最近依然有物业股的好消息陆续出炉。而临近中报季，港股市场的内地物业管理股们却是热度不减，相关个股频发盈喜。

奥园健康(03662.HK)发布公告，截至2019年6月30日止6个月，该集团预期核心净利润润(即扣除上市费用等非经常性损益)较上年同期财务业绩取得逾85%的升幅。

雅生活服务(3319.HK)此前公告显示，预期截至今年6月底止六个月之集团未经审核综合纯利及公司未经审核股东应占溢利，将较2018年同期皆录得超过50%的大幅增长。增长主要是由于集团物业管理在管面积的增加及多元化增值服务所产生的收入的上升，带来利润的大幅提升。

永升生活服务（1995.HK）早前亦发盈喜，预期截至6月30日止中期纯利按年增加超过90%．该集团指，纯利增加主因物业在管建筑面积增加，以及来自对非业主的增值服务及社区增值服务的收入增加所致。

此外，彩生活(1778.HK)7月19日盘后公告像京东及360战略配股，受此影响，彩生活今日高开高走，涨幅位居板块第一。

截至发稿，港股的内地物业股大部分都呈现逆市上涨的走势。其中，彩生活以超7%的涨幅领涨全板块，奥园健康紧随其后，中海物业、绿城服务、碧桂园服务等均有不同程度的上涨。

不过，当我们谈及物业行业，很难脱离房地产行业的板块去讨论，2019年上半年的数据已然出炉，房地产行业数据怎样？

房地产行业增速放缓

2018年1-6月，全国完成房地产开发投资61,609亿元，同比增长10.9%，较1-5月下降0.3pct。其中，6月单月商品房投资增速10.1%，较5月上升0.6pct。住宅方面，1-6月，住宅投资45,167亿元，同比增长15.8%，较1-5月下降0.5pct，占房地产开发投资的比重为73.3%，较1-5月持平，其中，6月单月住宅投资增速14.4%，较5月下降0.5pct。 

而根据国家统计局数据，百城土地成交下降，但溢价率持平略降，随土地端调控政策频出，预计后续将继续降温。 

从销售指标来看，1-6月的商品房销售面积为7.6亿平方米，同比下降1.8%，较1-5月下降0.2pct，1-6月的商品房销售额为7.1万亿元，同比增长5.6%，较1-5月下降0.5pct，其中，6月单月销售额为18,925亿元，同比增长4.2%，较5月上升3.6pct。住宅方面，1-6月全国住宅销售面积为6.6亿平米，同比下降1.0%，较1-5月下降0.3pct，其中，6月单月同比下降1.8%，较5月上升2.2pct，并且6月单月环比增长46.7%。 

6月销售面积单月同比继续保持负增长，主要源于棚改退坡对三四线市场的负面影响仍在持续，以及热点城市调控政策结构性小幅收紧的影响仍在持续，同时，6月销售面积单月同比降幅低位略有收窄，则更多源于18年6月销售低基数的影响。

尽管中国房地产开发投资在上半年增速有所放缓，但依然不改的是物业管理板块的蓝海市场颇受投资者的青睐。而在传统住宅行业天花板隐现的背景下，“多元化”成为房企寻找新的业绩增长点的重要路径。

物业或迎“黄金时代”

中国房地产市场从高速发展的“黄金时代”已逐步进入平稳增长“白银时代”。房地产企业纷纷依托于现有资源和业务体系开始战略转型，其中物业板块也是发展的重点之一。

物管分拆已成为多数房地产企业转型之路的必然选择，恰巧物业服务类公司在香港资本市场正处于投资风口，实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场，通过资本之力拓展更大的业务版图。近两年，物业管理公司上市潮爆发。

数据显示，目前在港股市场上，物业板块包含16只个股。按照市值来分，前三大龙头分别为碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务（2869.HK）以及雅生活服务(3319.HK)。

随着时间增长，物管行业的集中度在逐年上升，主要是由于上游地产开发行业集中度的提升。按截至2018年底的管理面积来看，百强物管企业市占率增长至38.8%，而Top10物管企业市占率则增长至11.3%。

（图源：安信国际）

以这种趋势发展下去，物管行业未来集中度会进一步加速提升，背靠大型开发商的物管公司具备明显的先发优势；但是长期来看物管行业未必能达到开发行业的高集中度，主要是受制于物管行业的地域差异性以及行业内已存在部分不依赖于关联方的龙头物管公司，如长城物业、彩生活等。

因此，需要关注的是，物业管理公司的盈利增速大多取决于服务面积和服务单价的上升，以及一些增值服务产生的额外收入。一般来说，在管面积增长方面，开发商的合约销售通常需要2-3年才能转化成物业管理公司能创造收入的在管面积。因此，物业管理公司未来发展将受益于其相关开发商的合约销售的强劲增长。但在未来房地产销售增速逐渐放缓，进入存量时代之后，如何发展出新的利润增长点将是全行业关注的一件事情。

大行怎么看？

中金公司发研报指，物管公司在园区增值服务方面有挖掘空间，同时龙头公司有潜力以较低成本进入其他相关细分领域、拓宽业务范围、增加公司利润，故建议今年下半年物业管理板块选增长质量高、盈利确定性强的龙头目标。

中金推荐碧桂园服务(6098.HK)、中海物业(2669.HK)及永升生活服务(1995.HK)，预期三家公司上半年盈利按年增速分别达30％，20％及95％，并将其目标价分别上调至22港元，5港元及5.5港元。中金续指，行业科技赋能进程仍未结束，抢先布局的龙头公司不仅能够进一步节约成本、提高利润，还有望对外输出智慧化解决方案、成为底层平台企业。

中信证券近日发布研报指，物业管理或位于风口。存量社区养护的难题已经引起了社会广泛关注，而未来制度改革的破局，则可能推动物业管理行业进一步走向市场化。高盛普遍上调物管股目标价，瑞银亦首次覆盖中国物管业，看好行业长期增长以及轻资产的商业模式。

进入7月以来，物业管理公司普涨。港股方面，永升生活服务本月累计涨幅达26.82%，佳兆业物业累计涨幅逾22%，雅生活服务涨幅19%，奥园健康涨幅亦有13%以上，总市值最大的碧桂园服务同期涨幅亦有近5%。

值得注意的是，不少物业公司中报告捷的消息早在前两周接连引发全板块暴涨，消息已发酵至今，此时不少公司股价已经走高，需要警惕由中报前后整个板块炒作估值的风险。