2019年，房地產市場“房住不炒”成為調控主基調，在強監管、緊信貸、去槓桿的大環境下，房地產市場體量規模雖同比微增，但增速卻明顯放緩。與此同時，房地產股在資本市場上的表現不温不火，以A股房地產板塊為例，截至2019年12月24日，A股房地產行業2019年以來整體漲幅僅為18%左右，跑輸滬深300指數10個百分點。
那麼，在這麼房地產調控政策微妙的當下，2020年哪些地產股還具備潛在的投資價值？
回顧目前市場上被低估較多的地產股，以下三條投資主線值得投資者關注：首先是規模效應被市場低估的房企，投資者篩選過程中可以更加聚焦頭部房企，尋找超額收益；其次是被市場低估的中型規模房企，這部分部分房企規模不大，但具備低負債、高盈利、高安全性的特徵，能夠用較小的資本開支幫助提升盈利水平。在這些公司當中，實際經營績效預計將大幅好轉的房企同樣值得關注，融信中國就是其中之一。目前，融信中國廣泛佈局一、二線城市，為未來幾年的回款、去化、盈利等提供了良好保障。近兩年，融信中國在不斷降低負債水平的同時，公司業績已經開始改善。
覆盤2019：銷售額持續上台階，負債結構趨於合理
2019年全年，融信中國實現合約銷售額1413.17億元，同比增長15.94%，合約建築面積654.77萬平米。融信中國2016年上市，繼2018年融信中國突破千億銷售大關、成功完成1200億銷售目標之後，融信中國的銷售額在2019年繼續上台階，不僅完成2019年1400億銷售目標，四年複合增長率高達54.75%。
銷售額連年攀升的同時，融信中國應對當前房企流動性收緊的現狀，也在穩步降低槓桿比率。在2018年度業績發佈會上，融信中國執行董事曾飛燕曾表示，2019年融信中國的淨負債率目標是70%-90%，近三年會降低到行業平均水平。另據數據顯示，融信中國2019年以來穩步降槓桿，淨負債率由2018年末的105.4%降至2019年年中的76.6%。而隨着融信中國順勢逐步擺脱高槓杆，融信中國在2019年年報中披露的去槓桿成績值得投資者期待。
此外，融信中國資產負債結構在2019年亦得到持續改善，這可以從多個數據中得到印證。以短期借款為例，截至2019年上半年，融信中國1年內到期債務為191.58億元，較年初減少56.66億元；1-2年到期債務為233.37億元，較年初減少38.04億元；現金對短債倍數指標從年初的1.01上升至1.66，公司資產負債結構及流動性均優於上市房企平均水平。另有數據顯示，2019年以來反映融信中國短期償債能力的指標均有所回升。其中，調整後的速動比率為1.18，較年初增長37.21%；調整後的現金比率為0.40，較年初增長17.65%。
展望2020：估值極具吸引力，利潤增長有望成為股價催化劑
隨着房地產行業步入存量時代，未來房企的整體增速將進一步放緩。相對體量龐大的龍頭房企擁有規模優勢，融信中國基數小，在充足且優質土儲保障預期收益的前提下，兼具低估值，投資彈性也將更大。
資料顯示，融信中國進行全國性佈局，重點佈局全國九大核心城市羣，並以較大力度把企業版圖推至華中、西南、華南等主要經濟圈的熱點城市，如鄭州、重慶、廣州等。截至2019年6月30日，融信中國的土地儲備建築面積為2650萬平方米，較年初的2540萬平方米增長4.33%；土儲貨值達到5000-6000億元，80%位於一線及強二線城市，包括杭州、福州、上海等人口持續流入的城市。
在掌握優質土儲的同時，融信中國將拿地成本維持在低位，也保障了後續利潤釋放的空間。數據顯示，2019年上半年，融信中國通過競拍上實現合約銷售均價為2.01萬元/平方米，同期公司土地儲備權益地價為6365元/平方米，為公司銷售均價的31.7%。隨着融資成本降低，公司未來盈利能力值得期待。
從估值維度上也可以看到融信中國的投資潛力。Wind數據顯示，融信中國當前PB為1.25倍，PE為6.14倍，當前估值不僅處於歷史低位，在同行業可比公司中亦處於較低位置。而隨着公司盈利能力的進一步攀升，融信中國的估值有望迎來拐點。
值得注意的是，不少研究機構已經率先發現融信中國的佈局機會。根據Wind所收錄的研究報告顯示，2019年以來共有12家大行研究覆蓋融信中國，其中有7家給出目標價。以此計算，融信中國目前還有約77%的股價漲幅空間。
“聰明錢”正在入局
對於此前融信中國當前低股價所隱含的潛在價值，有“聰明錢”也正在悄然佈局。其中首先當屬對公司經營和基本面最為了解的管理層。2019年9月至11月，融信中國頻繁回購公司股票。截至目前，公司已累計回購股份1062.6萬股，回購金額9748.23萬港元，價格介於每股8.95-9.42港元區間。即使目前公司股價已經上漲至超過10港元，對於投資者來説，也擁有較高的安全墊。與此同時，自從9月8日起納入港股通以來，融信中國也倍受南下資金青睞。近一個月以來，港股通持股比例從11月11日的8.29%上升至當前的8.44%。
展望2020年，隨着融信中國繼續主動調節奏、控規模，同時聚焦一、二線城市，進一步實現有質量的發展，在業績持續提升的同時，融信中國有望迎來估值拐點。
