10月的尾聲已經來臨，隨着房地產"金九銀十"的退潮，各大房企也即將進入年終考。從當下審視各家房企今年以來的發展動態，從中尋找投資機會，不失為一個不錯的時間窗口。
在一眾房企中，筆者特別關注到一家北京的老牌房企——首創置業(02868.HK)。這家公司近年來在行業中一直有着不俗的表現，即使是面臨整個行業嚴峻的調控壓力，公司的穩健增長勢頭不減，良好的基本面，疊加不錯的題材和低水平的估值，都讓這家公司有着較高的投資價值，接下來不妨對其予以重點探討。
一、大環境不佳，地產股業績確定性有望獲資本追捧
隨着全球經濟和國際貿易增長放緩疊加國內經濟的下行壓力增大，在相對悲觀的市場環境下，資本往往對於業績確定性高的板塊或標的會願意給到更高的溢價。
當下，地產股在這一方面可謂獨具優勢。而自九月以來，港股市場內房股板塊已經"蠢蠢欲動"，走出了一段不錯的行情。
結合當前情況來看，地產板塊具備較高的配置價值主要來自於以下兩個方面：
1、板塊整體估值低，帶來估值修復可能
此前市場根據wind資訊數據統計顯示，目前港交所上市的260家房地產公司的股票，整體PE估值水平的中位數僅為5.75倍，PB更是隻有0.56倍。房地產板塊的整體估值處在歷史低位水平，具備較強的估值優勢。
當前房地產政策主基調依然是維持市場穩定，不同城市因城施策。不過隨着調控政策趨於常態化，市場情緒已經得到比較充分地吸收和消化，而伴隨對政策層面和資金層面的後勢預期，在整個板塊低估值的狀態下，有望刺激板塊估值迎來修復。
2、業績結轉進入加速器，龍頭高成長吸引資金推動板塊估值整體提升
雖然在房住不炒的大旗下，整個房地產板塊存在較大壓力，不過房企銷售數據的明顯增長卻為房企的業績帶來了較高的確定性。尤其是從龍頭房企層面而言，主流房企受益於市場集中度的持續提升，進一步釋放成長動能，銷售業績表現強勁。而隨着年末到來，優質房企的業績也將相繼釋放，伴隨超預期的業績出爐有望吸引資金加碼，進而推動整個地產板塊估值提升。
二、快週轉，衝簽約，促回款，首創置業確保達成全年簽約目標
作為老牌房企，首創置業的銷售增長一直表現強勁，數據顯示，自2014年到2018年，該公司銷售額的年複合增長率達到了近30%，在行業內處在較高水平。
從今年情況來看，隨着此前三季度的結束，房企們紛紛披露了前九月的銷售業績，根據各家房企表現，數據顯示不少規模房企前三季度銷售進度並不理想，多數房企的完成率不足60%。也正是在此情況下，進入四季度，不少房企也相繼展開了一系列降價促銷，加速去化的活動。
就首創置業而言，公司的簽約銷售則持續保持增長態勢，前九月累計實現合約銷售金額約達510.8億元，同比增長20.9%。公司今年年度銷售目標為800億，前九月銷售進度已經超越大多數規模房企，目標完成率接近64%。
此前半年報數據顯示，今年下半年公司的可售資源達到811億元，其中上半年末留存的庫存為562億，下半年推出的為249億，公司有着充足的可售貨源，助力年度銷售目標的達成。
值得一提的是，公司的可售貨源也多集中在三大核心城市圈，尤其是北京、天津、上海等核心城市。儘管這些城市面臨限價、限售的政策壓力大，但整個房地產市場表現相對也較為平穩，在需求端仍然有動力，今年首創在上述區域開盤的項目實現快速去化，例如上半年上海天閲濱江、禧悦等項目開盤去化率都達到100%，公司的銷售增長有持續保障。
另外進入到下半年首創置業也一直在加快週轉，衝簽約，促回款，公司今年完成全年800億的銷售目標難度並不大，甚至也將大概率超過800億。
三、土儲蓄力，債務優化，資本結構改善凸顯長期成長價值
投資房地產企業，一方面要看到公司的成長空間，這主要需要關注的是公司的土儲及佈局，另一方面也要考慮到到公司所存在的風險，這主要則體現在債務及資金流動性等指標上。
從首創置業的土儲表現來看，得益於公司此前加碼衝刺簽約的戰略推動，公司加快拿地，當下已經掌握了充足的籌碼為未來的增長奠定較為堅實的基礎。
截至今年6月末，首創置業土地儲備總建築面積為1308.9萬平方米，土地儲備總貨值達3101.9億元，龐大的土儲資源可以有效滿足公司未來三年左右的發展需求。與此同時，公司也在加快投資佈局，透過戰略聚焦、持續深入三大核心城市圈，運用多重渠道，低成本獲取優質資源，不斷為未來的發展積蓄土地資源。
而從公司的土儲質量來看，首創置業的佈局也多圍繞在核心經濟圈及核心城市，其中三大城市圈貨值佔比近80%，京津滬三大城市貨值佔比近62%。優質的土儲資源也為未來的項目發展帶來了較大的利潤增長空間。
此外，再來看公司的風險層面，當前公司的債務風險可控，債務結構持續優化，短期償債能力表現優異。公司是當下是房企中為數不多流動比率大於2且速動比率大於1，具備較強短期償債能力和資金流動性的企業之一。截至2019中期，公司短期債務佔比24%，較年初下降3個百分點，短期償債壓力較小。
今年以來，得益於公司加快銷售回款、存量資產變現及高質量融資等多重策略，公司的現金流狀況持續改善。根據此前半年報數據顯示，截至今年中期期末，首創置業貨幣資金達373.87億元，較2018年末增加148.16億元，增長66.0%。2019年上半年，首創置業來自經營活動的淨現金流入達到21.23億元，相較2018年上半年為淨現金流出22.48億元有明顯提升。
作為有着雄厚國企背景的房地產企業，首創置業有着較強的融資渠道優勢，公司的融資成本也一直處在行業低位水平，截止到2019年中期，公司存量債務融資成本為5.53%，在行業債務融資成本普遍明顯上升的背景下，公司的融資成本仍然維持低位。
值得一提的是，此前公司也一直有着供股的預期，計劃每10股供不超過5股，籌資不超過30億元人民幣。若發行成功，將有利於其進一步改善財務狀況。
四、結語
當前，不論是對比行業內同梯隊房企還是行業平均水平，首創置業的估值均處在明顯偏下的水平，公司動態市盈率不到3倍，市淨率僅為0.22倍。公司有着堅實的基本面，且成長動能強，大概率會在在未來一到兩年內成功晉升到千億房企之列，並由此進入到新一階段的加速成長期，長期價值可觀。
展望後市，憑藉充裕且優質的土地儲備，以及穩健的銷售增速助力業績持續釋放，疊加優質的融資渠道和不斷優化的債務結構等多重經營優勢，首創置業將持續維持健康高質量的發展。在此基礎上，公司的股價提振也將有着長期支撐，值得投資者予以關注。
