瑞銀髮表研究報吿，引述政務司司長李家超上週末指，即使Omicron變種病毒大規模爆發，香港特區政府無計劃進行大規模封城。港府與廣東省政府成立了五個聯合專班，專注提升檢測及病理分析能力，建立隔離設施及維持醫療用品供應穩定。現時香港零售收租股股價略低於2020年12月至2021年2月食肆晚市完全被禁時期。因此，該行料市場仍未反映任何進一步收緊社交距離措施。參考2020年底一波疫情，該行料新一輪社交距離措施或維持逾90日。倘發生大規模封城，料零售收租業主料提供額外租金寬免，對短期股價構成進一步壓力。考慮2020年7月29至30日全日堂食被禁時期，料香港零售收租股將面對12%至22%額外下行敞口。另該行料零售商場人流將進一步減少35%，2至3月零售銷售將有18%至23%下行。

該行稱，預期民生商場(如領展)將跑贏核心區商場(如九龍倉置業、希慎、冠君)，源於領展(0823.HK)民生必需品租户佔比較高，在過去多輪疫情跑贏行業；參考內地封城經驗，或批准居民在鄰近商場購買日用品。同時，該行料新一波疫情對香港與內地通關蒙上陰影，倘通關進一步押後至2023年，以及在新一份《財政預算案》缺失消費刺激，料香港零售銷售今年或有中至高單位數下跌。

報吿稱，近期政策迴應反映香港及內地政府決心執行“動態清零”。倘香港政府成功控制新一波疫情，料通關可期。

瑞銀稱，香港零售收租股現估值相當於預測股息率4.7%，與2020至12月至2021至2月禁止晚市堂食時相若。在零售收租股中，偏好領展多於九龍倉置業(1997.HK)，對辦公室敞口較大的如希慎(0014.HK)、冠君(2778.HK)及恆地(0012.HK)態度審慎。