隨着新年的到來，各大企業開始紛紛回顧總結過去一年的表現，並由此展望新的一年。在這個時點對於投資者而言，當屬一個不錯的時間窗口，透過一系列企業和行業的發展脈搏及動態，尋找確定性的投資機會。

回顧剛剛過去的2019年，房地產市場在嚴調控壓力下面臨挑戰，行業整體規模放緩，全年千億房企僅新增5家，而碧桂園、萬科這類龍頭房企過去一年的增長速度只達到個位數。看似整體表現不佳的大環境，部分中型房企仍然有着亮眼的表現，綠地香港即是這其中較為突出的一家房企。

作為2019年在內房股板塊中表現較為突出的一隻地產股，從此前樂居財經公佈的2019年市值漲幅榜的排行榜來看，其位居房地產整體排行榜第八，港股排名第五。行情數據顯示，年末公司股價最終收報3.38港元，年內漲幅（前復權）逾90%。市值快速提振的背後與其基本面的亮眼表現息息相關，接下來不妨對此重點探討。

1、銷售持續向上，負債穩健運營的房企標杆

過去一個年度，綠地香港取得了不俗的銷售表現。數據顯示公司2019年全年實現合約銷售約484.58億，達成該年年初設定的500億年度目標約97%。相較於2018年的合約銷售，綠地香港實現了近28%的同比增速，整體依舊維持着較為強勁的增長態勢。

綠地香港保持銷售規模攀升的同時，在負債端也有着穩健的表現。公司在財務端展現出優於一眾房企的姿態。根據此前2019上半年財報數據，期末公司淨負債率僅在50%的水平，遠低於同等規模的其他地產公司。而憑藉其獨特的國企背景和穩健的財務狀況，公司在融資上也獨具優勢，融資成本繼續維持過往低位水平，2019年上半年的實際利息成本僅為5.17%。隨着2019年末成績單的出爐，綠地香港的去槓桿成果相信還將持續有所表現。

作為一家規模並不算大的房企，綠地香港在政策收緊、市場遇冷、融資受限的背景下，能夠維持穩健的增長，保持財務端優良的表現，這也從一定程度上反映了公司的核心競爭力。藉助此，其在房地產競爭下半場也將具備優勢，有望在愈演愈烈的分化局勢中實現突圍。

2、長期價值被市場看好，2019亮眼業績預期或催化股價繼續向上

綠地香港作為2019年的大牛股在整體估值上仍然具備較強的吸引力。在1月9日在深圳舉辦的"第四屆金港股年度頒獎盛典"上，綠地香港還榮獲"最具價值地產股公司"大獎，該獎項表彰了其健康的治理結構、顯著的行業地位、良好的主營業務能力，能為投資者提供持續、穩定的價值回報。

綠地香港的長期價值被市場看好，其背後的邏輯可以從以下幾個方面考量。

一方面，公司當前的體量較小，對於這類有競爭力的中小房企而言，其整體的上升空間大，在行業中有實力保持較高的增速，市場也將願意給出較高的估值溢價。

結合綠地香港的基本面來看，公司土儲充裕，成本優勢明顯。數據顯示，截至公司2019年中期業績公告日，綠地香港總土儲面積逾2,010萬平方米，權益比逾85%，平均樓板價為2,665元/平方米。按照2019年全年14,810每平的銷售均價算，土地成本不到銷售均價的18%，處在行業最低水平，項目盈利空間巨大，保證了未來的盈利增長勢能。

從持續新增的土儲來看，公司也奠定了長期價值。2019年綠地香港新增土儲超過470萬平方米並於該年相繼進入常州、南通等重點城市，強化在長三角的佈局，與此同時積極增加在西南一帶一路輻射區核心經濟城市如雲南昆明、廣西南寧的土地儲備。展望未來，在母公司綠地集團的支持下，綠地香港還將有望藉助在二級市場收併購優質項目、不斷向核心經濟區拓展，尤其是深入粵港澳大灣區等經濟核心地帶，積極尋求高質量發展的新動能。

另一方面，在房地產行業承壓的背景下，綠地香港維持了穩健的財務狀況，淨負債率保持低位水平，融資成本優勢明顯。未來隨着行業整體調控態勢放緩，房地產板塊走向復甦，綠地香港藉助財務優勢將有更強勁的擴張動力，在行業向好的大趨勢下，成為具備較強底氣的領跑選手。市場也將願意對這類有財務安全墊，及較高成長預期的企業給予更高的估值。

3、結語

從當前的估值維度來看，Wind數據顯示，綠地香港現階段PE為4.16倍，PB為0.75倍，估值處於歷史低位，在同行業可比公司中亦具備較明顯的優勢。考慮到公司過去一兩年亮眼的銷售表現，以及在2019年出售了重大項目上海綠地黃浦濱江，該財年的利潤結轉將有較強勁的增長動力，帶動公司估值迎來拐點。

值得一提的是，2020年開年伊始，央行就為市場送來了降準"大禮包"。中國人民銀行於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，這也是自2019年以來，央行第四次祭出降準。儘管當前"房住不炒"的房地產調控總基調並未改變，不過降準對於市場流動性預期帶來利好，也有利於改善房企整體融資環境，近期多家大行也紛紛表示看好2020年房地產市場的小陽春行情。在此大環境下，綠地香港也將大概率在資本市場收穫驚喜。