作者：子木

来源：子木聊房

最近市场上关于房价的声音，非常嘈杂。

一部分人说随着疫情结束，之前积压的购房需求会快速释放，楼市在加速回暖；另一部分人说，疫情对实体经济的打击严重，关门的关门，失业的失业，大家哪儿还有钱买房，楼市危在旦夕。

大家各执一词，站在自己的立场，拼命搏击与自己相反的观点，火药味十足，仿佛有不共戴天之仇。

可是，事实这东西永远不会站在任何一方。楼市怎么走，它和你所在城市的购买力、土地供应、调控政策、媒体舆论等因素息息相关。

至于事实是什么？

我昨天特地从贝壳研究院老朋友那要了一份刚出炉的报告。报告有2万多字，涵盖房地产一二三级市场，采集的是线下真实交易数据，客观独立第三方，基本从各个维度把事情交待明白了。

下面我把最主要的信息筛选出来，为大家解读，让你知道你的城市到底有没有在回暖。

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我们先以“季度”为单位，研究2020年第一季度新房市场的情况，采的是中国66个主要城市。

数据显示，2020年第一季度，66座大中城市，总体成交面积为4247万㎡，成交套数为37万套，累计同比分别下滑了25.6%、28.0%。

这一数据，为近几年来罕见最低值，可见疫情影响之大。

其中，一线城市成交套数同比下滑38.4%，二线城市成交套数同比下滑29.7%，三四线城市同比下滑11.0%。

一二线下滑的力度要远超于三四线。这时候有人问了，是三四线城市的楼市比人口集中、经济强的一二线更有韧性吗？

否也。

首先是疫情影响的结果不同。疫情期间，一二线因为人口集中，对疫情的把控力度更高，新房售楼处关闭的时间也要更长一些。其次是市场交易结构不同，一二线楼市主要以二手房为主，三四线主要以新房为主，成交趋势无法做横向对比。

接下来我们看最重要的信息，第一季度，各城市新房成交同比下跌的幅度。这个数据是很有价值的。

新房成交下滑幅度越大，说明什么呢？

我举个例子你就明白了。假设A城市和B城市受疫情影响是相同的，如果A城市一季度新房销售腰斩，B城市新房销售不降反升，那就说明A城市的刚需购买力，明显弱于B城市，B城市接下来的行情会加速回暖。

从这个表单我们可以看出，武汉受疫情影响严重，新房无人问津销售惨烈，第一季度下滑幅度高达62%。

但武汉之外，你会发现泉州、南昌、嘉兴、长春、温州等城市的新房销售也极其惨烈，从侧面反映出居民购买力疲软。

而南京、杭州、厦门、苏州、成都、青岛则表现出强劲的楼市韧性。

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接下来我们以月为单位来研究楼市趋势，数据采样为中国18个主要城市的二手房市场。

（  链家重点18城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。）

在楼市中，二手房成交比新房更能反映楼市的真实情况。

数据显示，受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。

但随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%，市场呈现明显的“V”形走势。

这次楼市复苏有三个特点。

第一个特点就是三大城市群主力带动，长三角最强，大湾区和中原核心城市次之，京津冀最弱。从侧面反映了，楼市购买力和城市群的综合实力，经济、人口流入呈正相关。

上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前已经恢复至去年三月小阳春水平的75%。

其中上海是这次疫情之后，四大一线城市中，楼市反弹力度最大的，符合我去年的推测。因为在去年年底，上海政策、信贷见底，再加上几年调控下积压的刚需购买力在释放，上海成交已经在走高，第二年必定迎来量价齐涨的局面。

南京因为教育资源出众，而且今年实行了公民同招政策，5月之前落户才能入学，所以此阶段南京的学区房异常火热。这很容易激发南京的购房情绪，传导至非学区房市场。

中西部地区（代表城市为成都、合肥、重庆）与大湾区（代表城市为广州、深圳），3月份的成交量已经接近疫情前的12月水平。中西部地区中，成都的成交量恢复速度明显快于其他城市。

成都这座城市我非常喜欢，在这次疫情中，也表现出很强的城市管理能力。城市刚需购买力强，大概率会成为这波行情反弹中二线城市的领袖。

大湾区中广州的成交量恢复速度快于深圳，其中深圳因为去年市场炒作太火，需要一段时间的回调冷却。而京津冀中，只有北京在复苏，其他城市依然处于冷淡期。

当然环京楼市这段时间也在回暖，其中北三县因为“和通州统一规划”的政策利好，新房市场比较火热，过几天我再写一份调查报告给大家。

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这段时间，受疫情影响，经济受挫，资本对楼市大部分都处于看空状态。

但反过来想，当资本看空，炒房客拒绝入场时，才能真正反映出一个城市房价的支撑力，和这个城市到底有多少刚性购房需求。

拿北京举例，3月份最快复苏的不是核心城区，反而是亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域，现在这些区域的二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交50%以上的水平了。而且这段时间，北京450万以下房子的成交量明显提高了。

所以，一定要关注你所在城市3-5月的楼市行情，它能反映出你所在城市在这轮大周期后，真正的购买力。

那么接下来，楼市快速复苏的城市，行情空间会很大，房价大概率会上涨。而那些默默无闻，没什么动静的城市，在下半年会面临困境，绷不住的房价一定会有一定幅度的下跌。

如果文中没有你所在城市的数据，不要着急，建议你去楼下的二手中介店铺和新盘售楼处，观察人流量，这才是真实的行情。当然不要去那些限竞房楼盘，博彩式购房不能反映真实情况。

现在的中国楼市已经不能和过去几年相比。强者恒强，弱者恒弱的分化格局会加速推演，大家拼的都是真本事。

前几天我去了一个西部省会城市办事，感慨万千。

街头巷尾矗着好几处烂尾楼盘，开发商跑路，地方财力有限无法处理，维权者只能戴着口罩拉横幅讨说法。这就是大棚改大基建红利后，房价弊端的显现。

疫情之后，真实面貌才刚刚浮现。