融創中國(01918.HK)：雲南城投資產包再下一城，土儲有質有量，維持“買入”評級，目標價47.45港元
機構：西南證券
評級：買入
目標價:47.45港元
事件：公司發佈公告，融創西南集團將收購雲南城投集團持有的兩家目標公司環球世紀及時代環球各51%股權，總代價約為人民幣152.69億元。
公司收購優質資產包，並進一步拓寬昆明及四川區域土地儲備。公司此次收購的目標公司在成都、武漢、長沙、昆明等城市共計開發18個項目，總建面為3071.6萬方，可售建築面積約為2771.6萬方，而截至2019年11月27日，目標公司的未售建築面積約為2390.1萬方，此次股權交易總代價為152.7億元，環球世紀51%股權和時代環球51%股權價格分別為135.6億元和17.1億元，在融創西南集團持有51%股權後，剩餘49%的股權於六名自然人持有，公司與六名自然人簽署相關協議，交割完成後融創將全面負責目標公司及目標項目的運營管理，同時交割完成30日內，目標公司將向融創西南集團分配利潤71.4億元，其中按比例應分配36.4億元，超額分得利潤35億元。
公司下半年銷售提速，9月、10月銷售額均超600億元，全年銷售額料穩步增長。公司下半年銷售亮眼，2019年9、10月，公司銷售金額均突破600億元，分別實現銷售額644.3億元和629.1億元，分別同比增長23%和18%。2019年1-10月，公司實現合同銷售金額4339億元，同比增長17%，累計銷售面積2970.7萬方下，銷售均價14610元/平方米。公司在下半年可售貨值充沛，下半年可售資源約5722億元，下半年可售資源中一二線推盤量佔比分別為80%。
土地儲備充足高質量，積極把握優質拿地機會。2019年上半年，公司新增土儲約4718萬方，同比增長約60%，權益佔比約61%。公司今年5月以來基本停止招拍掛拿地，控制拿地節奏，而此次收購資產包正是把握住了少數優質拿地機會。截至2019年8月，公司總土地儲備2.13億方，平均土地成本4307元/平方米，總貨值約為2.82萬億，其中83%位於一、二線城市，土儲優質充沛。
流動性充裕，短期償債能力強，槓桿率有望持續下行。短期來看公司償債壓力較小，隨着下半年銷售提速，銷售回款將持續提供現金流，而整體上下半年公司剛性到期的有息負債僅約為442億元，而在手現金為1380億元，較去年年底增長14.8％，覆蓋下半年到期有息負債3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息負債總額3021億元，同比上漲32%。而公司逐步進入釋放利潤階段，淨資產的快速累計有助於槓桿率持續下降。
盈利預測與評級：預計公司2019-2021年EPS分別為5.68、7.24和9.23元，對應的動態市盈率分別為6.0、4.7和3.7倍，考慮到公司盈利能力穩定，給予2019年7.5倍估值，對應目標價47.45港元，維持“買入”評級。
風險提示：銷售或低於預期、地方調控政策進一步趨嚴。
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