機構：太平洋證券

銷售增長突飛猛進，預計超額完成全年目標。11月，公司單月銷售金額220億元，環比增長15.7%，同比大幅增長69%，增速可觀。2019年前11月累計實現合同銷售1778億元，同比增長36%，已完成全年銷售目標1,900億的約94%，預期能超額達成全年銷售目標。

11月單月實現銷售面積146.6萬平方米，環比增長21.6%、同比增長91.8%，前11月公司累計銷售面積1069.37萬平方米，同比增長30.7%；公司11月銷售均價為15000元/平方米，較上月相比每平米下降800元，環比下降5.1%，同比下降11.7%，主要是受當月銷售結構影響，前11月累計銷售均價16600元/平方米,同比增長3.8%。

積極佈局一二線，拿地成本維持低位。11月共拿5幅地塊，分佈在惠州、石家莊、深圳、青島和寧波，主要聚焦於一二線城市。累計建面115.5萬平方米，環比上升54.4%；拿地總金額55.7億元，環比上升22.3%；平均拿地成本4822元/平方米，低於1-11月平均拿地成本。總體拿地積極，成本維持低位。公司拿地方式多樣，招拍掛，舊改，產業勾地，收併購等多種方式均有涉及。同時其中大灣區項目以合作開發加舊改模式進行拿地，已經在8個城市拿下30多個項目。1-11月累計拿地1241.5萬平方米，拿地總價611.5億元，平均樓面價4925元/平方米，同比下降20.4%。公司拿地與銷售面積比為1.16倍，以低成本積極擴充一二線核心區域優質土儲，後續發展勢頭強勁。

土儲結構優化，權益比例提升。目前公司庫存與可售佈局集中在長三角、中西部，環渤海等城市羣，一線城市將會成為旭輝運作商業的主要戰場。隨着一線城市的政府管控力度加大、拿地成本提高和增量房市場的停滯，旭輝未來將改變其“聚焦一二線”的投資戰略佈局，轉向二線與強三線城市，優化土地儲備結構，提高利潤率。

提升權益比例是旭輝未來發展的另一個聚焦點，1-11月新增土儲中，旭輝的平均權益佔比達到了71.1%，這同時也為以後銷售權益佔比的提升創造了條件。同時為了控制拿地成本，公司在舊改項目上也有加大力度佈局的趨勢。

融資成本領先行業，負債處於合理水平。負債穩中有降，融資成本優勢顯著。公司於3月28日發行2.55億美元於2024年到期的優先票據，利率為6.55%，7月16日，公司發行16億元2022年到期優先票據，利率為6.70%。11月8日，公司發行4億美元於2024年到期的優先票據，利率為6.45%。公司加權平均融資成本在5.9%左右，遠優於行業平均水平。截至2019年6月30日，旭輝集團手頭現金充裕達人民幣543億元，淨負債率約為69.5%，較2018年12月31日增長了2.3%，但同比下降了2.5%。整體而言，公司負債處於合理水平，現金壓力不大。