3月25日晚，合景泰富集團控股有限公司（以下稱“合景泰富集團”）發佈年度業績公告，數據顯示，2019年合景泰富集團實現營業收入249.6億元（人民幣，下同），同比大幅增長233.8%；公司擁有人應占利潤為人民幣98.1億元，同比大幅增長143%；實現年內核心利潤52.1億元，同比增長36.8%。亮眼的業績也大大提振了市場信心，3月27日，合景泰富集團每股報收10.96港元，股價漲幅5.38%，連續四個交易日上漲。
（資料來源：Wind）
在3月26日召開的2019年全年業績發佈會。合景泰富集團管理層透露，公司2020年銷售目標為1033億元，較2019年實際完成銷售業績增長20%——2020年，是合景泰富集團成立的25週年，同時也將成為公司跨越千億門檻的關鍵一年。
合景泰富集團在2020年劍指千億目標的底氣在哪？順利實現千億目標的概率又有多大？合景泰富集團將以怎樣的方式跨越千億銷售大關？對於上述問題，我們可以通過這份2019年年報中找到答案。
多元板塊協同發展，投資性物業進入收成期
合景泰富集團於2015年成立於廣東省廣州市，是一家以房地產開發為主，集資產經營和物業管理為一體的多元化企業。
資料顯示，合景泰富集團的收入主要來自四個業務分部，即物業開發、物業投資、酒店營運及物業管理。根據財報數據，2019年合景泰富集團物業開發收入為227.6億元，同比大幅增加275.3%，主要是由於已交付總建築面積由2018年的40萬平方米增加至2019年177萬平方米。按權益合併收入計算，合景泰富集團2019年物業開發收入365.5億元，同比上漲72.5%。此外，物業投資、酒店營運、物業管理分別實現收入6.27億元、5.53億元、10.14億元。
雖然物業開發收入依然佔據合景泰富收入的“大頭”，但是經過多年市場沉澱與打磨，合景泰富集團的全業態商業鏈已經發展成熟。隨着旗下商業項目陸續開業和運營趨於成熟，合景泰富集團的投資性物業進入收成期。數據顯示，合景泰富物業投資收入最近5年持續增長，由2015年的1.54億元增長至2019年的6.27億元，增速也在逐漸抬升。
（資料來源：公司公告）
另據年報數據，合景泰富旗下已開業8個商場、8個寫字樓及17個酒店，均位於一、二線城市核心地段及新經濟區。其中，成熟商場經營利潤率達52%，成熟寫字樓經營利潤率達86%，為公司持續帶來穩定的現金流入和利潤支撐。
以購物中心為例，2019年，合景泰富集團旗下“悠方”和“摩方”兩大品牌發展勢頭良好，新開業廣州南沙“悠方”和佛山“悠方”2個購物中心。而在2020年，合景泰富集團旗下成都“摩方”、成都U8酒吧街、成都W酒店將陸續開業。而根據規劃，合景泰富集團未來將有更多購物中心陸續開業投入運營，主要位於北京、廣州、成都、蘇州、南寧和重慶等一、二線城市。市場預計，隨着已開業商場運營逐漸成熟，租金水平和出租率穩步提升至高水平，預計來自商場的租金收入在未來兩到三年將獲顯著增長。
而在寫字樓方面，合景泰富集團2019年已在廣州、上海、成都、蘇州、南寧等一線及強二線城市的核心商務區開業運營8座寫字樓，經營面積達35萬平方米，租金收入穩定且出租率維持高位。未來，位於北京城市副中心通州區運河核心區的北京合景中心和位於廣州開發區的廣州合景中心等更多寫字樓也將迎來開業，有助於實現合景泰富集團經營收入的快速增長。
銷售額持續增長，可售貨值優質且充足，城市更新業務亦有突破
2019年實現亮眼成績的背後，是合景泰富集團銷售額的持續增長。數據顯示，2019年合景泰富集團錄得預售額861億元，同比增長31.5%，超額完成全年850億元的銷售目標；平均銷售價格約為17500元/平方米，較2018年增長6%。報告期內，合景泰富集團在香港、廣州、北京、佛山、江門、杭州、蘇州、重慶、南寧等多個城市共推出36個全新項目。其中，廣州臻林及香港“尚·珒溋”項目以優越區位及高品質產品，備受市場關注，而這些銷售也將在未來1-2年確認收入。
從預售額貢獻來看，目前合景泰富集團在售的118個項目中，有43%來自長三角區域，30%來自粵港澳大灣區；按城市等級劃分，89%來自一、二線城市。而廣州、杭州、蘇州三個城市更是表現搶眼，銷售額均突破百億。
而在另一方面，土地儲備的質量和寬度同樣衡量一家房企未來成長性的重要標尺，尤其是重點區域的土地儲備。
根據年報數據，2019年，合景泰富集團通過公開市場招拍掛、收併購及合作開發，成功在一線城市廣州、北京、上海、深圳及強二線城市杭州、重慶、南寧等共獲取26個項目，合計新增總建築面積374萬平方米，總土地成本共計276億元，補充總可售貨值約730億元。此外，截至2019年底，合景泰富集團旗下共擁有156個項目，分佈於內地及香港共39個城市，擁有共計權益建築面積約1701萬平方米的土地儲備，總可售貨值約5100億元，足夠支撐公司3-5年發展。
（資料來源：克而瑞）
而從佈局結構來看，合景泰富集團的土地儲備覆蓋粵港澳大灣區、長三角區域、中西部地區、環渤海地區。其中粵港澳大灣區、長三角區域作為核心佈局區域，權益儲備建面分別佔比39%、18%；中西部權益儲備建築佔比達34%；環渤海區域佔比僅有9%。可以看到，未來合景泰富集團的突破重點還是在粵港澳大灣區、長三角兩大區域，但是中西部的戰略地位正在得到加強。
（資料來源：公司公告）
因此，對於未來合景泰富集團的投資價值的判斷，除了可以通過粵港澳大灣區和長三角等核心區域進行衡量之外，中西部區域也將逐漸成為影響合景泰富集團長期發展的重要因素。
值得注意的是，2019年合景泰富集團在城市更新方面亦有所突破。資料顯示，合景泰富集團目前已經紮根廣州、深圳、佛山，覆蓋3市11區共26個項目，預估舊改項目提供總可售貨值約5850億元，提供總可售建築面積1373萬平方米。2020年3月以來，廣州紅衞村、雙沙村、南崗村已啟動拆遷。未來，城市更新將為合景泰富集團補充大灣區核心城市中心城區一小時經濟圈的優質土儲，持續釋放可售貨值，為公司實現千億目標保駕護航。
債務結構穩健、風險可控，融資成本處於行業低位
在目前的行業趨勢下，利潤率的下降已成普遍面臨的問題，在這種背景下，能保持極高利潤率不僅是實力的體現，也更容易獲得投資者的青睞。數據顯示，合景泰富集團在2019年毛利率為31.5%，雖然相較此前略有下滑，但在行業當中依然位於較高水平。
而在維持較高盈利能力的同時，合景泰富集團也繼續保持穩健的經營風格。截至2019年底，合景泰富集團錄得現金及銀行結餘的賬面金額為567.3億元，較2018年稍有增加，現金儲備充裕。數據顯示，合景泰富集團當前現金短債比為2.39，槓桿風險可控，短期償債壓力較小。此外，合景泰富集團還通過ABS、優先票據和公司債等方式在境內外進行多筆融資。
其中在2019年上半年，合景泰富集團成功獲取深交所批准的市場首單儲架式商業物業CMBS人民幣100億元額度，並於同年7月成功發行首期人民幣19億元，發行利率5.3%，融資渠道進一步拓寬。而在境內債方面，合景泰富集團旗下境內單一最大主體廣州合景已取得上交所非公開發行公司債券80億無異議函，並於2020年3月成功發行首期人民幣10億元，2+1年期，發行利率5.75%。在境外債方面，2020年1月集團成功發行7年期的3億美元債，發行利率為7.4%。綜合來看，合景泰富2019年平均融資成本為6.4%，與2018年持平，保持在低位。
另有數據顯示，截至2019年12月31日，合景泰富總債務規模達855.8億元，從債務到期時間來看，以中長期債券為主，抗風險能力較強。其中，1年內到期債務為237.3億元，佔比27.7%；2-5年到期債務為530.6億元，佔比62%；5年後到期債務87.9億元，佔比10.3%。總體來看，公司債務期限結構合理，具備一定的抗風險能力。
合景泰富集團劍指千億目標
突如其來的新冠疫情打亂了不少房企的銷售節奏，但危與機往往相伴而行。在3月26日召開的業績發佈會上，合景泰富集團表示對完成千億目標有信心。
的確，隨着合景泰富集團日益成熟全業態商業鏈和多元業務板塊的協同發展成為公司在實現千億目標道路上的“壓艙石”。尤其是商場和寫字樓不僅在平時為合景泰富提供了穩定的現金流入和利潤支撐，也在新冠肺炎疫情中體現出一定的抗壓性。合景泰富管理層表示，新冠疫情對寫字樓影響最小，商場目前已經恢復到疫情前60%的水平。而隨着疫情逐漸被控，商場運營有望很快恢復至正常水平。
對於合景泰富集團來説，聚焦一線核心區域的優質土儲和5100億可售貨值為未來的可持續發展實現保駕護航，同時債務結構穩健、現金流充裕，公司在今年實現千億目標道路上的表現值得期待。
