作者：你包叔

來源：包郵區

2018年7月28日，曹舟南宣佈辭任綠城總裁的前夜，我在杭州和他聊到了深夜。

這位綠城歷史上最重要的職業經理人，給我看了他即將遞交的辭職信。説到要離開綠城，感覺他竟然鬆了一口氣。

綠城總裁這職位，一直不是一份輕鬆的工作。

辭職信如箭離弦。那天之後，很多綠城人的命運、很多事都變了。連創始人宋衞平，也卸下了所有的具體職務，做一個小股東了。

曹舟南到綠城整整十年。2008年，綠城資金鍊快斷的時候，宋衞平找到曹舟南説，綠城要破產了。

那一年，曹舟南才39歲，掌舵了浙江國有的鐵路投資集團，是浙江最年輕的省管幹部。

長期在浙江省財政廳工作的他，對宏觀經濟和產業經濟有自己的認識。每當他坐下來分析市場時，我都會產生一個奇怪的想法：

這怎麼跟北京來的領導感覺很像？

如果不是被宋衞平拉下海，在仕途這條路上，他有非常好的前景。

2014年底，融綠之爭後，宋衞平尋找自己的接班人。有朋友問了老宋三個問題：

誰與中交周全？誰去香港和九龍倉彙報？誰來收拾融綠之爭留下的攤子？

老宋看來看去，正在做自己創業平台的曹舟南，是最合適的人選。至此，綠城進入後宋衞平的曹舟南時代。掌舵綠城近四年，曹舟南讓公司恢復元氣，直到最後完成了政權交接。

他解決綠城的融資問題，推動了全面預算管理。2016年底，綠城總銷售額首次突破千億大關，達到1139億，同時綠城的賬上趴着300億現金。

開年會的時候，有老綠城哭了：

公司不會破產了。

大家都知道他不容易。在上海宛平南路600號給病人把脈之餘，我常常置身處地的想，假如我是曹舟南，頭上三個“爹”，一個強勢的師傅、一個冷眼旁觀的香港股東，和一家央企大股東。

我能做得比他更好嗎？

更何況，綠城新老利益也需要平衡。在綠城近四年，曹舟南是綠城理性一面。他在老宋偏執化的理想與股東們利益間尋找平衡，努力把這家被標籤化的公司拉回正軌。

這件事，宋衞平的同學、温和的壽柏年嘗試做過，但沒有做成。

1

曹舟南為綠城做的另一件事，一直是被低估的。

2009年，四萬億的春風裏，恆大上市，許家印絕地逢生，首次當上了中國首富；萬科突破了500億，生死未卜的房地產突然翻身。

前一年還差點破產的綠城，積壓庫存多，竟然鹹魚翻身，攀上中國房地產銷售榜第二名。

綠城形勢一片大好，不是小好。不過曹舟南找到宋衞平説，傳統地產業務將來很難做，公司負債率這麼高，輸出綠城的品牌和管理是一種很好的模式。

在當時，這是一個天才的設想，也是綠城歷史上最重要的商業決定之一。它讓綠城有機會躲開慘烈的競爭，單獨享有一片藍海。一位老綠城説：

他總在擔心會有什麼讓綠城陷入困境。

2010年9月8日，曹舟南組建了綠城的代建公司，這是中國第一家真正的輕資產地產公司。

這有點類似於製造業中的貼牌生產。用綠城的工廠，來為其他老闆蓋房子。

到年底，代建一次性為公司拿到40個項目。綠城不需出一分錢，就可以賺取五個點的代建費。後來，綠城作為代建方在項目裏參與越來越高，利潤率甚至有30%。

憑藉着綠城營造的名聲，在這個沒什麼競爭對手的賽道里，綠城代建很快成為第一名。

如今，綠城將近三分之一的銷售額，是由代建業務提供的。代建的輕資產屬性和穩定的現金流，讓它成為綠城最有價值的業務之一。

代建的想法宋衞平也早有過，但他沒有想着賺錢，而是去蓋農民房。從2005年開始，綠城就開始幫政府做保障房代建。

你包叔去過綠城代建的保障房工地，嚴謹、專業和有序程度，超過很多豪宅的施工現場。最近老宋在幫江蘇宿遷的農民蓋房子，光看外立面，你很難想象造價只要兩三千塊一平米。

宋衞平有底氣説：

綠城每平米3000元造價造出的保障房，與其他開發商中等水平商品房差不多。

很多拆遷村莊指定綠城代建來建保障房和回遷房。但是這個業務是在綠城代建正式成型後，才從公益成為了商業模式。如今保障房代建，甚至都有了單獨上市的可能。

如果説過去十年中國房地產還有什麼創新的話，老曹提出的代建，一定是其中之一。

曹舟南離開綠城後，我陸續聽到一些他的消息。在春節假期和國慶假期，曹舟南陪着老宋日夜不停，連續打了麻將。好幾天搬磚運功，為我國的區塊鏈事業做了貢獻。

師徒兩個人的性格，都是固執的。他是敢於跟老宋提出自己意見的人，在綠城期間，他們因為具體業務的細節，也有過不愉快。現在這種不愉快，都被時間熨平了。

人生的四大事是生老病死。至於爭吵長胖失業這些，並不包含在其中。

昨天，我在微博上看到廣州番禺區財政局發的“樹立過緊日子思想”的通知。立冬了，穿一件外套走在風裏。

人會看清薄涼，才是人生常態。

2

一眨眼一年又過去。曹辭職後，再次見到他，已是藍綠雙城創業一週年慶典上。

在藍綠雙城創業一週年的慶典上，曹舟南説，過去一年簽了30多個項目，公司從4個人增加到了520個人。

曹舟南今年50歲了。這是一個過去想想都很難面對的年紀。但他真的像一個創業者了：

我在綠城年薪1800萬，現在100萬。我車子跑20萬公里了，想換還是堅持沒換。

這兩天騎着摩拜去醫院上班的路上，我都會想起這句話。還是我舒坦，車可以隨便換。

藍綠雙城創業不易。雖然有綠城的基因、曹舟南的號召力、宋衞平的背書，藍綠雙城拿代建項目依然沒那麼容易。

十年人間換天地，當下的代建模式也進入了紅海。

創業整整一年，這位“中國代建啟蒙者”提出了新的模式——“共建”，意思就是藍綠雙城不只是造好房子，還要承擔更多責任，以此來分享更多的超額利潤。

“共建”主要推動的是小股操盤、融資代建，也有一部分的純代建、合作開發。

簡單一點説，就是為了讓委託方放心，藍綠雙城會自己投入真金白銀到項目裏。如果缺土地資金，可以和曹舟南借；如果希望藍綠雙城入股，也可以。

曹舟南提出利潤兜底和售價對賭。如果共建的房子沒有實現預期的銷售和利潤，藍綠雙城願意賠錢。

這一年，可以明顯感覺到，作為創業者的曹舟南，變化很大。

財務出身的曹，很多年前明確反對過老宋蓋房子的“不惜工本”；但是到他自己掌舵綠城的時候，似乎又慢慢理解宋衞平了。

他曾對綠城旗下的所有樓盤做過一次地毯式排查。11個高管帶頭，查出了3000多個問題。他對營造系統下達紅線管理，誰踩了漏水滲水這條紅線，誰就離職。

那場大規模的運動過後，宋衞平告訴身邊人，找他投訴的房產質量問題少了70%。

很多年前，獸爺寫過一篇文章，叫《他的萬科》。他説鬱亮終其一生，都在嘗試走出他的老師王石的陰影，給萬科打下自己的烙印。

但連他自己也意識不到，自己越來越像王石了，方方面面。

離開綠城以後，曹舟南也是越來越像宋衞平了。他們都是房地產市場的樂觀者，並且經常能讓別人進入自己的扭曲力場中。他們都覺得：

好房子太少了；自己可以蓋好房子。

比如曹舟南説，他要在設計合同增加一條，房子交付以後如果因為設計問題收到投訴，設計方和藍綠雙城各承擔一半的維修費用；總包公司也是一樣：

藍綠雙城房子未來最大的賣點之一，就是房子儘量不漏水。

這一點，中國沒有開發商敢承諾的。

他説要在開發過程中全程視頻監控，業主可以每天遠程看到自家是怎麼成型的，倒逼修房子的人更用心。

從甲方成了乙方，曹舟南説，藍綠雙城不是房地產公司，是房地產業裏面的現代服務業。他要做的事情很難，要把出錢蓋房子和買房子的人都服務好。

有些人本來可以安心仕途，或者安心找個公司做總裁，起碼不用天天坐着一輛跑了20萬公里的車上下班，但是他們沒有。

我記得《喬布斯傳》裏，蘋果的一位董事回憶起把喬布斯驅逐出董事會，説：

對於喬布斯來説，最好的事情就是我們解僱了他，叫他離開。

離開，意味着一切都剛剛開始。