機構：國盛證券

評級：買入

目標價：20.0 港元

19年業績大幅增長 85%，現金流表現優異，分紅率連續兩年超 50%。公 司 2019 年實現營收 20.2 億元，同比增長 72%；實現歸母淨利潤 2.8億元， 同比增長 85%。其中基礎物管/開發商增值/社區增值/智慧園區服務分別實 現營收 8.5/6.5/1.8/3.5 億元，同比增長 16%/118%/268%/263%；分別實 現毛利為 2.4/1.8/1.1/0.6 億元，同比增長 19%/138%/189%/140%。經營 性現金淨流入 5.4 億元，同比大幅增長 193%，主要系公司在 19 年下半年 加大應收賬款催繳及對上游付款管理優化所致。公司董事會建議每股派息 0.18 元，分紅率為 52.2%，連續兩年超過 50%。 

毛利率有所提升，費用率下降明顯。2019 年公司綜合毛利率為 29.6%，同 比提升 0.2個 pct，其中基礎物管/開發商增值/社區增值/智慧園區服務毛利 率 分 別 為 28.5%/27.9%/64.3%/18.2% ， 較 上 年 同 期 分 別 變 動 +0.7/+2.4/-17.4/-9.4 個 pct，基礎物管毛利率提升主要系新項目持續交付 及公司優化在管項目、完善一線管理團隊激勵機制所致，社區增值服務毛利 率下降主要系公司 19 年加入新的增值服務內容、低毛利率增值服務佔比提 升所致，智慧園區服務毛利率下降主要系公司為開發商提供園區工程服務導 致收入結構變化所致。銷售/行政費用率分別為 0.56%/11.56%，較去年同 期分別回落 0.03/1.03 個 pct，行政費用率大幅下降主要系去年同期上市費 用影響所致。2019 年淨利率提升 0.8個 pct至 14.9%。 

在管及合約面積快速擴張，未來增長趨勢強勁。截至 2019 年末公司在管面 積/合約面積分別為 6015/15278 萬平米，較去年同期分別淨增 1727/4058 萬平米，同比增長 40%/36%，在管面積淨增量中來源於新城系/第三方面積 分別為 1232/494萬平米，合約面積淨增量中來源於新城系/第三方面積分別 為 3172/885 萬平米；預計 19 年在管面積增長有望促 20 年基礎物管收入加 速增長。19 年公司加大第三方外拓力度，外拓團隊人數同比增長超過 1 倍， 同時通過合資物管公司方式外拓，全年合資公司鎖定約 800 萬平米潛在管理 面積，預計 20 年起第三方外拓增長有望加速。未來隨着關聯公司新城控股 持續交付、第三方外拓逐步發力，在管及合約面積還將延續快速擴張。 

社區增值服務佔比大幅提升，仍具廣闊發展前景。2019 年公司社區增值服 務收入佔比為 8.7%，較去年同期大幅提升 4.6個 pct，主要系拎包入住及車 位銷售大幅增長所致，但收入佔比仍處於行業偏低水平，未來提升空間較大； 隨着在管面積快速擴大，公司自營業務（主要是拎包入住及線上銷售等服 務）、車位銷售等服務也開始跨區域複製，預計規模效應有助於社區增值服 務各細分業務進一步做強做優。長期來看，疫情期間物業公司防疫保衞價值 得到業主和社會高度認可，業主滿意度持續提升，有利於物業公司未來開展 更多元的社區增值服務。 

投資建議：基於公司增長趨勢強勁，我們上調公司 2020-2022 年歸母淨利 潤至 4.16/5.81/7.83 億元（上調幅度為+3%/+4%/+4%），同比增長 47.6%/39.5%/34.9%，對應 EPS 分別為 0.51/0.71/0.96元，2019-2022 年 CAGR 為 40.6%。當前股價對應 PE 分別為 26.2/18.8/13.9 倍，考慮到公司 較為明確的增長趨勢及當前行業整體估值水平，小幅上調公司目標價至 20.0 港元（對應 2020 年 35 倍 PE），維持“買入”評級。 

風險提示：實控人事件潛在後續風險、中長期毛利率下降風險。