開年第一天降準，着實刺激了一下市場情緒，對於不少A股和H股的地產股來説，受房地產調控的影響，股價在2019年沉寂了一整年。但在沉寂過後，不少積極因素正在逐步顯現。
其中，對於PB僅0.2倍的首創置業來説，銷售額的持續增長、盈利能力的提升、融資成本的走低和債務結構的穩健，以及聚焦於一二線城市豐富優質的土地儲備都將為公司未來估值修復奠定基礎。
2020年，樓市將迎轉機
根據克而瑞日前發佈的數據，1-12月銷售百強房企新增貨值超過9.7萬億，新增貨值百強門檻達到180億元，較去年同期增長5.2%。其中，TOP50房企佔據了百強新增貨值的84%，強者恆強邏輯不改。
縱觀2019年全年的房地產市場表現，在上半年經歷短暫的“小陽春”之後，7月中央政治局定調使得市場逐步趨弱，加之行業融資繼續嚴控，絕大多數小房企都面臨着銷售困難、資金鍊緊張等多方面困境。尤其是銀保監會在5月份發佈的23號文，對不規範的房企信託融資進行限制，對以非標融資為主的小型、低評級房企造成了較大沖擊。
數據顯示，截至2019年11月，全國已有459家房企進入破產清算程序，該數量已超去年全年的410家。同時，自2015年起房地產公司破產出局速度明顯加快，破產企業佔當年房企總數的比例已由2012年不足1‰上升至2018年的4‰。特別是自2018年以來，中弘股份、新光圓成、華業資本、銀億股份等多家上市房企及區域龍頭房企進入破產重整程序，使得小型房企的生存困境一覽無餘。
在經歷了2019年的最嚴調控之後，對於2020年的樓市走向，市場上有不少聲音認為將迎來轉機。其中，國信證券則認為，2020年政策、輿論對房地產行業更為客觀、理性、務實、友善，部分地產股有望迎來“基本面+政策面”雙面改善相疊加的窗口期。但同時，行業集中度的提升趨勢不可忽視，誰掌握更加多元通暢的融資渠道，誰就在劇烈的行業競爭中掌握更多的主動權。
首創置業在融資端具備顯著優勢
在房地產行業中，首創置業在融資端的表現一直比較突出，且綜合融資成本在近年來持續優化。根據中信建投數據，首創置業的融資成本由2013年的8.7%持續下降，截至2019年上半年，公司綜合融資成本為5.53%，仍處於行業較低水平。
融資成本的持續優化來自於多元通暢的融資渠道。據瞭解，首創置業擁有銀行、債券、險資、資產證券化、供應鏈金融等多元暢通的融資方式，並在持續拓寬融資渠道。
值得注意的是，首創置業近年在海內外資本市場發債表現優異。其中，在2018年發行票面利率為3.875%的5億美元債，創當年最低美元債發行利率；同時，公司還於同年完成首單供應鏈融資，利率低至3.88%；2019年上半年又成功發行利率最低為4.16%的80.9億公司債，創同期限業內公司發行利率新低；2020年1月，首創置業再次把握債券市場窗口，新發行境外4.5億美元高級債，5.5年期票面利率僅3.85%，較初始指引收緊40個bp，獲得近8倍超額認購。
在債務結構方面，一直以來首創置業長期負債佔總債務比重較高，債務期限結構持續優化。截至2019年6月底，長期負債佔比達76%，短期償債壓力較小。
在當前房企融資持續收緊的大背景下，首創置業能夠通過多元渠道進行低成本融資並進一步優化債務期限結構，從側面也體現出在公司業務表現穩健和國企背景的加持下，債權人對首創置業的發展前景信心充足。
完成800億目標，盈利能力提升
聚焦三大核心城市圈，一、二線城市土儲豐富為未來發展奠基
回顧2019年全年，首創置業實現銷售額808.1億元，同比增長14.4%，順利完成800億銷售目標的同時，在克而瑞2019年房地產企業銷售排行榜上排名第43位。2013年以來，首創置業穩健發展，合同銷售額由不足200億元成功突破800億元，增長逾4倍。
在首創置業基本面不斷向好的背後，在實現簽約銷售穩步增長的同時，盈利能力也得到有效提升。
以毛利率為例，根據Wind數據，首創置業2019年上半年綜合毛利率為33%，處於行業較高水平。與此同時，首創置業的淨利率也在2019年上半年提升至18.63%。
而在業務佈局方面，2017年以來，首創置業持續聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。
首創置業中期報告顯示，2019上半年，三大核心城市圈實現簽約金額360億元，同比增長23.9%，佔總簽約金額近90%。其中，北京貢獻了53%的銷售額，但權重正逐年降低，天津、上海的業務份額正逐步擴大。
業內普遍預期2020年一線城市有望反彈，二線城市也將迎來回暖。在這種情況下，土地儲備豐富且聚焦於一、二線城市的房企無疑將繼續保持良好的銷售增長預期。
首創置業正是這樣的房企。2018-2019年初，首創置業抓住土地市場窗口期，發揮差異化土地投資優勢，保持積極的拿地策略，低成本獲取優質土地資源。其中在2018年新獲取27個優質項目，新增土地儲備409.3萬平方米，平均溢價率僅9%；2019上半年，首創置業新增土儲184.3萬平方米，平均溢價率16.9%。截至2019年6月底，首創置業三大核心城市圈土儲貨值超過2450億元；從能級結構來看，大部分土儲位於一、二線城市，貨值佔比超80%。
結語
在2020年樓市大概率回暖的宏觀環境下，較低的融資成本和穩健的債務結構將不斷夯實首創置業的基本面，而銷售額增長、盈利能力提升和一二線城市優質土地儲備也讓首創置業的未來業績得到保障。在當前估值被市場大幅低估的背景下，相信首創置業未來將迎來一輪估值修復熱潮。
