機構：國盛證券

評級：買入

目標價：84.0 港元

2019年業績預增 40%以上符合預期。公司發佈正面盈利預告，預計 2019 年全年綜合淨利潤同比增長至少 40%（對應 4.16 億元），符合市場預期， 延續快速成長趨勢，主要原因系公司物業管理的在管面積增長及社區增值服 務、諮詢服務收入提升所致。 在管面積持續增長，充裕募集資金有望為後續擴張增添動力。2019 年關聯 公司藍光發展實現合同銷售面積 1095 萬平米，YoY+36.6%，延續較快增長， 藍光發展計劃 19 年竣工交付 400 萬平米，將為公司在管面積增長作出穩定 貢獻。2019 年公司進一步加快第三方項目外拓，先後與江蘇常發、浙江中 能達成戰略合作，收購嘉興中力物業，在管區域佈局更加均衡。預計 2019 年末公 司合約面積有 望達到 9000 萬 平 米，其中在管面 積預計達到 7000-7500 萬平米。隨着儲備面積持續轉化，同時考慮到公司具有較充足募 集資金，後續在管面積有望穩步快速擴張。

深耕社區增值服務，看好未來發展空間。公司社區增值服務具備一定特色， 2018 年/2019H1 收入佔比分別為 22.8%/20.7%，位居行業領先水平。2019 年公司持續升級線上線下結合的“生活家服務體系”，嘉寶生活家 APP 粘性 持續提升，尤其是疫情期間業主形成一定程度的消費依賴。我們認為社區增 值服務具備可複製化及規模效應特點，未來隨着管理面積持續增長、增值服 務內容及滲透率提升，預計有望延續快速增長。

短期疫情影響有限，長期利好公司社區增值服務開展。我們認為當前疫情對 公司成本端影響有限，主要增加防護、消殺耗材成本，對最主要的人力成本 增加較少；2018 年公司社區增值服務收入構成中生活服務佔比接近 70%， 有望受益於疫情期間線上銷售增長及活躍度提升。長期來看，物業公司防疫 保衞價值得到業主和社會高度認可，業主滿意度持續提升，有利於物業公司 未來開展更多元的社區增值服務，物業公司也有望在做好社區治理的同時承 擔更多公共事務職責。

投資建議：我們預計公司 2019-2021 年歸母淨利潤為 4.15/5.38/6.84 億元， 同比增長 43%/30%/27%，對應 EPS 分別為 2.33/3.02/3.84 元（2018-2021 年 CAGR 為 33%）。當前股價對應 PE 分別為 20.4/15.7/12.4 倍，顯著低於 行業可比公司（平均 PE 為 55.0/37.1/28.4 倍），估值仍有較大提升空間。 考慮到目前物業板塊整體估值水平已大幅提升，我們上調公司目標價至 84.0 港元（對應 2020 年 25 倍 PE），維持“買入”評級。

風險提示：藍光發展增速放緩或交付不及預期風險，第三方外拓增長不及預 期風險，物業費收繳率偏低可能造成應收款項減值風險，毛利率中長期下行 風險等。