一次突如其来的疫情，让中国人今年过了一个冷清的春节，让股市经历这只始料未及的黑天鹅。然而物业股却在这次洗礼中杀出重围，更可以说“因祸得福”。

究其原因，疫情对物业管理企业冲击较为有限：本身现金流模式稳定，加上短期居民对物业公司依赖度提高，物业管理费的收取很难受到影响。在正面政策环境以及积极增长前景的催化下，市场对物管股板块偏好持续提升。

但是我们可以看到，在众多物业管理股中，彩生活（01778）2020年股价未见增长，同时，公司估值处于行业最低区间，进入”价值洼地“。疫情驱动下，物管行业的线上业务迎来加速发展，彩生活将受益于社区服务平台逐渐成熟，以及与京东、360一同挖掘“社区+”商机。而彩生活集团首席执行官黄玮之前不断强调打造“有温度”社区，才能增加线上业务粘性。可见未来彩生活的策略将是“线下”加强发力，线上线下双轮驱动。

一、疫情驱动服务需求增长  二次价值发现促良性发展

过去物业企业更多被视为依附房地产，而这次疫情下，物业行业的独立性和重要性被凸显。

彩生活CEO黄玮表示，这次疫情是对物业二次价值发现。对物业行业未来5～10年产生比较深刻的影响，而且是更加良性发展。因为业主认识到了物业行业的价值，行业纠纷会减少，信任度会提高，黏度会提高。

的确，这次疫情让业主深深体会到物业有无、物业好坏的巨大区别，不但对物业基础服务的需求增加，对多元化服务的接受程度也提升，这正有利于未来“线上+线下”业务的协同发展。

首先，物业作为流量端口本身具备价高的价值。其次，业主在生活场景中隐藏丰富的消费需求待开发。而且，增值业务对于物管公司提升了现金流和盈利能力。

此次疫情让业主认识到物业的重要性，有利于物业企业未来的议价能力和提升收缴率，同时也促进了物业和业主之间的沟通，双方之间信任增加，打好线下业务的基础，为未来发展线上业务铺路。

二、 增值服务平台渐成熟   京东、360助力探索场景

疫情除了使业主和物业关系融洽，有利线上和线下业务发展外，也推动了各种“宅经济”，第三方线上生鲜公司业绩大增就是最好的例子。物业协助提供不同的增值服务，社区应用场景增多。 

其中彩生活无疑是传统物管服务向社区服务平台转型的典型先行者。彩生活作为‘互联网+物业”的平台型企业，经过数年摸索和耕耘，已在线上和增值服务领域积累了领先优势。

2019年上半年，彩生活线上平台成交金额快速增长，上半年GMV达到55.46亿元，同比增长27.3%。上述数据都证明，彩生活在平台化发展方面，取得了良好的进展。  

正是彩生活在“社区+”场景方面的应用探索，吸引了京东和360的目光。

2019年，彩生活引入互联网及电商巨头，其社区服务平台加速了”线上线下“服务领域的整合。2019年7月19日，彩生活发布公告，与京东（及其旗下公司）和360在资本和业务合作层面达成合作协议。

此次彩生活以5.22港元/股向京东和360分别定向发行7115万股和2296万股，涉及金额分别为3.71亿港元和1.2亿港元，总共筹集资金4.91亿港元。交易完成后，京东持有公司5%的股份，而360由现在的持股1.54%增加到3.05%。

其实京东与彩生活的业务合作开展得更早，2019年初京东自营的商品就接入了彩生活的“彩惠人生”，其后两者继续探索“社区+零售”场景，打造特供彩生活小区的会员线下零售体验空间“京选店”。

在近期疫情期间，彩生活进一步与京东合作，进一步推出新的科技产品和服务。

1、京东和彩生活针对社区疫情管理，推出“社区疫情智能管控平台”，功能包括：

① 实时查看疫情动态：“疫情动态”功能能够让业主及时、准确的查询国家卫健委公布的疫情动态数据、迁徙地图、病例行程车次航班等防疫信息，；

② 在线解决生活所需：业主可以完成防疫物资购买、商超购物、水果蔬菜采购、生活缴费、快递寄件、金融理财等具有京东特色的服务；

③ 专家在线疫情问诊： 接入京东健康互联网医院功能，可免费提供互联网问诊、互联网药房等服务。

2、京选店无人车首次在彩生活小区深圳丽景城试点上线：成功实现无人配送，送货到家。首先，货物先运到小区京选自提点，再根据用户的需求，用无人车运送到用户居住点。随着用户习惯培养成熟，未来产品有望加速扩张覆盖。

而360数据分析方面的技术，也正好和彩生活社区场景结合，在这次疫情中发挥作用。例如两者推出人脸识别的设备，比单靠保安识别，效率得到很大的提升。该公司表示，目标今年在全国的项目都装上人脸识别机器。

疫情的对物业管理虽然造成一定压力和短期影响，但却激发物业把业务与科技结合的动机和需求，相信未来彩生活与京东、360的紧密合作，可挖掘出更多“社区+”的应用场景，从而推动公司业绩及估值持续提升。

3. 政府扶助政策相继出台  有利行业未来发展

突如其来的疫情波及各行各业，物业管理行业也不例外。但近期，有不少地方政府出台鼓励物业公司的减税和优惠政策应对疫情影响。

例如，深圳、杭州市等地方政府分别发文，加大对参与疫情防控工作的物业服务企业，按照在管面积的短期补贴政策，以对冲近期物管公司上升的成本。从短期来看，为严控疫情，国内很多城市推出“小区封闭管理”，预计上述补贴政策在后续将有更多城市跟进。

这些政策，不但舒缓物业公司在应对疫情的成本压力，更发放了一个重要信号：政府逐渐意识到，虽然社区物业管理作为城市管理的最小单位，在公共安全卫生事件上，却发挥非常大的作用。社会和政府都逐渐意识到物管行业的重要性和独立性，有望出台更多扶持行业发展的政策，有利行业未来发展。

小结：

京东最新发布2019年Q4及全年的财报显示，2019年京东实现净收入5769亿元（人民币），同比增长24.9%，优于市场预期。活跃用户层面，四季度环比新增2760万，创12个季度以来新高，年度活跃用户数增长至3.62亿。

京东的业绩能够大幅增长，离不开下沉、物流服务与组织架构变革。其中，物业管理作为下沉和物流服务的最后环节，可预见彩生活与京东的协同效应更为突显，而彩生活平台的价值也有望在此过程中释放。

再加上，新冠肺炎疫情下物业服务企业的抗周期、抗风险、政策支持的属性显著体现，同时增加了物业服务需求。为应对疫情，物业公司新增了多项抗疫增值服务。这不但加深了物业与业主的信任体系强度，而且将对基础服务、增值服务业务和物业费收缴率有正面影响。

目前，彩生活估值已进入历史地位，对比同行亦处于“低估”区间。公司由此进入“价值洼地”或在未来引起市场及资金关注。