機構：天風證券

評級：買入

目標價：63.2港元

起於西南，內外兼修實現全國化擴張。金科服務以“服務+科技”、“服務+生態”為發展戰略，以大數據、物聯網智慧服務平台為驅動，建立“物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、智慧科技服務”四大業務線，保持跨業態高速增長。截至 2020 年中期，金科服務已覆蓋北京、重慶、天津、武漢、南京、成都、瀋陽、鄭州、長沙等 133 個城市，服務 843個項目，合同總建築面積約為 2.56 億平方米，共計 487 個在管物業管理項目，在管總建築面積 1.30 億平方米。

物管收入穩步增長，智慧科技服務表現可期。2017-19 年金科服務營收復合年增長率49.1%，歸母淨利潤複合年增長率 81.5%，歸母淨利潤增速整體快於營收增速。物業管理服務作為公司營收的主要部分佔比長期保持在 60%以上，智慧科技服務佔比逐年提升，從各業務營收增速看，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、智慧科技服務 2017-2019年複合增速分別為 38.8%、71.8%、76.3%、105.0%。智慧科技毛利率領先其他板塊，智慧科技服務毛利佔比持續提升至 3.0%。

高質量：堅持全國化戰略發展，持續領跑西南。公司成立以來，始終堅持深耕核心重點區域策略，跟隨大股東金科股份全國化擴張的腳步，逐漸形成西南、華中、華東及華南三個大區佈局。一方面不斷提升在西南區域的市場集中度，並持續保持領先優勢，截止 2020 年中期，公司在管面積西南區域佔比分別為 53.9%，基礎物管收入中來自西南區域的貢獻達 59.4%。另一方面，公司逐漸將完善的服務理念及管理經驗拓展到其他區域，從各區域在管面積增速來看，華東及華南地區的在管面積增速在上半年達 50.5%，相對其他區域保持較快增速。

高增長：內生潛力+強外拓，更多元的業態。金科服務在管面積 17-19 年複合年增長率達到近 40%，合同面積 17-19 年複合年增長率 33.7%。 1）高增長動力源之一：背靠金科股份，內生增長潛力大。2017-2019 年間，金科股份銷售面積規模得到快速增長，年複合增速達 50.3%，按照預售到交付兩年週期計算，金科股份將在明後年迎來竣工交付高峯期，按照金科股份竣工及結算面積預測未來兩年交付給金科服務的面積，預計來自金科集團的面積增速在 2020、2021 年將保持在 20%以上。

2）高增長動力源之二：市場化程度高，外拓能力強。截止 2020 年中期，來自金科集團、合聯營、第三方的在管面積佔比分別為 46.6%、4.9%、48.5%，第三方對在管面積的貢獻已超過母公司輸送規模，且近年來保持小幅提升的趨勢。每年近 7 成淨新增在管面積由第三方貢獻，公司在外拓上保持積極態度，為其規模增長提供動能。細分至不同業態來看，住宅物業中金科集團、合聯營公司、獨立第三方佔比分別為 53.8%、5.9%、40.3%，非住宅物業中金科集團、獨立第三方佔比分別為 9.6%、90.4%，且獨立第三方佔比持續提升。

3）加快在非住宅細分業態領域的佈局，截止 2020 年中期，住宅物業及非住宅物業在管面積佔比分別為 83.8%、16.2%，收入佔比為 83.5%、16.5%，非住宅物業創收貢獻逐年提升。非住宅物業中商業及寫字樓、公共及其他物業、產業園在整體在管面積中佔比分別為4.4%、6.9%、4.9%，收入佔比分別為 6.5%、6.3%、3.7%，其中，產業園區的面積及收入增速快於其他業態。作為領先的產業園綜合運營商，母公司金科地產集團為金科服務在產業園管理領域發展奠定良好基礎。

投資建議：公司具備內生增長潛力，外拓能力強，市場化程度較高，科技賦能之下人員成本不斷降低，且具備非住宅佔比提升、增值服務滲透率加大等看點，我們預計公司 2020-2022年營業收入分別為 36.9 億元、60.5 億元、91.5 億元，對應年度溢利為 5.9 億元、9.8 億元、15.1 億元，對應 PE 為 46.6X、28.0X、18.2X，首次覆蓋，給予“買入”評級，目標價 63.2 港元。

風險提示：物業費繳納不及預期、項目開拓不及預期、成本上行導致利潤下滑