整個市場的需求仍然未有縮減，只是時間延後，因此預計全年的銷售也將不會有太大的影響。在此條件下，考慮到當下整個地產板塊估值偏低，房企的股息率也較高，兼具安全邊際，當下可以説給投資人留下了一個不錯的下注窗口。
在此基礎上，什麼樣的房企更具有機會？筆者更為看重的則是房企的成長性和穩健經營能力，以及是否有自己的核心能力圈。上市剛好一年的銀城國際（01902.HK）進入到我的觀察名單之中。
銀城國際（01902.HK）是一家總部位於南京的房企，前身為國企南京銀城房地產開發總公司，2001年完成從國有到股份制的企業改制。公司自2002年起開始從事物業開發，專注於在長三角地區為全齡客户開發優質住宅物業。公司在行業內實力持續彰顯，2019年獲得中國房企成長性企業20強美譽。2020年，在中國房地產百強企業中排名第90，並且連續17年被評為江蘇省房地產開發行業綜合實力50強企業之一。
二、業績回顧：規模營收再創新高，財務管控效果顯着，
下面對公司 2019年業績核心數據進行回顧。
a· 合約銷售大幅增長，資產規模穩步提升
2019年，銀城國際連同其合營企業及聯營公司的總合約銷售額約198.21億元，同比增長107.7%。公司近幾年規模快速增長，在行業中展現出較強的成長態勢，合約銷售2017年至2019年間的複合年增長率達到83.2%。
規模快速提升的同時，營收也在發力，2019年銀城國際實現營收為90.12億元，同比增加77.8%，公司2019年歸母淨利潤為1.55億元。
截止2019年底，銀城國際總資產345.2億元 ，同比增長25.2%，總權益40.3%，同比增長67.3%。
b· 降槓桿成效顯着，在手現金充裕
營收規模快速增長的同時，銀城國際也在致力於推動財務和業務增長的平衡，加快降槓桿的步伐。截止2019年末公司淨負債比率為160.5%，較上一年大幅下降191個百分點。
公司債務總體穩定，有息債務較上一年增長0.3%，債務結構進一步優化，短期借款佔債務比為47%較上一年下降5個百分點。
截止期末，銀城國際在手現金充裕，達40.3億元，現金短債比大幅上升，由2018年的0.32倍，上升到0.82倍。另公司未使用授信額度達140.7億元，財務風險可控。
從業績核心數據來看，銀城國際過去一年取得了較快的增長，與此同時，公司的財務務穩定性和安全性也得到進一步提升，這也凸顯了公司有着較強的綜合運營實力。
三、投資展望：土儲支撐未來成長，區域深耕拓寬護城河
那麼迴歸到投資層面，銀城國際的機會和亮點主要則體現在以下幾個方面：
1· 深耕長三角，土儲持續發力，成長性有支撐
銀城國際是一家持續專注在長三角區域深耕的房企，公司以多元化方式新增土地儲備獲得持續的成長動力。2019年，公司新獲取10幅地塊，總建築面積約193.9萬平方米，區域涉及南京、杭州、無錫、徐州、台州等地。而截止2019年底，銀城國際擁有國內9個城市40個項目，其中28個項目由附屬公司開發，12個項目由合聯營公司開發。公司總土地儲備面積522萬平方米 ，應占土儲面積430萬平方米 ，總可售未售貨值達414億 。
從過去的銷售表現可以看到，銀城國際維持在高速增長的姿態。合約銷售增速2018年為65.7%，2019年飆升至107.7%，而克而瑞數據顯示，2018及2019年的百強房企銷售增速僅分別為35.1%、6.5%。可見銀城國際取得了遠遠優於行業的增速。
助推公司業績成長動能的核心要素為土儲，而銀城國際也在土儲端持續發力，不斷吸納優質土地資源，這也將對公司未來業績的增長起到根本性的支撐作用，由此，在銀城國際的成長性也還將持續。
2· 優質區域房企，具備核心競爭力
儘管銀城國際的體量並不算大，不過作為區域性的房企，公司在長三角具有多年的開發經營，也積累了廣泛的資源，對區域的房地產發展有着深刻的理解。
一方面公司在南京區域具有領先的市場地位和良好的市場口碑，2019年銀城國際在南京房企排行榜中，銷售金額排名第8，銷售面積排名第6 。另一方面，公司堅持"立足南京，深耕長三角，輻射都市圈"的發展策略，不斷深耕南京、蘇南、 浙江、淮海、安徽五大區域市場。值得一提的是，2019年，公司在江蘇省地產開發商中綜合實力蟬聯第二。
憑藉在長三角房地產市場多年的經驗與積累，公司有機會持續把區域做透做深做強，在區域房地產市場做到極致，構築核心競爭能力，而藉助此銀城國際的持續性經營也將得到有力保障。
3· 資源性企業，多元化發展助力進一步成長
銀城國際不僅在南京核心黃金地段持有大型商業綜合體，與此同時也在積極發展康養產業，與着名醫院、健康產業園合作 ，打造長者生活社區及高端養老公寓、投資物業等一系列新興業態。
公司的多元化佈局不僅具有資源性特徵，同時也有效切合了老齡化趨勢，這也將有助於其項目獲得政府官方的支持，在土儲、融資等各方面得到優待，多元化業務之下，也將獲得多重收入來源，提升跨週期經營能力，企業的長期發展也將更為穩健。
4· 高品質產品，標準化開發，高效運營能力
在產品層面，銀城國際打造了五大系列住宅，滿足了各階段多維度人羣的需求，這也將有助於公司去化率的提升，同時有利於應對行業週期波動，而憑藉公司打造的良好品牌形象和市場的高認可度，其在銷售端也將有保障。
銀城國際堅持客户至上，不斷為客户提供優質的服務，客户滿意度在行業內表現領先，數據顯示，公司在2015、2016及2017年客户滿意度調查中分別取得84分、89分及88分的成績，而行業均值為65分、66和70分。
在運營層面，銀城國際推進標準化房地產開發程序，不斷加快週轉，提升企業運營效率，2019年公司四證齊全的平均週期縮短至4.8個月，首開平均週期縮短至7.2個月。運營效率的提升對公司整體經濟效益帶來了提振，也將驅動業績更進一步釋放。
5· 一年兩次IPO，資本運作能力優勢顯着
去年3月銀城國際正式在港股上市，而短短四個月後，銀城系旗下物業公司銀城生活也申請赴港IPO並最終於2019年11月登陸港交所。可見公司在資本運作上有着較為突出的能力，與此同時兩大業務板塊接連上市成功也展現了資本市場對其經營體系的認可。公司自身上市及分拆物業板塊上市將有利於銀城國際品牌影響力的提升，資本結構的改善，公司治理的進一步規範。而伴隨融資渠道拓寬、抗風險能力也將得到提升。
值得一提的是，銀城國際在上市不久後還獲納入MSCI中國全股票小型股指數，再次展現了資本市場對其表現及價值的認可。
四、結語
今年受疫情影響，資本市場大幅波動，銀城國際的股價則相對較為平穩，截止2020年4月3日公司年度漲幅為8.58%，同期恆生指數跌17.57%，內房股跌19.86%。正如前述所言當下內房股板塊整體估值已經處在了歷史低位，未來板塊修復行情較為期待，銀城國際也將受益於此，迎來新一波的上漲機會。
從長期來看，銀城國際深度聚焦區域房地產市場藉助多元化不斷挖掘行業價值，加速成長，這也將有利於公司持續不斷的創造更加穩定和龐大的自由現金流，其內在價值也就有機會得到提升，在板塊修復之中，公司長期的投資窗口有望被開啟。
