機構：中泰國際

公司簡介：

ESR是專注亞太區的最大物流地產平台，2016年由易商公司與紅木公司合併成立。根據仲量聯行報告，2018年亞太區人口超過36億（佔全球人口約50%），GDP超過28.6萬億美元（佔全球GDP超過33%），公司在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度營運，2018年份額佔亞太區GDP將近90%。ESR單一最大股東為華平，其他主要股東包括京東旗下京東物流，持股比例約8.56%。韓國SK也有控股約11.97%。公司直接擁有的投資組合資產共計75項，其中中國有27項、澳大利亞有41項；管理基金及投資公司所持的投資組合資產共計213項，其中中國25項、日本22項、韓國25項、新加坡74項、澳大利亞28項。

中泰觀點：

亞太區最大物流地產平台優勢明顯：根據仲量聯行報告，亞太區龐大中產人口加上迅速發展的經濟及持續上升的收入，預期有助支持不斷增長的消費水平。2019年至2023年預測中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度的非公消費複合年增長率為8.1%，約為同期美國預期4.0%的增長率的兩倍。而公司投資組合資產的大部分租户為亞太區的區內消費作出貢獻。此外公司的規模輔以資產負債表的實力及基金管理平台的體量，可快速收購土地並迅速動工，也無需就每個項目尋求第三方融資。擁有亞太區最大的現代物流設施組合，可隨租户業務增長為其提供區域解決方案。

經營業績方面：2016至2018財年及2019年截至6月30日，公司實現營業收入分別為1億美元、1.5億美元、2.5億美元及1.6億美元，其中基金管理收入約佔20%左右，投資物業及租金收入佔50%左右，收入增長主要依賴投資物業公允價值增加，屬於重資產業務；毛利率方面分別為97.3%、97.7%、82.8%及73.2%，18-19年下跌由於收購CIP其經營建築業務的利潤結構不同的影響；淨利率方面分別為108.4%、131.0%、83.8%及54.0%。

估值方面：按全球公開發售後的約30億股本計算，公司市值為492-528億港元，相比港股同行較高。18年公司市盈率約為29.6-31.8倍，高於行業平均水平；市淨率約為2.40-2.53倍，高於行業平均。盈利能力方面，18年的ROE、ROA分別為18.4%和9.6%，高於行業平均。此外公司引入OMERS作為基石投資者，以中間價計假設超額配售權未行使佔比約42%。我們考慮到公司體量較大，投資者對於此公司的熱情相較於同期其它招股公司較為冷淡，但公司基本面優質且處於發展期，值得投資者長期投資關注。綜合公司的行業地位、業績情況與估值水平，我們給予其59分，評級為“不申購”。

風險提示：（1）市場競爭風險、（2）宏觀經濟影響